顾云昌：房地产市场洗牌加快
顾云昌：我认为中国的房地产市场叫做楼市变态，楼市的状态已经变了。中国的经济进入新常态，中国的楼市进入新时代，这是我最近一直在念叨的一个词。大家知道，新常态的出现不是偶然的，是国际社会发展和中国经济社会发...
顾云昌：我认为中国的房地产市场叫做楼市变态，楼市的状态已经变了。中国的经济进入新常态，中国的楼市进入新时代，这是我最近一直在念叨的一个词。大家知道，新常态的出现不是偶然的，是国际社会发展和中国经济社会发展的必然结果。中国走到今天，状态变了，国内宏观经济也受到了国际环境的影响，最明显的是去年的变化。
2013年的时候，我们重点讨论的中国房地产市场的主题是“分化”，2014年的表现就是“下行”，从国家统计局发布的数字看，所有的数据只有一个没有下行，其他的数据都下行，我们的投资增长速度大幅度下滑，过去都是20%以上，去年只有10%多一点，而且最后三四个月都在10%以下。销售同比下降7%，销售额同比下降6%点几，下滑特别多的是新开工面积和买地，表明了整个行业对形势的判断。开发商买地数量下降14%，新开工面积下降14%，唯一一个上扬是土地价格，这是2014年的表现。
可以看得出来，下行是非常明显的，为什么在2014年会出现这个情况？是不是2014年比较特殊？我个人的观点，如果说过去十年到十五年是中国房地产的黄金(1189.80, -1.60, -0.13%)时代，那从2014年明显的看出这个时代已经一去不复返了，我们吻别了黄金时代，现在迎来了一个新的时代，我把它叫做白银(16.90, -0.08, -0.47%)时代，而且这个白银时代的概念业界人士都比较认同，还不错。
为什么过去会出现黄金时代？我认为有两个原因：一是中国的人口红利。二是改革的红利。98年以后住房制度改革，正是中国劳动力人口、买房子的人口出现高峰，对整个房地产的需求是巨大的，是实际的情况。十几年当中都处在人口高峰当中，有专家说2012年可能是拐点，劳动力人口开始往下走。但光有人口、光有需求不够，那么就得改革，1998年启动的住房制度改革这么一个巨大的、跨时代的改革，中国是史无前例的，世界上也是没有过的改革，把我们的需求引爆了，就出现了买房的需求像火山一样爆发，使市场出现了超级的繁荣，使房地产企业出现了野蛮的增长，而房价却形成了脱缰的野马，这就是黄金时代的标志。
过去一直在压房价，压不下来，是这么个需求、这么个市场造成的，当然还有体制的原因。到了2014年，整个黄金时代大概有15—16年的历史，据我知道的美国房地产市场有长周期和短周期之分，过去100年当中大概18年左右是一个长周期。中国从1998年开始到2013年，加在一起有16、17年，这个黄金的时代是一个长的周期，这个长的周期在2014年出现了变化，快结束了。
再就是短周期，房地产市场其实有小的周期的变化，2012年差一点，2013年好一点，2014年差一点，正好2014年遇到小周期往上走，所以两个小周期的重合在2014年出现了。刚才我说了两个红利爆发出来的时代，很可能会得出一个结论，可能2015年以后会往上走，并且走得很快。
如果研究了长周期，说明黄金时代过去了，我们进入了一个新的时代。这个时代的标志是什么，最大的标志就是房地产市场的变态，这个变态就是过去的房地产市场是卖方市场，理论上讲是供不应求的市场。现在市场已经清清楚楚表现出买方市场的状况，是供大于求的市场，表现出来的就是库存大幅度增加，去年的任务是去库存，所以去年去库存当中慢慢采取的手段是降价，否则卖不掉。
当然，2014年的表现大家已经看到了，房地产市场已经进入了经济新常态、楼市新时代，这个时代是白银时代，我没有说黄铜时代，也没有说黑金时代，因为中国房地产需求正像总理在达沃斯论坛上讲得那样，在城镇化过程中，中国房地产市场的刚性需求还是长期的，我们虽然已经没有了住房制度改革、人口红利爆发出来的巨大需求，超常的发展，但是我们还有稳步向前的城镇化进程。我们的城市人口在不断膨胀，农村人口向城镇转移，已经转移到城市的人口由常住人口将来变成户籍人口，变成市民化，这会不断持续爆发出对房地产的需求，这是住房市场，房地产市场分住房市场和住房市场以外的其他市场。住房市场而言，我们还有一段发展时间，还有长期的刚性需求。
与此同时，我觉得房地产市场不仅包括住宅市场，还包括商业地产、旅游地产、产业地产、文化地产，当中国的老百姓通过十几年努力，中国城市居民的自有住房率已经超过90%，我们的人均住房面积已经达到34、35的时候，我们已经达到了阶段性饱和，有的城市户均已经超过一套房了。
在这样的情况下，未来的发展还有城镇化的进程带动，还有改善型需求带动等等。除此之外我们还要看到，我们的物质需求满足之后产生的更多是其他的消费需求，健康的消费、旅游的消费，以及在城市中各种各样商业性消费。
商业地产、旅游地产、养老地产等等，在未来的白银时代仍然有很大的发展空间，这两个加在一起得出一个结论：我们将处在一个白银时代。但是白银时代和黄金时代有很大的区别，白银时代的特点是竞争加剧，有的房子卖不掉了。再就是洗牌加快，我们发现洗牌加快在前三年就开始了，特别是去年洗牌更多。全国原来有八九万家开发企业，这几年每年减少一万家左右，我们既看到了万科、绿地这样的企业已经两千亿，百亿俱乐部房地产开发数量在增多，但我们看到更多中小企业被淘汰，在市场中消亡。再就是利润减薄，房地产的利润一年比一年减少，但是总体上房地产开发利润要比制造业高，所以还是白银时代。
特别是2014年，许多开发企业，包括上市公司，他们为了走量降价，所以利润压得很低，有的楼盘几乎不赚钱，整个白银时代竞争加剧，洗牌加快，利润减薄。这样一种态势，2015年以后的时间，十年，甚至十五年仍然会处在这样的环境当中。根据中国城镇化的进程以及房地产发展的阶段性，这样的态势我认为是真正的房地产新常态。
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