商办限购一年成交量跌九成

自2017年3月26日北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》后，商办项目回归商业办公属性成为重要的楼市调查内容之一，整体市场成交也因此全面降温。商办限购一年整，数据显示，北京商办项目签约3589套，环比调控前一年跌幅达到了94.6%，市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

由于政策严格限定了商办项目购买人的条件，商办项目签约量出现骤减。以北京像素项目为例，该项目于2009年末首期开盘，2010年初北京开启住宅限购，“商住两用”、“不限购”曾是北京像素诱人的卖点，据了解，在成交火热之时，北京像素小区内的中介公司有近20家，而如今，北京商报记者走访发现，小区内只有两家中介公司。中介公司人员介绍，目前该小区一个月的成交量在10套左右，交易已冷清了不少。

中原地产首席分析师张大伟表示，史上最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，受此影响整体市场全面冰冻。与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，特别是在2017年3月调控前，商住签约单月接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近零成交。

除了成交量下降外，商办项目成交价格也回落明显。例如，北京像素、林肯公园、明天第一城小区的单价都出现了不同程度的下跌，北京像素单价下跌2万元/平方米，林肯公园房价跌幅在1万元/平方米左右，明天第一城的房价也跌了1万元/平方米左右。中原地产数据显示，从平均价格看，商办市场二手房价格已平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。

值得关注的是，商办量价齐跌只是商办限购政策出台影响的一大表现，土地市场亦如此，商办限购后出让的数宗商办地块溢价率明显下调，中原地产数据显示，限购前商办土地平均溢价率达到115%，而最近一年溢价率只有12.39%。

受限购影响，商办市场进入深度调整期。那么商办项目的未来出路在哪？多位业内人士普遍认为这取决于政策的走向，但可以确定的是，期待像以往那样放开商办产品进入居住领域是不可能的。

值得一提的是，上海、广州先后对商办类产品进行了微调整，允许个别项目有条件地由商转租，作为长租公寓运营，这似乎给冰封的商办市场吹来暖风。以上海为例，去年12月，海宝山区发布《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准3个项目转型为租赁住宅。安居客首席分析师张波认为，无论政策如何微调，都会严守“商改住”这条红线，回归商业本质和“商改租”是未来商办类项目的两个大方向。其一是回归商业的本质；其二是转住为租，未来政策对于租赁会有更多倾斜，租赁市场也将进一步扩大，在国家多渠道并建的政策指引下，租赁市场也将有更多发展机会。这也将成为盘活存量商办项目的出路之一。