“白银时代”下的房企转型路径

      2014年快接近尾声。在告别高增长、高利润年代的背景下，对于已经由黄金时代步入白银时代的房地产行业而言，跨界、多元、分化显然是行业这一年加速转型发展的关键词。
      一直是中国经济重要支柱之一的房地产行业为何要急于转型？更多原因其实来自于利润率的不断下滑。兰德咨询的监测结果显示，2009 2013年，深沪A股上市房企的平均毛利率和净利率均呈现下降趋势，且仍在延续（其中，A股上市房企的平均毛利率已从37.6%下降到35.3%，平均净利率则已从13.2%下降到12.8%）。
      “尽管如此，在新型城镇化、新型经济发展格局的共同作用下，只要善于因时而变、坚持创新、把握机遇，进入‘白银时代’的房地产行业前景依旧可期，同时，多元化、平台化、金融化将成为行业今后新的发展逻辑。”12月5日，北京艾力森中研咨询有限公司总裁洪文平接受《中国建设报·中国住房》记者采访时说。
      库存压力下的“互联网化”
      “整体而言，我国房地产市场已经开始软着陆，明年二季度有望落地成型。目前，房地产业的市场形势依然严峻：城市、地区、企业间的差异在不断加大，几乎所有城市里的房地产企业资金面都全线趋紧，去库存压力很大。”12月3日 4日，在由全联房地产商会、房讯网共同主办的“中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会”上，全联房地产商会创会会长聂梅生如是说。
      面对巨大的去库存压力，先是国务院常务会议提出要“稳定住房消费”，后是“央四条”通知商业银行要积极放贷，再到住房贷款意外降息，尽管楼市利好政策“暖风”频吹，但从目前实际市场情况看，并未大规模改变楼市供应格局。“库存量继续增大、房企资金链紧张、市场化调控问题的确值得重视，央行降息以后，老百姓的投资渠道肯定更多了，目前来看，股市要比楼市稳定。在房地产市场里面，确实还有政策的预期问题，包括房地产税问题的预期等等，相关房地产投资仍需谨慎。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示。
       至此，2014年，可以说是房地产行业的互联网元年，众多一线开发商开始尝试将互联网思维融进房地产行业，互联网与房地产的结合已经不是一个趋势，而是正在发生的事实。
      以绿地集团为例，日前，处于应对行业变化的积极态度，O2O全民营销平台产品链——绿地弘金宝的出现，正式宣告绿地集团也进入了移动互联网、大数据、社会化营销时代。
      据绿地集团方面人士介绍，今后绿地集团旗下拥有的房地产业、金融、汽车、能源等，均可纳入绿地弘金宝这一平台操作，并且甚至可以将跨企业的其他行业加入其中。绿地弘金宝的出现，改变了经纪人一贯的工作方式，也改变了传统的购房模式。
      除此之外，万科这一年也在不断尝试“互联网化”，以拥抱互联网为主的行动更是此起彼伏，不同区域的分公司也在进行着各自的转型尝试。远洋、方兴等企业在房地产行业内也在不断尝试新的“互联网化”玩法，运用一切可能的方式拓展渠道，寻找目标客户卖房。
      市场疲软期的跨界经营术
      在多元化上面，随着进入调整期房地产市场出现成交疲软、资金偏紧、回款困难等现象，开发商则纷纷开始从事多元化实践，以分散市场形势严峻所带来的风险。例如一直致力于住宅开发的万科这一年来已先后在商业地产、养老地产、物流地产、旅游地产、产业地产等领域有大动作。
      12月2日，绿地集团、上海建工集团与徐州市政府签订轨道交通3号线一期工程战略合作框架协议和合作备忘录。据了解，绿地集团将以“项目投融资建设 施工总承包 物业开发”模式就徐州地铁3号线开展轨道工程建设及配套设施开发，以打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。
      除此之外，在恒大今年的半年会上，恒大集团董事局主席许家印也明确提出了企业的多元化战略：恒大要在经历“规模取胜”战略阶段、“规模 品牌”战略过渡阶段、“规模 品牌”标准化运营战略阶段的基础上，进入“多元 规模 品牌”战略阶段。“在‘黄金时代’，作为开发商来讲，它的关注点可能是利润率，但进入白银时代以后，这个关注点已发生了变化，关注方向更多的则是周转率、现金流以及产品品质。无论是‘白银时代’也好，‘黄金时代’也罢，开发商首先应该练好自己的内功，调整自己的心态。”中铁建设北京佳景晟房地产有限公司副总经理李长顺表示。
     而在北京天安科创置业有限公司董事长刘芷均看来，要从一位传统的房地产商成功转型为一位综合服务商，要讲究“生活、生产、生态相结合，即‘产城融合’”，还需注重全生命周期运营。
      无论是跨界，还是经营领域多元化，资金问题都是普遍问题。对此，利海集团执行总裁汪传虎建议，企业要尽可能用资本作为纽带，以客户需求为导向，采取产业资源深度融合的方式，推进整个房地产产业链的聚集以及企业自身的发展进步。
       ■本报记者 肖正华 北京报道