丁祖昱：2011-2013全国地王现状盘点
本文是应十佳地产公众号的及第行齐少要求而写，地王都是大家最关注的，前天也发在了及第行上，我略做调整再次发送，希望之前错过看及第行的朋友不要再次错过。 昨天(29日)北京举行7月最后一场土拍卖，其中孙河两地块(孙河...
本文是应十佳地产公众号的”及第行”齐少要求而写，地王都是大家最关注的，前天也发在了及第行上，我略做调整再次发送，希望之前错过看及第行的朋友不要再次错过。
昨天(29日)北京举行7月最后一场土拍卖，其中孙河两地块(孙河乡BCDE地块起始价46亿元，楼板价26124元/平米；孙河K地块起始价31.45亿元，楼板价35000元/平米)迟迟没有收到网上报价，拍卖现场也乏人问津，“准地王”遭遇流拍。随着市场的持续走弱，土地市场早现颓势。7月14日北京 下半年首场土地拍卖就遇冷，昔日“大龙”地王再次出让并没有引发企业的激烈争夺。
风水轮流转，半年多前火爆一片的土地市场此 时已经风光不在，我们今天就来看看过去三年轰动一时的地王们，如今又是处于何种境地呢？我们总共统计了全国范围内2011-2013年年度经营性用地单价 和总价TOP10地块共计55幅(5幅地块同时位列总价和单价TOP10)，其中30幅地块为商业办公用地，25个地块为含住宅用地。
地王向一线城市集中
总体来看，大部分地块都位于北上广深四个城市，占比达71%。一线城市市场成熟，企业竞争激烈，地价遥遥领先其他城市。随着城市分化的加剧，一线城市和其他城市之间的价格差距也越来越大，因而导致总价单价TOP10地块占比逐年攀升，从2011年58%增加至2013年79%。此外一线城市重点区域批量 推出土地集中成交，也是造成高价地王频现的主要原因，如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环CBD等区域。
38%的地王尚未开工
从项目现状来看，21幅地块尚未动工占比38%，这在高周转盛行的当下应该是一个极高的比例了，22个项目在建占比40%，9个项目在售占比16%，1 个项目已经竣工即开业，还有2个项目被政府收回。63%的总价地王已经开工，2011、2012和2013年成交地块的开工率分别达到80%、70%和 40%。单价地王开工率则相对较低，为50%，2011、2012和2013年成交地块的开工率分别达到70%、70%和10%。2013年地王由于大都是下半年成交，开工比例较少也比较正常。看来地王难度相对较大，特别是单价地王低至50%的开工率更说明地王好拿，项目难做。
两幅地王遭遇退地
首先来看被收回的两个项目，一幅是景瑞2011年2月以21362元/平方米竞得的上海单价地王——浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04 地块，退地原因据说是因为该地块周边规划有轨道交通穿过不利于立即开工。该地块于2012年11月再次出让，当时周边配套有所完善，景瑞地产也再次加入竞 拍，但最终还是与该地块失之交臂，嘉华以21682元/平方米价格竞得，溢价率40%(不过再次拍卖后它没有排上当年的top10)。
另一幅被政府收回的地块则是中冶以56.2亿元南京2012年总价地王——下关滨江2号地块，该地块与中冶2010年以200.34亿元竞得的下关滨江1号和3号地块连成整体，但到如今2号地被政府收回，剩余部分也被中冶多次分拆转让，昔日地王已经是分崩离析。
在售地王业绩可喜
其次我们来看已经在售的项目，从销售情况来看，已经进入销售的地王项目整体销售情况都不错，大部分项目月均去化套数都超过25套。南京海峡城 (NO.2011G07建邺区扬子江大道以南，江东南路以北地块)、京投万科·西华府(丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块)项目月均去化都 近90套，青岛中海国际社区(李沧区河南、南庄社区地块)月均去化更是高达198套。销售去化相对稍慢的是上海保利西岸项目，2月份刚推出市场，主推 190-320平米的三房，累计成交54套，但成交均价高达77193元/平方米，属于高端产品，月均去化13套已经相当可观。由此看来，能开盘的都是好 卖的”地王“！
部分地王“价格算不过来”
最后我们来看未开工和在建的项目，地王中真正有问题的那些都隐藏在迟迟不肯动工或者为规避相关2年必须开工的土地政策惩处而被迫开工的项目。
在未开工的项目中一类是地价房价算不过来的”地王”,比较典型的代表是中华企业获得的平江区平四路机床电器厂、林机厂地块，因为土地价格太高企业难以盈利，所以迟迟没有开工。该地块成交于2011年1月，30290元/平米的楼板价放到今天在苏州市场也是极高的，要知道该地块附近的苏州平门府别墅项目今年6月份的成交均价也不过34000元/平方米左右。
在建项目中，多数项目处于正常建设状态，少数项目风险较大，工程进展较慢。其中最 受关注的是北京崇文菜市场地块，该地块是合景泰富2011年以7.1亿元总价、43712元/平方米楼板价竞得的单价地王，在获得两年后才扭扭捏捏开始动 工，时至今日已过三年也还在缓慢的建设当中。究其原因，土地成本太高，该地块规划为一栋高档购物中心，土地与建安成本超过5万元/平方米，加上投资物业资 金周转较慢，势必会对企业整体资金链造成一定的不利影响。另外还有像上海2012年115号公告浦东新区黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，赶在 两年将至的“deadline”赶紧开工，估计接下来的工期也可能会大大放缓。
拆迁、规划阻碍开工
另有一类未开工的是因为动拆迁/搬迁原因，比如上海海事大学地块和福州鼓楼区地块还在动迁中，拆迁/搬迁何时结束决定企业何时能够进入开发阶段。值得注 意的是福州鼓楼区地块，在福州拍出楼板价43627元/平方米是很罕见的，预计未来很少地块单价能超过该地块，主要是因为该地块拆迁成本较高。该地块位于福州东街口，地段很好，目前周边二手商铺价格都已经达到12-15万元/平方米，未来项目盈利空间还是可以的。
因为规划问题未开工的有 三块地，分别为大连大金(2011)-100号地、北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目和上海2012年177号公告黄浦区594(北块)、 596街坊地块。其中上海地块还是因为周边居民反对该地块规划迟迟未能开工，看来老百姓也喜欢柿子选“贵”的捏；大连地块位于小窑湾国际商务区，大连德泰控股2011年连用100.5亿在该区域拿了四幅地块，其中最大的就是大金(2011)-100号地，总建筑面积达222万平方米，如此巨无霸的地块开发起来还是比较吃力的，加上德泰控股的国企背景，预计会是一场“持久战”。北京香河园地块未能开工则是因为拿地企业为南昌市政公用投资控股有限责任公司，企 业在建自用办公楼+员工宿舍和建商品房销售之间摇摆不定。
还有北京市朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地因为企业自身原因，开发节奏缓慢，迟迟没有动工，这种情况就要值得警惕了，往往这种自身原因碰到市场波动后就会变成更大的原因。其余还有14地块还没有达到开工限制时间，尚未开工属于比较正常的现象。
分析3年地王，大多数还属正常，不少今日更加风光，但仍然有部分地王当前处境尴尬，成为地王那刻的荣光早已经变成历史，若时光倒流，相信这些地王又会谱写另外一个篇章，可惜世上没有后悔之药，这些经验与教训只能作为后来者的一个参考。
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