杨建伟：谨防综合体热 泡沫挤出鬼城
城市综合体作为目前地产界最 潮 的概念之一，已被许多企业、地区甚至城市规划者视为拉动经济增长的航空母舰。放眼全国， 无处不有综合体 ，近两三年来，城市综合体已经是房地产行业的最热词，各地纷纷上马的综合体项目，...
城市综合体作为目前地产界最“潮”的概念之一，已被许多企业、地区甚至城市规划者视为拉动经济增长的航空母舰。放眼全国，“无处不有综合体”，近两三年来，城市综合体已经是房地产行业的最热词，各地纷纷上马的综合体项目，总量有上千个之多。
但是，这种产品模式在商业地产界所遭受的争议亦最多。争议源于盲目，近几年，在众多二三线城市，甚至一些县级市，动辄开发几十个乃至上百个超大体量综合体项目的消息频出，如此大跃进带来的是商业地产的泡沫隐忧。
“作为商业地产综合服务商，鸿伟摩尔看着并参与如此多商业项目的启动，我常常这样想，几年后，随着很多城市的综合体项目陆续交付使用，那些富丽堂皇的五星级酒店，体量庞大的写字楼和购物中心，得需要多少客流量才能维持基本运转，商铺和公寓的投资者需要多少年才能收回成本，那些空旷寂寥的庞大建筑群带来的伤害，城市能否承受？” 中国商业地产联盟专业委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟十分担忧。
“所以我说，城市综合体不仅有泡沫，而且有很大的泡沫。”杨董事长直率地说，不当规划加上重复建设，“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。
城市综合体如何沦为“鬼城”？
在操盘众多综合体项目过程中，鸿伟摩尔也逐渐发现综合体的大跃进与地方政府在楼市调控高压以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。
过去两年，楼市调控限购、限贷，住宅产业萎缩，土地市场低迷。而商业地产尤其是城市综合体，被认为既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题，于是，商业地块出让比例大幅增长。
在杨建伟看来，一个城市综合体能否成功，首先取决于地方政府，要看政府在出让土地时允诺的区域配套能否完成。新批建的城市综合体由于体量较大，往往地块位置都在城市的外围，需要轨道交通、医院、学校等市政、公建配套，才能吸引新人口的迁入。有了人口的迁入，综合体才有成功的基础，否则就是空城。
以中国的建筑业水平，城市综合体要建起来非常快，但作为商业地产的运营管理却刚刚开始。如果不顾当地的产业吸纳和消费能力，盲目发展综合体，很可能留下一堆堆没有人气的钢筋水泥体。原因其实很简单，商业地产的繁荣不取决于能不能把房子和写字楼、商场盖起来，而是取决于它有没有大量的人流、交通条件的支持，商业布局是否合理。
所以，杨建伟认为导致“鬼城”危机出现，归根到底还是开发速度与消化能力不匹配。城市化进程在不断推进，居民消费能力的提高，对商业综合体项目当然是有需求的，但是这些需求是循序渐进，缓慢增长的。急躁冒进，过于集中建造商业综合体，在没有足够消费人群与其匹配的情况下，只能逐步荒凉成“鬼城”。
城市综合体健康发展之路
数量庞大的城市综合体一哄而上所带来的隐患已为业界公认，在快速发展的同时如何保证质量，做到差异化、个性化，是诸多城市综合体开发者共同面临的严峻问题。
那么，突围之路在哪里？“用传统的做单体的经验开发综合体是行不通的。”根据杨建伟的经验，目前可能导致综合体项目失败的问题主要在于开发商对于资金的安排、开发进程的控制以及前期规划中对于产品业态的可转换性等方面。
“建造城市综合体，不是简简单单地将一个建筑或一个形态直接搬过来，而是要尝试从使用者的角度体验你将要开发的项目，要综合考虑当地人的生活习惯、文化背景等各方面与人相关的因素。”杨建伟表示，一个成功的综合体，应该有科学、严格的规划，且既需满足开发商的利益，亦需兼顾社会效益及消费人群利益。中国的商业综合体发展需要尊重中国市场状态，不能盲目发展，需要各方有机合作，以清晰的战略定位和一流的设计水平打造出真正适合于市场需求且可持续发展的优秀的城市综合体。
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