3月签约1.6万套 北京二手房走出低谷

 伴随着阳春三月温度的回升，北京二手房市场出现新一轮成交高峰。多家机构4月1日发布的统计数据显示，3月北京楼市二手房网签住宅16051套，创下了近10个月以来的签约新纪录。这也是2017年“3·17”楼市调控后第三个月度签约破1.6万套的月份。由于2月春节因素成交量有所回调，目前尚无法满足“连续3个月上涨”全面复苏的走势，但“二手房走出低谷”已经成为市场的一致判断，但业内也提醒，受到信贷严格、限竞房库存高企等因素的影响，市场不会出现太明显的反弹，购房者和小业主都应审慎。

三大因素促使成交井喷

诸葛找房数据显示，3月北京楼市不仅在新建商品住宅成交量上远高于上月与去年同期，在该月度二手房网签量上更是同环比俱增：二手住宅成交16051套，环比大幅上涨163.52%，同比上涨43.88%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，信贷政策的略微宽松、调控周期内市场需求的积压，以及受新房促销导致的“以旧换新”需求增加等，是3月北京二手房签约窗口期成交量井喷的主因。

张大伟认为，一方面，当前信贷政策相比之前有所宽松，购房按揭贷款政策基本平稳，另外，市场短期炒作“国管公积金政策收紧”，也使得部分观望需求加快入市。另一方面，在过去一年低迷的成交量下，积蓄了不少需求，特别是北京在过去接近两年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场需求积压。此外，春节后部分地区新房加大促销力度，购房者为了换房，加快了二手房销售，也使得市场活跃度加大。全国其他部分城市放松房地产调控，叠加部分涨价谣言出现干扰了市场走势，如很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等，也被张大伟视为影响北京二手房成交表现的一大因素。“最近一段时间，基于房价确实有所下跌，各种炒作开始井喷，很多人对政策放松开始出现预期，害怕错过上涨。”

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出，3月二手房签约数据井喷，是源于受此前政策影响积压及其市场预期改变的购房需求，在近一个月内得到了集中释放。

价格未动

3月井喷的二手房成交数据，也引发了业内外关于北京楼市回暖持续性问题的热议。而整体市场反弹有限，这一观点得到了多位专家的认可。

国仕英表示，从3月北京新房、二手房成交数据可以看出，北京市场回暖趋势明显，已经逐渐走出低谷。不过就“回暖趋势能否持续”，国仕英认为，北京楼市在过去两年内经历了严格的调控，市场各项指标已达到调控预期，目前北京二手房市场已回归理性，短时间内在无调控政策刺激下，将会保持稳定运行态势。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，这种升温主要是季节性因素导致。第一，今年的环比增幅与2018年同期相当，与2015-2016年市场较热时相比，今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看，3月第4周的周度交易量持续环比下降，表明市场节后快速升温的势头并没有持续。

从价格看，二手房成交均价涨幅较稳。3月北京二手房成交均价61420元/平方米，比2月上涨2.5%。3月高单价的中心城四区，成交占比环比提升2.5个百分点，扩大均价涨幅。若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大。从短期看，3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。

反弹有限

许小乐表示，目前市场预期仍平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，带看量同比增长14%，买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升，但仍有近八成业主下调报价。3月购房者成交周期79.2天，仍然处于较长的区间。

“在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。”此外，许小乐还强调称，如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整，全年交易量呈现前高后低的态势，3月的交易量有可能是全年的最高点。

麦田房产方面则表示，从2月土地出让方式不再“限房价”一刀切，以及近期银行房贷审批和放款速度均有所加快等政策信号可以看出，目前北京房地产政策环境的严厉程度较之前有所缓和，但考虑到住房信贷政策未有松动变化，预计接下来市场仍将呈现理性复苏走势。

合硕机构首席分析师郭毅指出，今年楼市自春节后的两周时间，确实出现了较为明显的回暖现象，从3月整月的成交情况来看，也印证了春节后的市场回暖。郭毅认为，这一轮回暖的主要原因，一方面在于去年宽松的货币政策改善了市场预期，另外一层原因则在于当前北京市场可选择的项目量较多，同时开发商采取了一些价格手段，给予了一定价格优惠，在此背景之下，使得之前积累观望的需求得到一个集中释放，因而形成了3月 “小阳春”的局面。

“‘小阳春’局面能否持续，我认为还是取决于限购、限贷政策。当前北京仍然执行非常严格的限购、限贷政策，同时二手房首付比例高达八成，所以从目前来看，北京楼市的这种短期回暖，其实是可以预期的。”由此，郭毅指出，北京楼市长期且持续出现二手房成交量高涨甚至出现价格升温的可能性并不大。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾