“以房养老”探索期要解决的问题

今年年初，保监会提出拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点发展以房养老，引起市场的广泛关注。 7 月 1 日起，以房养老试点城市已经落地，这意味着国外已很成熟的以房养老模式，将有规划地在国内规范发展；...

今年年初，保监会提出拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点发展“以房养老”，引起市场的广泛关注。7月1日起，“以房养老”试点城市已经落地，这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。

对于国内养老地产市场来讲，可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕的资金进行养老；对于国内跃跃欲试的开发企业及保险公司来讲，也会迎来新的市场发展机会。

前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起并尝试，但均因效果不理想而停滞不前。回头仔细思考，其背后原因有以下几点。

第一，银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等。这么苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。

第二，由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念短期难以改变。

第三，具体做法未明确，也没有向民间资本开放，养老群体不敢贸然“以房养老”。

第四，房产资产如何估值？房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？现阶段还没有统一的公开的标准。

第五，现有住宅产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关注的话题。

第六，配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

尽管中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在，短期内养老产业、养老地产政策频发，鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展。但从现阶段来讲，“以房养老”仍然处于探索阶段。由此，笔者提出以下建议。

第一，完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化、市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体通过“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。

第二，逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以以资产管理公司名义对于“以房养老”资产打包进行操作。

第三，现有住宅房屋产权70年到期之后如何处理相关问题，使“以房养老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限，可以增强“以房养老”方式的市场参与活力，使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。

第四，重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量。在新建、改建养老地产项目，新增床位使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有新建、改造完成的机构养老项目床位陷入“空置”的窘境。同时，重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量，让“以房养老”群体真正享受到这样养老方式为自己带来的便利性、舒适性等服务。

第五，推广新式养老观念，改变传统观念显得非常关键。通过推广新式的养老观念，让更多的家庭、老年群体对“以房养老”有一个新的认识，以此逐步打开“以房养老”市场。

张宏伟同策咨询市场研究部总监(中国建设报)

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