全国政协委员周世虹：建议全面实行商品房现房销售

中房网讯 3月4日，全国政协十三届五次会议在北京开幕，全国两会时间正式开启。
  去年全国两会上，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹提出的建议取消手机来电显示收费、实行商品房现房销售等引发社会热议。关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售的提案，周世虹已经连续提了4年。今年，周世虹准备再次提交这一提案，希望能推动相关政策的早日出台。
  周世虹表示，2021年的恒大债务危机引发全社会关注。恒大集团约有70万户已售房未竣工交付，这直接影响到70万户家庭，再考虑父母家庭等因素，影响面达数百万人。据了解，恒大集团在全国有1322个房地产项目，分布在29个省市和地区，在建未竣工项目还有778个，涉及223个城市。产生这些严重后果与我国目前实施的商品房预售制度密切相关。他表示，预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般两年左右，这期间购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益，还要承担逾期交房或不能交房的风险；同时，助推了开发商盲目扩张，形成高周转、高负债，极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险和社会稳定问题。
  周世虹坚定地说，商品房预售制度的严重危害性不言自明。只要商品房预售制度存在，其危害性将会一直存在。金融体系和资本市场的发展，为开发商提供了多元化的融资方式；经过30多年的发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在，商品房预售制度改革势在必行。
商品房预售恒大

杨玉成委员：建议完善房地产经纪行业人才评价机制
   
  时值全国“两会”召开之际，全国政协委员、河北省政协农业农村委员会主任杨玉成建议，明确房地产经纪人职业资质与标准，实施技能分级以及配套职业培训，从而推进房地产经纪人的专业能力提升，补齐房地产经纪服务高品质供给不足、高质量人才缺乏的短板。
  杨玉成建议，适当提升职业准入门槛并明确执业标准。根据职业特性和消费者需要，相关政府部门、行业学会以及龙头企业可推进行业立法更新，适度提升职业准入门槛。他建议实施专业技能分级，引导分阶段专业化发展。给予房地产经纪人明确的职业技能发展通道。建议建立匹配人才评价制度的职业技能培训体系。在多层次职业人才评价体系基础上，加强产教融合，建立终身职业培训体系，对共建产教融合实训基地企业、足额提取房地产经纪人教育经费企业提供税收优惠以及专项财政支持。
  杨玉成表示，房产经纪行业服务水平的提升需要多方力量密切合作，加大投入力度，共同推进房产经纪人专业能力的提升，为消费者带来高品质的居住服务。
专访任泽平：中国经济结构面临20年来最大的巨变
   
  目前最重要的是要有新的思维。当思维还停留在上一个时代，你对中国经济是悲观的；当思维转变到新时代、新经济、新周期，你对未来就是乐观的。
  2021 年已去，2022 年已来。“经济结构面临20 年来最大的巨变，房地产和传统基建的老周期渐渐落下大幕，属于新能源、新基建的新周期、新时代正在到来。”著名经济学家任泽平日前接受《中国房地产金融》专访时表示。
  在任泽平看来，很多人对传统经济非常悲观，房地产、重化工业、老基建逐渐落下大幕，行业遇到挑战和困难；新经济蓬勃兴起，人们对此非常乐观，新能源、动力电池、低碳、绿色经济、数字经济、人工智能，这些行业在高速增长。
  一、新一轮稳增长来了，经济结构面临20年来最大的巨变
  《中国房地产金融》：中央经济工作会议提出，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。对2022 年的要求是“着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”，释放出什么信号？
  任泽平：2021 年 5 月以来经济开始放缓，2021年 8 月以来经济下行加速。近期政策持续释放出清晰信号，面对经济下行压力，新一轮稳增长开始启动。
  一是货币政策转向宽松，降息降准再贷款支持低碳、数字经济、新基建、小微企业。以“12·6”宣布降准为标志，货币政策正式转向宽松，以支持新一轮稳增长。
  宽松是两个方向：第一个是定向降息、降准、再贷款，给新基建、新能源和数字经济。第二个方向，对于房地产过紧的前期政策给予适度松绑。
  对股市，不用太悲观，新能源是长期机会，不过，今年的股市风格一定会有变化。
  二是财政政策更加积极，中央提出“适度超前开展基础设施投资”。2021年上半年，中央的基建投资思路是以质量为先，质重于量，加严对专项债发行的要求和监管，更注重“调结构”。
  2021 年四季度以来，政府专项债加快发行，财政政策发力基建稳增长作用提升，以基建托底经济，质和量齐重。预计今年，出于稳增长的底线要求，专项债将前置发行，预计今年一季度社融有望企稳回升。
  《中国房地产金融》：对 2022年经济的形势，您如何看？
  任泽平：经济社会结构面临20年来最大的巨变。很多人对传统经济非常悲观，房地产、重化工业、老基建逐渐落下大幕，行业遇到挑战和困难；新经济蓬勃兴起，人们对此非常乐观，新能源、动力电池、低碳、绿色经济、数字经济、人工智能，这些行业在高速增长。
  双周期、稳增长、新基建、软着陆、提估值是2022 年五大关键词。世界经济的关键词是中美双周期，中国宏观政策的关键词是稳增长，新经济的核心是新基建，老经济的核心是房地产软着陆，资本市场的主要机会是“提估值、稳增长和新基建”。今年经济增长动能也将发生切换，由出口支撑转向消费复苏、新基建发力、房地产软着陆。
  二、房地产实现软着陆与供给侧改革思路
  《中国房地产金融》：中财办副主任韩文秀日前表示，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。您如何看？
  任泽平：确实是。房地产对经济贡献大，但风险也大，实现软着陆非常重要。我们有一个统计数据：2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，居民大部分财富在房子里。
  建议：在适当调整过紧政策的同时，关键在于构建长效机制，即城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税，改变过去重抑制需求轻增加供给、重行政手段轻市场手段的做法，采取房地产供给侧结构性改革的思路。
  房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。随着人口往都市圈城市群和区域中心城市流入，通过“人地挂钩”和金融稳定实现供求平衡，房价是供求的结果，进而实现房地产长期平稳健康发展。
  《中国房地产金融》：您曾提到，房地产大开发的时代已经落下了帷幕。
  任泽平：我提一个数据，中国户均套户比，现在是1.09。什么意思？就是从总体上来讲中国的房子已经基本饱和了。除了个别区域中国未来房子还有需求，中国房地产大开发的时代已经逐渐落下了帷幕，还有最后十年时间窗口。明显看到这些传统行业的大幕正在落下，重化工业要搞双碳，像地方招商都不欢迎高碳行业，事实上未来这方面的需求也会开始下滑。
  《中国房地产金融》：您曾经说，要跟着人口流动去买房，对今年、明年的房价怎么看？
  任泽平：人口往哪里流动，哪个地方房地产就是繁荣的，就会有需求，房地产就有机会。从城镇化率超过60% 以后，就要记住一个词，分化。未来中国城市一定是分化的，房价是分化的。我做一个预测，未来大约只有 20% 的城市人口流入，房价长期上涨。会出现大约70% 的城市人口流出，房价阴跌，拭目以待。
  三、新消费与新基建，培育新的经济增长点
  《中国房地产金融》：您能否总结一下 2021年消费与投资的情况？
  任泽平：首先，受就业、收入、复苏 K 型分化影响，当前中国消费仍疲软，2021年 10 月社会消费品零售总额两年复合增长 4.6%，扣除价格因素实际两年复合同比增长 3.2%。保障就业民生，扩大中等收入群体，促进消费活力。
  其次，近年来高技术产业明显加速，2021 年1-10 月 高 技 术 制 造 业 投资同比增长 23.5%，快于固定资产投资 17.4 个百分点。但高技术产业整体占经济的比重不大。2020 年，高技术制造业占规模以上工业增加值比重为15.1%。而占比较大的传统产业正趋势放缓，整体投资增速低迷。
  转型期，中国需要实现也有条件实现一定合理经济增速。把握好新旧动能转换的过渡期，避免“运动式”、“一刀切”，在合理的增速水平上推动产业结构调整。
  《中国房地产金融》：对于扩大内需，您一直倡导发力新消费与新基建，如何理解？
  任泽平：新基建短期有助于稳增长、稳就业，长期有助于培育中国新经济、新产业，是实施跨周期调节的主要抓手。新基建将支撑未来20 年中国经济社会繁荣发展，在补齐铁路、公路、桥梁等传统基建的基础上大力发展新能源、新能源汽车、充电桩、5G、特高压、人工智能、工业互联网、智慧城市、城际高速铁路、城际轨道交通、大数据中心、教育、医疗等新型基建。以改革创新稳增长，发展创新型产业，培育新的经济增长点。
  四、中小企业面临前所未有的经营压力
  《中国房地产金融》：上一次采访您时，您曾提到中小企业利润挤压明显。现在您如何看？
  任泽平：情况仍不容乐观。2021年 5 月以来，PMI新订单、房地产销售、中小企业经营活动、社融信贷等多个月回落。8 月以来经济下行加速，物价连续高位震荡，经济周期从滞胀转入衰退。
  近两年民营中小企业面临前所未有的经营压力。民营企业用40% 左右的银行贷款贡献了 50% 以上的税收、60% 以上的 GDP、70% 以上的技术创新成果、80% 以上的城镇劳动就业、90% 以上的企业数量。高质量就业，是高质量发展和共同富裕的前置基础。当前，就业总量压力和结构性矛盾均存在。农民工就业难、高校毕业生群体总量压力大、灵活就业群体的权益保障亟须跟上步伐。
  《中国房地产金融》：2022 年，中国会不会出现通胀，全球经济会好吗？
  任泽平：2022 年将出现通胀大挪移，从工业品通胀到消费品和结构性资产价格通胀，与货币宽松、稳增长有关。随着PPI 向 CPI 滞后性传导、猪周期筑底 2022 年中期有上涨可能、低基数效应等，通胀压力仍存。
  2021 年 11 月 CPI 同比上涨2.3%，猪价环比企稳回升，对 CPI 负向拉动降低，11月扣除猪价后CPI同比为3.1%。蛋奶果蔬价格反弹。
  2021 年 11 月 PPI 同 比 上 涨12.9%，高位回落0.6 个百分点。10月底保供稳价政策密集落地，煤炭产量和市场供应量持续增加，限产限电情况有所缓解。11 月南华工业品指数环比 -13.8%，动力煤、焦煤、螺纹钢价格指数环比-39.2%、-33.2%和 -17.1%。
  我们有一个判断：全球正面临大滞胀，背后是货币超发，滞胀是对货币超发的惩罚，主要三种手段：零利率或负利率、QE、直升机撒钱。相对于欧美，中国这一轮的货币纪律保持得较好。
  《中国房地产金融》：目前传统企业有一些悲观情绪。
  任泽平：一些新产业蓬勃兴起，比如新能源、新基建、数字经济等爆发式增长。2020年中国新能源汽车销售 136 万辆，2021 年是多少呢？ 2021年 1-10 月份就已经销售了 256 万辆，按照中汽协的预计去年可能会超过300 万辆，这些行业都是爆发式翻式增长。
  目前最重要的是要有新的思维，当思维还停留在上一个时代，你对中国经济是悲观的；当思维转变到新时代、新经济、新周期，看到中国经济新亮点的时候，你对中国经济的未来就是乐观的。
  五、凡是阻碍生三孩的行业都可能成为改革对象
  《中国房地产金融》：中央明确要推动新的生育政策落地见效，积极应对人口老龄化。您如何看？
  任泽平：做研究要多关注中长期的问题，短期的波动、涨涨跌跌难免，但对于国家社会、民族来说，中长期问题更重要。未来凡是阻碍生三孩的行业都可能成为改革对象，比如教培，比如房地产，比如游戏。
  可看看 2020 年全球总和生育率的数据：欧洲1.6，北美 1.8，拉美 2，大洋洲 2.4，亚洲 2.2，中国 1.3，日本 1.3，非洲 4，再过 100 年会发生什么？
  中国老龄化少子化加速到来，生育率持续下降的主因是，教育医疗住房价格攀升，养老负担加重，女性就业权益保障不足，“生得起、养不起”。这些未来都将成为改革的对象，降低生育、养育、教育的成本。当前，教育成本明显攀升。房价快速攀升，2004-2020年房贷收入比从 17% 增至56%，全球前十大高房价城市中国占了一半。“四二一”家庭结构养老负担重挤压生育意愿。女性劳动参与率高但就业权益保障不够，导致生育机会成本高。
  《中国房地产金融》：您有何政策建议？
  任泽平：放开三孩的生育效果或不及预期，我们建议，应尽快全面放开生育，建立生育支撑体系。
  有几方面的措施。一是实行差异化的个税抵扣及经济补贴政策，覆盖从怀孕保健到 18 岁或学历教育结束，经济补贴参考当地生活成本和工资水平，一线城市三孩经济补贴应在每月3000元以上；二是加大托育服务供给，大力提升 0-3 岁入托率从目前的 4%提升至 40%，并对隔代照料实行经济鼓励。三是要完善女性就业权益保障，并对企业实行生育税收优惠，加快构建生育成本在国家、企业、家庭之间合理有效的分担机制。四是加大教育医疗投入，促进教育公平，推动以城市群战略、人地挂钩、控制金融杠杆、房产税为主的新房改，降低抚养直接成本。