余丰慧：连租5年可购房需精细化操作
3月28日，国务院法制办就《城镇住房保障条例 (征求意见稿)》公开征求意见。 这个《征求意见稿》最少有两大突破。将城镇稳定就业的外来务工人员首次纳入到住房保障的法律体系内尚属首次。目前，我国两亿多进城务工人员已经...
3月28日，国务院法制办就《城镇住房保障条例 (征求意见稿)》公开征求意见。
这个《征求意见稿》最少有两大突破。将城镇稳定就业的外来务工人员首次纳入到住房保障的法律体系内尚属首次。目前，我国两亿多进城务工人员已经成为城市建设的主力军。但各个方面都很难融入到“城市”之中。特别是各种市民基本待遇、社会保障、子女入园入托入学等教育方面以及住房保障都游离于城市之外。国家在统计城镇化率时，将外来务工人员作为常住人口统计到“城市人”范围之内，而且待遇上却仍然是“农村人”，这种极度不公平现象大大挫伤了外来务工人员的工作积极性和人格尊严。此前，住建部副部长齐骥在解读“城镇化规划”时就表示，将逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖。即在符合落户城市住房保障条件的农民家庭全部纳入到住房保障范围的前提下，逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖。
解决外来务工人员待遇问题非常迫切，而最为现实、难度最大的是住房问题。这次《征求意见稿》将城镇稳定就业的外来务工人员纳入到住房保障范围之内，意味着符合条件的常住人口，将破除户籍限制可以申请保障性住房。这无疑是广大非户籍外来人口的福音和最大利好。
《征求意见稿》在保障性住房退出机制上有了新突破。最大看点是，连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买;购买保障性住房未满5年且确需转让的，由政府回购，已满5年的，可以转让并按照合同约定的产权份额向政府补缴相应价款，政府在同等条件下享有优先购买权，也可以按照合同约定的产权份额补缴相应价款取得完全产权。这是一个一举多得的突破性政策，这将一举盘活激活保障性住房机制体系，使其向良性循环方向大大迈进一步。
5年以上可以购买，从市场角度分析，前5年公租房可以保障一部分中低收入人群基本居住需要，同时缓解低收入阶层一次性购买的资金压力，给其留出积累购买力储备未来买房的缓冲期。5年以后在低收入人群收入增加之后，有能力购买配租房，有能力购买政府拥有的那部分产权，从而实现自己拥有全部产权的住房，彻底圆了自己拥有全部产权的住房梦。
对于政府来说，盘活了保障性住房，实现了建设资金的良性循环。将出售的保障性住房资金用来滚动建设新的保障性住房，保障更多低收入群体的住房需求。这是《征求意见稿》中最大的突破和创新，体现的是关注民生、以人为本的执政理念。
第三个突破是，社会力量参与保障性住房建设纳入到了《征求意见稿》之中。坚持政府主导、社会力量参与，才能不断推进城镇住房保障工作。仅仅依靠政府财政和要求越来越严、越来越备受诟病的卖地收入来支撑保障性住房建设最终不是根本出路。将社会力量、民间资本引入到保障性住房建设体系以内，使得政府主导为主、市场化运作为辅的相辅相成机制推动保障性住房建设才是良性循环和长远之计。
需要提醒的是这三项突破必须精细化操作才能达到预期效果和目的。将非户籍务工人员纳入到保障性住房之中，对本来就建设缓慢、财力不足导致捉襟见肘的保障房建设和供给带来较大压力。目前，非户籍外来务工人员高达2亿多，根据城镇化建设规划未来还将有1亿人口进入到城镇城市。这部分群体的住房问题不仅对建设资金形成巨大压力，而且弄不好将会阶段性推高城市房价。这是在操作中格外需要关注的现实问题。这就要求在加大保障性住房建设的同时，一边逐步放开限购政策，另一边继续增加中低价位的小户型住房建设和供给。使得一部分有能力购买商品房的非户籍常住人口从市场上解决住房问题。
5年以上可以购买保障性租赁房，要求在操作上必须透明化、公开化，彻底接受社会公众监督。防止出现暗箱操作、弄虚作假、权力者以权谋私等违法违纪行为。特别是要防止内部权力人钻此空子，采取非法手段占有保障性住房谋取腐败利益。对有关人民政府、部门及其工作人员未履行职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，一定要依法追究行政责任和刑事责任。
社会力量投资建设、持有和运营保障性住房，应当纳入城镇住房保障规划、年度计划和租售管理，享受投资补助、财政贴息、金融等支持政策。关键在于要让利于社会力量和社会资本。没有足够让利政策的吸引力，就调动不起来社会力量参与保障性住房建设、运营的积极性。
总之，《城镇住房保障条例 (征求意见稿)》突破点虽然多多，但必须精细化操作。
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