不动产登记三大悬疑问题待解

8月15日,国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,明确不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物,国家实行不动产统一登记制度。
　　在此次发布的征求意见稿中,最受市场关注的不动产就是房产。在中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英看来,不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”出来的。
　　随着征求意见截止时间的步步逼近,此项广受公众关注的条例在真正出台之后会引发哪些连锁反应,成为了目前舆论关注的话题。本报记者针对其中的焦点问题采访了多位业内专家。

    焦点之一　房产税何时“落地”?

　　不动产统一登记尚未实施,关于不动产统一登记或将推动房产税出台的新闻已屡见报章。有一种观点认为,“不动产登记成熟后,房产税必定会推出”。
　　不过,也有不少业内人士持反对意见,觉得如此判断夸大了不动产登记的作用。他们表示,虽然只有等不动产统一登记后,房产税才可能全面落地,但房产税的出台、征收要经过立法等多道程序,短期内不会落地。目前过度的解读虽然很吸引眼球,但有些牵强附会,也低估了不动产登记条例的价值与格局。
　　中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文,此前曾在财政部条法司从事过财税立法和政策研究工作,参与过7部财税法律的起草和立法咨询。针对房产税的种种猜测,施正文在接受《法制日报》记者采访时表示,房地产税开征是必要的,但一直没有征收,其中一个重要障碍是不动产登记制度没有建立起来。为了促进房地产市场的有序和整个国家经济的稳定,房地产税的征收过程是循序渐进的。
    目前征收房地产税仍面临障碍
　　“房地产税的开征要以获得房地产信息为基本前提。房地产税是一种直接税,它是直接向自然人征收的,所以把自然人的一些基本信息汇集起来有利于房地产税的征收。比如个人所得税在征收的时候,税的征收分布在不同的机关中,无法对个人所得的收入信息进行统一的衡量,因此最终只是征收工薪税,而不是直接税。而房地产税作为一种直接税就需要对自然人的不动产进行登记。”在施正文看来,目前征收房地产税面临着不少障碍。
　　施正文向记者解释说,首先,在技术上,税务部门并不掌握不动产信息。税务机关主要负责企业征税等,而房地产税是针对千家万户的直接税,紧靠目前的税务部门是无法推行的。
　　“第二,一些部门和利益群体会拥有高档房屋或者是多套房屋,向他们征税存在着一定的阻力。”施正文说。
　　“第三,需要明确的是,房地产税的实施需要有一定的时间。《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的出台,表明我们在立法上已经取得了重大的进展。条例有望在今年年内正式出台,但在实施的过程中,不动产登记信息基础平台的真正运行还需要4年左右的时间,因为要在全国将所有不动产信息进行采集和整理,按照统一标准进行划定。有关部门只有在掌握这些不动产信息的基础上,才可以按照计划进行房地产税的征收。”施正文说。
　　查阅相关资料,记者注意到,今年3月,国土资源部部长姜大明就曾表态,要用4年左右时间,运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询,形成不动产统一登记体系。
　　对于“4年”时间的估量,施正文向记者独家解释了计算理由:首先,采集信息是需要有一定的时间的；其次,向登记的不动产个人进行征税,房地产可能会出现集中抛售的现象。为了促进房地产市场的有序和整个国家经济的稳定,征税的过程也是循序渐进的。这是一种改革方法,让社会各界和经济发展能够有一个承受的时间；第三,房地产税征收所需要的评估机构,有待进一步加强评估的合理性和科学性。
    立法或在两至三年后通过
　　施正文向记者透露说,房地产税法草案目前正处于起草阶段,从草案的考察、收集资料、调研、讨论等各个环节乃至对于房地产税要不要征、对谁征、税率多高等基本内容的探讨,最后到审议的各个部分都需要时间。这个时间大概需要2年至3年。
　　“到2016年年底至2017年,房地产税法的起草可能会通过,但通过之后并不代表着房地产税就能够同时开征。因为按照国际标准,房地产税是一种地方税,是由各地方来征收的,税率也是由地方来制定的。”施正文介绍说,“我国是通过全国统一立法,这为房地产税的征收提供了一个标准法,规定基本的征收规则,而最终还是由各省来决定开征的具体事项。比如,对于征收的税率,中央会给予一个征收的幅度,各省在此基础上自己制定具体条例来规定起税率。”
　　施正文再一次向记者强调说,根据我国目前的国情和复杂的利益关系,房地产税的开征必须按照阶段性和渐进的节奏来进行,这样才会有效的开展下去。
　　不过,在采访即将结束之际,施正文也向记者表示,房地产税的征收是大势所趋,具有一定的重要意义。
　　“一个基本的意义就是对于房价的调节,但这不是最主要的。房地产税更重要的意义在于,房产税将成为地方政府财政收入的主要来源；对财富具有一定的调节作用,即有助于调节收入分配；将推进国家、政府治理的现代化,因为征收房产税是面向所有公众的,那么征收的公平和税的使用就会被老百姓关注,这将有利于法治建设的进程。”施正文说。

    焦点之二　强制还是自愿登记?

　　《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》规定,国家实行不动产统一登记制度,但在征求意见稿的相关规定中,并未对不动产登记实行自愿登记还是强制登记进行明文规定。在采访中,记者发现,业内专家对此也是众说纷纭。
　　在参与起草征求意见稿的中国社会科学院法学所研究员孙宪忠看来,不动产登记属于自愿登记。但是,如果不到登记机关进行登记,会使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。
　　“首先,在法律的基础上,不动产权利的拥有不是通过登记才产生的,这是一项基础性权利。其次,在法律的基础上进行的不动产交易,实质上是一种权利的交易,在不动产交易的过程中,如何确认所有权的转移?当遇到侵权的情况如何得到保护?针对这些问题应当说有不同的方法,但是不动产登记可以说是最好的方法。经过登记,物权的变动是可以得到法律有效保护的,而且官方进行登记也是具有恒久和持续的价值。”孙宪忠向记者解释说,如果进行不动产登记,公民的相关权利可以得到充分保护,在他看来,这是一种“自愿的强制”,根据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”,不动产登记是物权的根据。
　　不过,他同时表示,如果不登记,公民拥有的不动产相关权利也是有保护的。比如,物权法第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”。他认为,只要有充分的证据能够证明,公民的合法不动产相关权利是能得到保护的。
　　国家行政学院教授汪玉凯则认为,根据征求意见稿,不动产登记应该具有一定的强制性。“就像每个人都要办身份证一样,这是国家的一项基础数据。可以通过全国房屋普查,对不动产进行强制登记。”汪玉凯称,只有通过强制性登记,形成一套完整的、全国联网的数据库,才能为今后的不动产交易提供服务并能为征收房产税、宏观调控提供依据。
　　“国家制定的不动产登记条例,可以说是进行不动产登记的最高法律依据。”汪玉凯在接受《法制日报》记者采访时表示,“有了法律就要去实施,在很多情况不明的情况下,相关工作可能会比较零散。那么,在实施登记的时候是需要进行强制登记的,就如同人口普查,每个公民有义务进行普查,对于不动产的登记也是类似于普查这样。这项工作需要每个个人、单位和集体的配合来进行。”
　　汪玉凯进一步向记者解释说:“对于普通老百姓来说,不动产主要就是房产,我们要进行房屋的普查,是为了更好建立起国家的不动产数据库。当然要在结合法律的基础上进行强制性的登记,这是为了更好的进行房屋普查,更好的实施这项法律。”
　　不过,汪玉凯也向记者表示,他认为在平时可以进行自愿登记,但是在不进行普查房屋的情况下,在推行实施不动产登记条例的过程中,如果不进行强制登记,数据就会不完整、不真实,相关的宏观宣传也就没有效果。

 

焦点之三　公民隐私怎么保护?

　　为加强登记信息共享与保护,《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》作出规定,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。泄露不动产登记资料或者登记信息,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任,对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　在业内人士看来,目前不动产登记推进面临两大阻力:一是涉及个人私有财产或者隐私,人们不愿意配合,这与国人“有财不外露”的观念有关；二是一些人属于拥有多套住房的群体,进行不动产统一登记、住房信息联网,无异于打破既得利益,所以他们大多不愿主动配合联网工作。
　　“征求意见稿的现实意义就在于统一了国家的登记机关,统一了国家的登记事项,统一了不动产登记程序。”在中南财经政法大学廉政研究院院长乔新生看来,在保护权利人隐私方面,征求意见稿没有作出具体的规定,这一方面是因为我国颁布了政府信息公开条例,对于政府机关保护公民个人隐私作出了明确的规定；另一方面则是因为2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过了《关于加强网络信息保护的决定》,其中明确规定国家机关及其工作人员对在履行职责中知悉公民个人电子信息应当予以保密,不得泄露、篡改、毁损,不得出售或者非法向他人提供。
　　“换句话说,关于全面信息保护问题,征求意见稿具有原则性的规定,而具体的法律规范则体现在政府信息公开条例和全国人大常委会《关于加强网络信息保护的决定》之中。”乔新生向《法制日报》记者表示,外界普遍认为,征求意见稿在信息查询方面,可能要作出特别规定,针对不同的群体制定不同的查询规则。现在看来,征求意见稿为了保护公民的个人隐私,严格限定了查询范围和查询申请人,这项规定和我国物权法的规定基本一致。(来源  法制网-法制日报北京))(