开发商激战一线城市土地市场

  [ 有开发商对记者表示，有机会要重回一线城市，在行情“似乎”好转的情况下，这成为许多开发商的美好愿景 ]

这仿佛是格斗游戏的重要一关：到一线城市贴身肉搏。

钱是最好的装备，“有没有听过金币的声音？”绿城中国董事长宋卫平这样说，巴尔扎克的小说里描述过这个声音。

开发商深知，口袋没钱，好汉难为。有了钱，才能去最好的格斗场。市场的反应是，今年的“地王”频频出现在一线城市，日子好过的开发商把更多筹码压在了一线城市。

一线城市成主战场

不论开发商把“红旗”插在京沪穗的哪一个繁华地段，许多开发商的终极目标就是在一线城市打造标杆性楼盘。

一线城市最近的一系列市场反应显示，土地市场正在回暖。

中原地产研究中心统计数据显示，2013年1月份至5月份，全国四个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元。2012年同期这一数字仅314.4亿元，同比上涨幅度达到350%。

不仅如此，2012年全年这四个城市的总土地出让金为1962亿元，而2013年1~5月，四个一线城市的土地出让金占去年出让金比例就达到71.96%。其中，北京和上海两个城市的土地出让金均超过了500亿元。

此外，整个“红五月”，广州接连诞生三个“地王”：白云区同宝路8号及10号地块、番禺万博商业区地块四、海珠区南洲路一临江地块分别刷新了同地区的楼面地价纪录，晋升为新科“地王”。

6月3日，越秀地产以24亿元总价拿下一地块，楼面地价高达34590元/平方米，再度刷新广州“地王”纪录，甚至超过目前周边在售的一手房价。

6月5日，佳兆业在上海拿下4.8万平方米居住用地，起始价约2.6亿元，最终以近5.3亿元成交。这是其近31天来第6次拿地，累计土地出让金达60多亿元。

开发商的不断“攻城”，背后折射出的似乎是“不差钱”的事实，“上海是全国的一个重要金融中心，这也是许多区域性开发商的必经一站，这代表着一个区域性开发商走向全国市场。”此前，杭州滨江房产集团有限公司董事长戚金兴对《第一财经日报》记者表示，上海也是他们未来市场中的一颗重要棋子。

开发商“子弹”充裕？

今年4月国土资源部公布的数据显示，2013年全国住宅用地计划供应总量15.08万公顷，其中商品住宅用地10.92万公顷，与去年计划供应量相比，降幅分别为12.6%和10.7%，这是全国住宅供地连续第二年减少。

数据显示，仅今年3月，重点监测企业共发生融资15笔，累计融资金额超过400亿元人民币。5月，易居房地产研究院跟踪的4个一线城市和6个二线城市土地成交面积同比大增45%。而土地出让金相比2012年5月增长近4倍。

这背后是开发商充裕的资金实力。中原地产研究中心监测的十大标杆房企除绿城集团外5月均有购地举动。5月前30天，十大标杆房企权益购地金额为162亿元，环比4月增长26%。其中万科5月新增项目8个，合计土地出让金35.17亿元。

恒大地产5月27日以50.45亿元的总价竞得重庆市拍卖出让的4宗商住类地块，建筑规模达116万平方米，楼面价平均为4340元/平方米。购地金额占到5月单月销售业绩的54.5%。

开发商的口袋中充满了呼啸的“子弹”。6月19日上午，上海青浦区成交一幅经营性用地，由上海龙湖置业发展有限公司以2.06亿总价摘得青浦区赵巷镇30A-05A地块，楼板价为6382元/平方米，溢价率为10.8%。

这是龙湖今年以来第四次拿地，其中三幅都在青浦，除了这幅，其余两幅是年初取得的新城一站16A-02A地块和新城一站17A-02A地块，楼板价均破万，当时周边楼盘价格仅为1.4万~1.5万/平方米，溢价率也达到65%。

重回北上广

“上海的计划越来越遥远，这似乎永远是一个开发商的梦。”宁波本土的一家开发商对记者表示，这一波汹涌的拿地潮又让他们心生退意，还没有进入上海市场就打算完全放弃这块“兵家必争之地”，更何况，同城的开发商在上海开发过地块，但前景并不明朗，这也让他们心生怯意。

他们只有在三线城市“深耕”，“还不如说被大的开发商逼到角落中去。”他们的一个高管对记者表示，许多项目还是跟同行合作拿地，这个局面多少让人有些沮丧。

尽管还有开发商有勇气挺进一线城市，二三线城市依旧是成交的重要区域。

CRIC数据显示，从土地成交区域结构来看，中西部区域成交占比最高，区域成交总建筑面积1991万平方米，成交占比达到40%，其中重庆、贵阳、成都、郑州、九江、南宁、西安、长沙等城市成交热度较高，重庆、贵阳成交总建筑面积达到300万平方米以上，成都及郑州的成交总建筑面积则达到200万平方米以上。

从城市能级看，一线城市经营性用地成交总建面积1700万平方米，占总成交量的34%，同比大幅上涨155%。一线城市中，杭州成交量为326.35万平方米，是所有一线城市成交量最高的。北京成交量为59.17万平方米，上海成交量为132.61万平方米。

此前，有开发商对记者表示，有机会要重回一线城市，在行情“似乎”好转的情况下，这成为许多开发商的美好愿景。

不过，进入北上广的代价越来越大。以5月份为例，全国主要的一、二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交，总成交额也超过150亿元。地王频现、土地成交溢价率走高成为土地市场目前的主流趋势。

最近拿地凶猛的佳兆业，从去年开始，其新增土地90%都在一、二线城市，集团主席郭英成今年年初明确表示将回归到一、二线城市发展，此刻，佳兆业面临着广州、武汉、成都等城市的项目都已进入销售尾声的事实。

“我们也喜欢未来在北上广地区有更多的机会。”绿城集团相关人士对记者表示，品牌房企重返一二线城市，更多的是布局上战略的不同体现，这也可以看出不同品牌的开发商更看重一二线城市不同的资源。

这一轮的一线城市“囤地热”还在继续中，一线城市资源的稀缺和品牌开发商的虎视眈眈，也让许多中小型开发商的机会越来越少。