睿意德索珊：商业——旧城改造中的价值机遇
商业因其可租可售的特性成为旧改项目不可忽视的价值驱动引擎。二三线城市住宅与商业售价倒挂，在部分项目的综合开发中，即使损失住宅容积率，多打造一些可售型商业，项目整体收益不但不会受到影响，反而可能更加有保障...
商业因其可租可售的特性成为旧改项目不可忽视的价值驱动引擎。二三线城市住宅与商业售价倒挂，在部分项目的综合开发中，即使损失住宅容积率，多打造一些可售型商业，项目整体收益不但不会受到影响，反而可能更加有保障。
近年来，相对于土地保有量大的城市，不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时，也正在践行大规模的旧城改造。旧城区迎来腾笼换鸟、为城市持续发展贡献再生力量新机遇的同时，也面对诸多挑战：大面积还迁、土地及开发成本的逐年攀升都令不少开发企业在住宅受限的市场环境下，难以收支平衡。加之旧改区域往往位于城市相对核心位置，由于区域规划功能转变带来的大比例商业配比，更为综合开发经验有限的企业带来了不少困惑。
一个综合体项目，解决了占比20%商业的问题，就解决了整体80%的问题。在越来越多的旧城改造项目无法靠住宅获益的当下，认清商业在旧改中的角色，就成为如何打造好商业的第一步。
目前，旧改项目的资金压力显而易见。地价逐年高升、拆迁成本和推进时间延期等种种阻碍已造成此类项目开发成本的持续增加；大规模还迁使得依靠住宅小步快跑的市场环境下，项目的利润空间日趋狭小；产业支撑乏力的现状也使得在一线城市可获得较高收益的办公及公寓产品，在二三线城市价值提升较慢。
在此背景下，商业因其可租可售的特性自然成为旧改项目不可忽视的价值驱动引擎。二三线城市住宅与商业售价倒挂，在部分项目的综合开发中，即使损失部分住宅容积率，多打造一些可售型商业，项目整体收益不但不会受到影响，反而可能更加有保障。规划创新和产品创新是否能够做好，关系此类产品的推出是否能让项目获得更多的溢价。其中处理好可售型商业与可能的上盖物业如写字楼、公寓的比例及规划关系；如何使得集中商业与商业街在业态上实现互补，形式却互不干扰等，这些细节都值得关注。
随着之前众多城市旧改项目的经验总结，人们已经普遍意识到，旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合，而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值，往往通过商业早期传递给市场。
商业作为最外向的公共交往平台，其代表的便是未来需求的变化。近来，诸多商业中儿童、体验业态的提升，背后是需求的变化。在通过品牌、建筑反映未来价值的同时，商业更可以通过探讨如何为城市提供更丰富的场所和在功能上如何迎合未来趋势而使区域价值获益。再有，在旧改项目中，交通路网迎来重新规划，使得利于商业经营的位置有所变动，这也为城市肌理的重构提供更多可能。
城市在长期的发展建设中形成其特有的、区域的、景观的氛围和环境，不仅是城市历史的积淀，还是能够代表城市惟一性、提升城市区域价值的文化特质。旧城改造项目往往具备历史角色与文化积淀深厚的独特优势，却往往容易在新开发中被忽略。
旧有文化因为新的诠释可以焕发符合新一代认知的元素和符号，商业拥有丰富的内容和外延，可承担城市更新过程中为城市延续文化、重新定义文化的奇迹。
值得注意的是，在这一重建过程中，要通过商业的建筑、景观、灯光等因素保留和延续文化积淀，不是“修旧如旧”，而是要“老坛新酒”，即历经保存和创造性的重生，重新对文化元素进行提炼与升华，创造全新的文化价值。
近年来，相对于土地保有量大的城市，不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时，也正在践行大规模的旧城改造。旧城区迎来腾笼换鸟、为城市持续发展贡献再生力量新机遇的同时，也面对诸多挑战：大面积还迁、土地及开发成本的逐年攀升都令不少开发企业在住宅受限的市场环境下，难以收支平衡。加之旧改区域往往位于城市相对核心位置，由于区域规划功能转变带来的大比例商业配比，更为综合开发经验有限的企业带来了不少困惑。
一个综合体项目，解决了占比20%商业的问题，就解决了整体80%的问题。在越来越多的旧城改造项目无法靠住宅获益的当下，认清商业在旧改中的角色，就成为如何打造好商业的第一步。
目前，旧改项目的资金压力显而易见。地价逐年高升、拆迁成本和推进时间延期等种种阻碍已造成此类项目开发成本的持续增加；大规模还迁使得依靠住宅小步快跑的市场环境下，项目的利润空间日趋狭小；产业支撑乏力的现状也使得在一线城市可获得较高收益的办公及公寓产品，在二三线城市价值提升较慢。
在此背景下，商业因其可租可售的特性自然成为旧改项目不可忽视的价值驱动引擎。二三线城市住宅与商业售价倒挂，在部分项目的综合开发中，即使损失部分住宅容积率，多打造一些可售型商业，项目整体收益不但不会受到影响，反而可能更加有保障。规划创新和产品创新是否能够做好，关系此类产品的推出是否能让项目获得更多的溢价。其中处理好可售型商业与可能的上盖物业如写字楼、公寓的比例及规划关系；如何使得集中商业与商业街在业态上实现互补，形式却互不干扰等，这些细节都值得关注。
随着之前众多城市旧改项目的经验总结，人们已经普遍意识到，旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合，而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值，往往通过商业早期传递给市场。
商业作为最外向的公共交往平台，其代表的便是未来需求的变化。近来，诸多商业中儿童、体验业态的提升，背后是需求的变化。在通过品牌、建筑反映未来价值的同时，商业更可以通过探讨如何为城市提供更丰富的场所和在功能上如何迎合未来趋势而使区域价值获益。再有，在旧改项目中，交通路网迎来重新规划，使得利于商业经营的位置有所变动，这也为城市肌理的重构提供更多可能。
城市在长期的发展建设中形成其特有的、区域的、景观的氛围和环境，不仅是城市历史的积淀，还是能够代表城市惟一性、提升城市区域价值的文化特质。旧城改造项目往往具备历史角色与文化积淀深厚的独特优势，却往往容易在新开发中被忽略。
旧有文化因为新的诠释可以焕发符合新一代认知的元素和符号，商业拥有丰富的内容和外延，可承担城市更新过程中为城市延续文化、重新定义文化的奇迹。
值得注意的是，在这一重建过程中，要通过商业的建筑、景观、灯光等因素保留和延续文化积淀，不是“修旧如旧”，而是要“老坛新酒”，即历经保存和创造性的重生，重新对文化元素进行提炼与升华，创造全新的文化价值。
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