5年内不宜推动房产税实质性改革

前阵子有传言说2017年推动房产税制度实质性改革。笔者认为,当前经济形势条件下,5年内不宜推动房产税实质性改革,有5点理由。

第一,房产税实质性改革会对房地产市场造成巨大冲击。一直以来,国内有观点认为,房产税制度改革对房地产市场调控毫无效果,不仅打压不了房价,反而有可能助推房价,上海、重庆房产税改革完全失败,中国不宜推动房产税制度改革。言外之意,中国应当永久性维持房产税制度现状。这种观点没有认清房产税制度改革本质。中国房产税制度改革的本质是,对居民住房不再区分用途,不考虑居民住房是用于自住、空置,还是用于出租,统一征税,其结果是,大量未投入使用的被囤积的房屋将被按年长期性征税,显然会增加囤房者成本,逼迫不少人抛售手中囤积的房屋,从而改变楼市供求数量关系,导致房价下跌或大跌。

如果房产税制度改革实行累进税率且税率较高的话,这种效果会更为明显。上海、重庆房产税改革只是房产税制度改革的尝试而已,不是房产税制度实质性改革的样本,不能简单对其下结论是失败的。其对上海、重庆房价未造成实质性冲击的原因主要可归结为征税范围窄、税率太低,如果将存量房全部纳入征税范围且提高税率,情况就会完全不一样。由此,房产税制度实质性改革会对房地产市场造成巨大冲击,在改革时机选择方面应当格外谨慎。

第二,中国经济未来5年处于经济周期的敏感阶段。次贷危机爆发以后,中国政府推行刺激性经济政策,再次激活了房地产市场,大量资金进入房地产市场,促使中国经济迅速回升。这种以房地产业支撑的中国经济,在国内外经济环境正在发生巨大变化的情况下,在未来5年将处于经济周期的敏感时期,将处于产业结构、经济结构转换的关键时期。而新供给主义理论认为,当一国处于经济结构、产业结构转换时期,其经济往往会发生剧烈震荡。当前以房地产业为支柱产业的中国经济,尚未出现新的支柱性产业完全替代房地产业的支柱性地位,在这样一种处于需要5年时间来转换的时期,推动房产税制度实质性改革,必然会对中国经济产生巨大冲击。像美国这样一个依靠高新技术产业作为支柱性产业的国家,仍然不得不依靠房地产业来支持其经济复苏并向好的方向迈进。

当前,中国经济已出现下滑的迹象。据国家统计局公布的数据,8月份,全国规模以上工业增加值同比实际增长6.9%,增速较7月份回落2.1个百分点;1-8月份规模以上工业增加值同比增长8.5%,增速较1-7月份回落0.3个百分点;8月发电量4959亿千瓦时,同比下降2.2%。这些数据不如预期理想,尽管有各种合理解释,但至少有一点是不容回避的,即经济形势不乐观。未来5年,中国经济的最大风险蕴藏于房地产业,如果房地产业出现全国性的崩盘,其后果是难以想象的。从这个角度看,未来5年也不宜推动房地产税制度实质性改革。

第三,美国货币政策未来5年逐步转向对中国楼市会产生重大影响。目前,美国就业状况明显好转,许多迹象表明,美国经济已经进入新一轮20年的增长期。据近日媒体报道,美联储官员称预计美联储将于明年初加息。此外,美国正在逐步削减量化宽松的规模。这些表明,美国货币政策将在未来5年内发生转向,即会逐步走向中性或从紧。而美国货币政策的逐步转向,世界上其他大多数国家慢慢也会跟风,采取趋向一致的货币政策。同时,中国未来5年的货币政策不可能像前几年那样宽松。这些因素叠加在一起,必然会对中国房地产市场产生巨大冲击。笔者认为,影响房价走势的最核心因素是货币供给状况。从这点看,未来5年不宜推行房产税制度实质性改革。

第四,房地产市场已经出现风险苗头,未来5年将面临严峻考验。在当前未推动房产税实质性改革的前提下,房地产市场已经出现风险苗头,据媒体报道,克而瑞监测数据显示,2014年9月前三周,广州全市新建商品房成交量为3011套,相比去年同期的4666套下降了35.5%。另有媒体报道,上海易居研究院数据显示,在一、二、三线城市中,二线城市去库存速度最快,而三线城市高库存风险最高。截至8月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3486、19480和3965万平方米,环比增长分别为2.5%、0.7%和2.8%,同比增长分别为31.2%、21.1%和22.8%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

在中国房地产市场已经出现一定风险苗头的情况下,推动房产税制度实质性改革无疑会给已显风险苗头的房地产市场雪上加霜。

第五,历史经验表明,房产税制度改革处理不好,改革时机选择不好,会引发房地产市场崩盘。日本为了抑制房地产泡沫,自1992年开始开征地价税,从地价税实施起,日本房价进入了加速下跌阶段,致使日本在1998年不得不宣布暂时停征地价税。

笔者曾力主推动房产税制度改革,但推动房产税制度改革需要选择一个恰当的时机,实质性的房产税制度改革应放在5年后。有观点认为应将房产税与城镇土地使用税合并。这种观点忽视了在中国房屋与土地产权形式的本质不同。从产权税收理论角度看,不宜将两种税合并征收。