楼市观察：开发商莫对后市过度乐观

经历去年以来的回暖后，很多指标渐渐步入高位，或者已经开始盘整，甚至掉头下行。至于土地市场走热，很多人还不太明白：这是一个滞后性指标。

近日，渣打银行的“开发商景气指数”表明，2013年下半年住房市场将持续强劲，在房屋建设及销售走高的情况下，房价将继续攀升。在调查的30家开发商中，21家开发商相信最糟糕的情形已经过去，29家受访开发商预期房价将涨，其中23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。

这些数据，都在反映一个事实：开发商对于后市很乐观。

去年以来的市场表现确实不错，今年1-7月份，全国新建商品住宅销售面积同比增长27%，销售额增长40%，换算可知，价格同比上涨10%。如果看房价指数，70个大中城市6月商品住宅价格同比增长6.5%，而去年6月同比为负增长。另外，近几个月部分城市地王频出，开发商拼抢优质地，异常激烈。

对于今年下半年的房价走势，笔者依然坚持年初时对全年的总体判断：震荡上行。今年楼市温度，明显高于去年。下半年将在一定程度上延续上半年市况。然而，笔者最不愿看到两种市场形态：一是市场惨淡，购房者悲观得好像要崩盘的样子；二是市场爆热，开发商乐观得好像抢到地块就能赚大钱。

2011年四季度和2012年一季度，全国楼市遭遇了一次明显降温，引发了一轮购房者观望潮。中国楼市已过黄金十年，但还有白银十年，在现阶段是不可能崩盘的，过度担心房价暴跌，只会错过最佳购房时机。今年以来，一线城市和部分二线城市楼市急剧升温，开发商乐观情绪越来越浓重，盲目激进的抢高价地，便是表征之一。

这两种态度都是不可取的。房地产市场具有短周期波动的规律，有时冷，有时热。一方面，在形成大泡沫之前，市场不可能崩盘。另一方面，我国政府绝不可能纵容房价持续大涨。所以，过去十年和未来十年，房地产市场就在“上有箱顶、下有箱底”的空间中震荡式运行。

 从短周期的规律看，当前开发商不应过度乐观了。因为，经历去年以来的回暖后，很多指标渐渐步入高位，或者已经开始盘整，甚至掉头下行。至于土地市场走热，很多人还不太明白：这是一个滞后性指标。

 以社会最关心的房价为例。全国商品房成交均价同比涨幅，已由今年1-2月的上涨20%，渐渐收窄至1-7月的10%。而70个大中城市的房价环比涨幅，3月份最高达到1.09%，其后开始渐趋收窄，6月已下滑至0.83%。这就意味着，虽然当前一二线城市房价温度仍高，但已现夏末端倪。开发商考虑问题，宜更长远点，因为房产项目的开发周期较长，由购地到卖房，一般需要一年左右。

 对于下半年行情，谨慎乐观即可。过于乐观，就会存在风险。“未来6月内房价涨幅将达10%”，这样的预期，放在部分项目中，是可能实现的；但从全国整体上看，无论是均价增幅还是70城市房价指数，都不可能涨这么高。中国房地产市场最糟糕时点，去年二季度就已经结束。当前，开发商更应考虑的是：本轮市场最爆热的情形，何时会结束？

□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）