杭州多板块面临价格体系重塑

 有楼盘加推仅卖出三成房源，有楼盘摇号“零报名”

　　杭州多板块面临价格体系重塑

　　都会钱塘第二次开盘现场

　　如果没有限价，地价有多高，房价就能卖到多高？在即将过去的10月，答案已经显而易见：随着房价预期的转变，即便没有限价，杭州多个板块的价格体系也已经撑不住，面临重塑。在这些板块，除非房企的资金实力足以支撑其熬过整个下行周期，否则降价只是时间问题。

　　都会钱塘加推卖了不到6成

　　购房者认为价格过高

　　上周三晚，位于下沙大学城北的金地宋都都会钱塘第二次开盘。这次加推，都会钱塘推出了8号楼和15号楼共64套洋房，均价为27063元/m2（含3500元/m2精装修），最终报名人数仅76组，中签率高达84.2%。

　　记者来到选房现场，发现报名登记的客户有不少根本没来选房，几乎每10组客户中就有3到4组缺席，甚至包括顺位比较靠前、可以选到较好房源的购房者，如4号、7号、10号、13号、15号等。

　　待选房结束，记者进入选房区看到，125m2的大户型销售了13套，89m2的小户型卖了24套，总共去化了57.8%。这就是最真实的销售数据。

　　事实上，该项目首开的销售情况就不太理想。首开的182套房源均为89m2的洋房产品，均价27170元/m2（含3500元/m2精装修），开盘结束后还剩下了60多套房源未售完。在上周三的开盘现场，置业顾问告诉记者，首次开盘的房源，至今还剩一些没有卖完。

　　记者采访了几位最终没有买房的购房者，大多觉得这个价格偏贵。一位购房者说：“板块周边的二手房，虽然是高层不是洋房，现在24000元/m2上下就能买到，有一些小区我问了一下，两万出头的价格也能买得到，而且马上就能入住。这么一比，都会钱塘要贵不少。”

　　都会钱塘的楼面价13369元/m2，目前的价格显然算不上限价。但现在的售价，已经远高于周边二手房价。虽然下沙的新盘不多，但购房者以刚需居多，对价格较为敏感，购买力似乎难以支撑目前都会钱塘的价格体系。

　　接下去都会钱塘是否会进行价格的调整，尚待观望。

　　良渚板块同质化明显

　　已有楼盘不用摇号

　　良渚板块一度经历过融信澜天和万科未来城这两个热盘的“万人摇号”，但随着两大红盘清盘，该板块眼下的日子“并不好过”。目前良渚板块在售和待售的，几乎都是洋房和排屋类产品，同质化严重，中签率不断提高。

　　最为明显的是中粮梦栖祥云，首开中签率16.9%，第二次开盘中签率67.4%。早在今年的六七月份，就已经有许多中介经纪人在转发梦栖祥云的分销信息，近日该楼盘再次加推4号楼和7号楼，均价24500元/m2，已经不用摇号，据悉最终去化率在30%左右。

　　目前良渚板块在售的几个项目距离地铁口并不近，如果走路的话几乎都要20分钟以上。清一色的洋房和排屋，价格不低，同类产品之间“踩踏”严重，因此可以说每个项目的蓄客压力都很大。

　　“毕竟这个板块以刚需为主，洋房对于刚需来说性价比不够高，而排屋产品的需求量毕竟没有那么大，几个项目一起入市，销售遇到阻力很正常。”双赢机构总经理章惠芳表示。

　　萧山不同板块分化严重

　　甚至出现“零报名”

　　萧山的几个板块则产生了明显的分化。

　　新板块萧山科技城的两个楼盘销售情况均不理想，其中一家房企号召员工分期付款购房，另一家房企则对员工下达带客指标，不完成指标就扣奖金。

　　这两个楼盘的价格都在28500元/m2左右，在许多购房者的眼中，这个价格太高了。一位业内人士分析道：“这个板块目前还很不成熟，直接跳过发展的阶段，根据规划和概念就定了这样一个高价，市场一下子很难接受，尤其现在正赶上市场预期明显下滑。”

　　好在这两个楼盘的地价都很低，完全具备价格调整的空间。是摒牢价格慢慢卖，还是调整板块价格，取决于房企与项目股东的策略及资金实力。

　　萧山市北的情况也不算理想，甚至出现了楼盘摇号零报名的尴尬场面。究其原因，也是购房者认为价格过高，性价比过低。

　　相比之下，靠近奥体核心的时代滨江翡翠之星，首开均价39800元/m2（含将装修4500元/m2），74套房源吸引了1131组家庭报名，中签率仅6.5%，顺利售罄。

　　高端盘扎堆入市

　　竞争变得格外激烈

　　这个10月，高价地项目开始扎堆入市，对于高端客户的争夺，也变得日益激烈。

　　日前，备受关注的绿城建发沁园领出预售证，均价49471元/m2（含精装修6000元/m2），考虑到该楼盘4万+的地价，这个售价在很多人看来并不贵。最终，沁园顺利售罄。但是接下去申花板块的这些高价楼盘，将面临更加激烈的竞争。

　　该板块内目前在售的还有首开杭州金茂府、融信公馆ARC、融创宜和园等多个高价项目，销售情况有好有坏。而尚未入市的有融信远洋厘望、万科融信古翠隐秀、杭房地块等几个楼盘，要消化这么多潜在供应量，需要大量的改善需求来支撑。

　　在章惠芳看来，沁园已经消化了板块内相当一部分需求，接下去板块内的销售压力会很大：“改善型需求是最不确定的，这些购房者并不急着买，行情的转变会让这批人陷入观望状态。”

　　沁园的售罄，也并不意味着限价楼盘就必定好卖。另一高端楼盘，申领出来的价格比开发商预期低了上万元/m2，销售结果却很不理想。这也意味着，就算不限价，价格定得更高，结果会卖得更差。

　　多个板块

　　将面临价格重塑

　　杭州的房产专家们，一致认为接下去杭州不少板块面临价格体系重塑。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，一方面是公众预期发生改变，市场焦虑情绪迅速得到缓解，价格下行的预期，让即便有真实需求的购房者都变得谨慎；另一方面，开发商的预期也发生了变化，原本指望价格放开，但在购房者的预期改变之后，限制的价格和市场实际价格差距迅速缩小，再继续等待变得没有意义，所以有部分开发商开始抢跑。

　　丁建刚说：“各个板块行情的变化，实际上都是大的市场预期改变之下的问题，许多板块的价格系将面临重塑。开发商将按照自己希望的现金回流速度来制定价格。另一个参考依据是，本区域内土地重置的价格，也就是说，有些高价地不能按照拿地时的高价来核算，而是按照现在的板块或者区域价格来核算了。”

　　中房数据资源中心首席企业咨询师陈焕春则认为，市场本身就是一个动态的过程，“有些板块有供需失衡的隐患，存在供大于求的可能，或者本身价格体系就不太正常，到了供需矛盾体现的时候自然就会进行价格调整。”

楼肖桑

楼肖桑