制订切实可行的住房发展规划促进房地产市场平稳运行

住房城乡建设部部长陈政高在全国住房城乡建设工作会议上指出，要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。结合湖南实际，我认为促进房地产市场平稳运行，各地当务之急是要制...

住房城乡建设部部长陈政高在全国住房城乡建设工作会议上指出，“要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行”。结合湖南实际，我认为促进房地产市场平稳运行，各地当务之急是要制订切实可行的住房发展规划。

经过十几年的快速发展，湖南省和全国一样，房地产市场和住房保障形势发生了很大变化。2014年，房地产开发投资增速明显下滑，去库存压力明显增大。去年年初，湖南省对县城以上的城镇住房发展现状做了一次深入调查，直接印证了当前三四线城市住房严重供过于求的结论。以某地级市为例，2013年年底，市中心城区住房待售面积和空置房面积达到了3000万平方米，而全市2013年住房销售面积只有300万平方米左右。按照机械推算，该市即使不新建住房，可以供应的房屋也能销售8年左右。类似情况在全省各地较为普遍，个别地方更为严重。这种严重供过于求的局面导致的直接后果就是房屋销售不畅，房地产企业资金链断裂，出现企业老板跑路、烂尾楼现象。就是在这种情况下，一些地方盲目扩大供应的动力依然强劲，还在源源不断地扩大供应住房用地。

分析住房发展严重供过于求现象，缺乏切实可行的住房发展规划指引和约束是重要原因。伴随房地产的高速发展，房地产行业“赚钱效应”凸显，住房供应节奏大大加快。但与此同时，市场消费结构也在悄然发生重大变化，刚性需求和改善性需求不同程度弱化，市场供求关系逐渐易位，供应短缺逐渐转变为供过于求，导致供求关系严重失衡。无视供需平衡经济规律盲目无序发展住房市场，必然会尝到市场报复的苦果。要做到不盲目无序供应，科学地分析和制订住房发展规划无疑是十分必要和紧迫的。

从发达国家住房发展的实践经验看，各国普遍制订了较为完备的住房发展规划。美国、英国制订了三级住房发展规划，新加坡对住房发展的年度安排细致详尽。规划着重从住房发展目标、土地供应节奏、住房结构安排方面确定住房发展的整体框架，使住房发展既能满足民众需要，又能防止大起大落。他们的经验值得我们学习借鉴。

基于以上对形势的分析和判断，湖南省在深入开展全省县城以上的住房基础数据调查的基础上，编制了符合全省城镇住房发展规划（20104年-2020年），重点强调编制住房发展规划要解决当前房地产市场发展的4个突出问题：一是解决住房政策制度设计不完备不具体的问题。按照要求，重点从政策制度层面探索具有本地特色的住房发展路子，建立起更加完备、更切实际、更具可操作性的住房政策制度，鼓励从市场与政策结合如住房租赁、定向建房等方面探索出台一些解决住房问题的制度措施。二是解决住房结构不优化的问题。各地城镇土地资源紧缺，不能无限制地追求扩大房屋面积，应该从优化设计、提升品质方面出台措施加以引导。三是解决开发节奏不受控制的问题。要在科学预测住房需求的基础上，适当量化开发供应任务，控制土地的投放节奏，确保供需动态平衡。四是解决市场预期不明确的问题。住房规划要征求民众意见，并向社会公开，接受社会监督，给民众一个相对稳定的预期。湖南省各地按照省住房城乡建设厅的要求，以问题为导向，强化了规划的针对性和实用性，编制工作得到了各地党委、政府的积极支持和响应。目前，编制工作基本接近尾声，取得了引导市场的良好效果。

制订切实可行的住房发展规划，要消除规划无用论的顾虑和干扰。有的人认为，住房发展主要靠市场调节，即使制订了规划，也落实不了，行政权力不宜也不能干预。必须明确的是，住房问题不能单纯用市场手段解决。住房是商品，但是住房是一种具有很强地域性特征的商品，一旦形成供应，就很难在不同地域移动和调剂，作为资金密集型产业，住房的严重供过于求很容易造成社会财富的巨大浪费，市场资源配置的功能失灵的后果会更严重。而且由此引发的问题不单纯是经济问题，更是民生问题和社会稳定问题。通过制订切实可行的住房发展规划来适当调控房地产市场，是对市场调节的有益补充，其引导和干预是必要的，也是可行的。当然，住房发展规划必须是政策性的、引导性的，主要通过分析、供地、税费等政策性措施指导住房发展和消费，但也要防止用过多的行政手段干预市场。

制订切实可行的住房发展规划关键要基础扎实、方向明确，既能做到心中有数、有的放矢，又不大包大揽，做到引导得法，促进房地产市场健康平稳发展。

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