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易宪容:中国楼市调整还需两年以上时间

2021年以前,中国楼市只要政府出台房地产调控政策,市场一般都会认为这是政府在托市,房价又会上涨。无论是住房的投资者还是住房消费者,都会利用银行信贷杠杆涌入市场,房价会继续推高,房地产会进一步繁荣。但是,从...

2021年以前,中国楼市只要政府出台房地产调控政策,市场一般都会认为这是政府在托市,房价又会上涨。无论是住房的投资者还是住房消费者,都会利用银行信贷杠杆涌入市场,房价会继续推高,房地产会进一步繁荣。但是,从2021年下半年开始,出现房价全国性的普遍下跌,尽管政府同样在推出各种各样的救市政策,无论是中央级还是地方级,市场对这些政策反应都十分平淡,至多也是昙花一现。当前,全国各城市的房价更是继续向下调整,甚至越跌越深,暴跌或腰斩。

最近,中国房地产研究机构中指研究院发表的报告指出,7月,中国100城二手房平均价格为每平方米1万4653元(人民币,约2717新元,下同),按月下跌0.74%,已经连续27个月按月下跌,按年下跌为6.58%。这也意味着中国房价下跌是全国性和普遍的,中国吹起的巨大房地产泡沫正在爆破。现在市场担心的是,房价全国性的普遍暴跌,肯定会对社会经济生活带来巨大的冲击及风险。估计这也是大陆政府二十届三中全会《决定》把防范和化解房地产风险,作为当前主要任务的原因所在。

现在的问题是,两年多来,中国绝大多数城市房价跌幅如此之大,是不是已经见底,是不是市场调整周期已经进入后半场?问题并非这样简单。因为,前20年中国房地产聚积这个泡沫的原因,可能是有些城市主要因投资者过度炒作,让房价在短期内翻倍暴涨,要让这些城市的房价回归理性,房价腰斩或暴跌是不可避免的;有的则是这些城市住房供应增长快速,导致严重过剩,居民的住房购买力消耗殆尽。

当然,最重要的是2021年以前的中国房地产市场,基本上是一个以投机炒作为主导的市场,不仅投资者把购买住房作为赚钱工具,利用金融杠杆把房价不断推高,把房地产泡沫吹得巨大,而且住房的投资者出价水平,永远高于住房消费者的出价水平,把住房消费者挤出市场。当泡沫破灭,市场性质发生根本性变化之后,由投资为主导的市场转化成消费为主导的市场,购买住房不仅无利可图,甚至要承担巨大风险,住房的投资需求会立即消失得无影无踪,只能转化为消费需求。

但是,由于住房投资者的出价水平与住房消费者存在巨大差距,住房由投资需求要转化为消费需求,就得让房价不断向下调整。房价要下调到满足绝大多数居民可承担的支付能力,是一个漫长过程,住房的消费需求只能在这一过程中,一点一滴释放出来。

比如,从2021年下半年开始,中国各城市房价都在下跌,甚至于暴跌,但是2024年上半年,全国100个重点城市的房价收入比为10.6(比2023年同期下滑了7.4%),一线城市房价收入比为26.3(深圳为34.9)。目前中国房价收入比,与联合国测算出较为合理的房价收入比指数3至6相比,仍然处于较高水平。如果以联合国指数下限3为标准,当前中国100个重点城市的房价收入比高于3倍以上,房价还得下跌三分之二以上。如果以联合国指数的上限6为标准,当前中国100个重点城市的房价收入比还高出44%,还有44%的下降空间。深圳及一线城市的房价收入比更是高得离谱,房价下调空间非常巨大。

在时间上,中国房价是否回归到理性水平,或绝大多数居民有能力承担的水平,就目前来说是相当不确定的,得看以前房价上涨幅度,泡沫有多大,也得看当前房价下跌幅度是多少,房地产泡沫是否挤出了。否则,尽管房价下跌幅度不小,但房价上涨时的幅度更大,房地产泡沫可能没有全部挤出。在这种情况下,绝大多数居民还是没有能力进入市场,住房的消费需求还是无法释放出来。这些居民在什么时候进入市场,同样是相当不确定的。所以,根据这些情况来判断,中国楼市价格向下调整还是一个漫长过程,至少需要两年以上的时间。

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