财政部:房企营改增方案进入商讨阶段

自去年末万科深陷"欠税门"后，有关清理房地产行业不合理税费的呼声不绝于耳。今年全国两会上，恒大集团董事局主席许家印更是炮轰房地产行业审批多、乱收费，并建议在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税来降低房价。2014年，房地产税收改革再次成为舆论焦点。
　　3月13日，财政部对外公布的2013年营改增减税规模超过1400亿元，比上一年426亿元的规模高出近1000亿元。并透露财政部正在会同相关部门研究房地产业、金融业的试点方案，力争在"十二五"时期全面完成营改增的改革任务。
　　财政部税政司相关人士告诉记者，关于房地产业实施营改增的具体时间表尚未确定，可能会在这批试点范围的行业内，税率或执行建筑业11%的标准。
　　"房地产业原本的营业税税率为5%，如果按11%的增值税税率折算，很难预判房地产企业是不是真正减税。通过招拍挂购买的土地成本占到房企所有成本的1/2，而这部分是没办法从国家开具增值税发票的，这个进项税额能不能抵扣直接关系着房企缴纳增值税税负的轻重。"记者采访的多位行业人士均有这种看法。
　　利弊共存
　　如果对房地产行业实施营改增，对于交易环节比较复杂的房地产企业而言，是否会成为结构性减税的受益者?房价是否还有降价空间?
　　深圳某会计师事务所罗副主任会计师给记者简单算了一笔账，假设开发商一套商品房卖100万元，其中土地成本50万元，建安成本30万元，以营业税计算就是100×5%+30×3%=14，以增值税计算就是100/(1+11%)×11%-30/(1+11%)×11%=7;假设开发商一套商品房卖200万元，其中土地成本100万元，建安成本70万元，以营业税计算就是200×5%+70×3%=12.1，以增值税计算就是200/(1+11%)×11%-70/(1+11%)×11%=12.9。
　　"这就是说，当建安成本占到商品房售价比例较高时，房企每套房缴纳营业税的负担大于缴纳增值税的负担，反之则低于缴纳增值税的负担。如果对房企实行营改增，能够利用税收杠杆在一定程度上限制房企定价。"上述罗副主任会计师说。
　　所谓营改增，就是对以前房企按销售收入全额缴纳营业税的项目采取按增值部分缴纳增值税的方式计税，并通过以增值税进项税额和销项税额的抵扣来实现税收的征收。
　　北京某房企战略投资总监在接受中国房地产报记者采访时表示，营改增一旦涉及房地产行业，影响比较大，但很难判断房企是真的减少税负还是增加税负，每个企业的成本构成不尽相同，如果可以抵扣的成本较多或是这家房企税收筹划做得比较好，那房企可以实现有效地避税。因为增值税最终的负担者是消费者，房地产增值税负的增减，都应该反映在房价上。实际上，即便营改增做得好，房企税收也不会减少太多，根本达不到影响房价的程度。
　　中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇认为，从去年试点的情况来看，营改增实际的减税效应大于预计效应，若全国推广后一年的减税规模将达到3000亿元，这是一个不小的数字。
　　难点犹在
　　记者查阅财政部最新发布的今年1~2月全国财政收支数据时了解到，1~2月累计全国财政收入24923亿元，比去年同期增加2496亿元，增长11.1%，其中地方财政收入同比增长12.9%。值得注意的是，与房地产交易直接相关的税种增收拉动地方财政收入3.9个百分点，若剔除房地产相关税收，地方政府财政收入只有9%的增长。
　　显然房地产税收对地方财政收入的贡献是不容忽视的。对于地方政府而言，若在房地产行业施行"营改增"，势必加大地方政府的财政压力，依赖土地财政的地方政府收入的减少将会是在房地产行业实施营改增的一大阻力。
　　自从将房地产行业纳入营改增试点范围的消息传出，市场上激荡着两种不同的声音，一种声音认为，实行"营改增"，延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，降低了开发产品的成本，能让房地产企业降低税负;另一种声音则认为11%的税率对房地产业略显偏高。如果没有合适的配套过渡政策，营改增恐将导致房地产开发商成本上升，而这部分增加的成本很有可能会转嫁给购房者。
　　睿信致成管理咨询总裁郝炬接受中国房地产报记者采访时认为，在增值税处理过程中，房地产企业整体采购的成本如果占到销售价格的比例较大时，是可以抵扣掉大量的税收。但是从国家购买土地的使用权是没法获得增值税发票的，没有这部分进项税的抵扣，房地产企业需缴纳的增值税将会很大。
　　前述北京某房企战略投资总监认为，由于房地产行业的营业收入都是按结转收入计算，一般确认收入的时间比较置后，这种房地产行业特有的营业收入不好确认的业务模式和特点恐怕是对房地产业实行营改增的难点所在。怎么征收?如何确定征收范围?但是如果真的要实行营改增的话，房企税负的增减就跟各个公司的税收筹划水平有关。如果这个公司税收做得好，那是可以少赋税的。如果税收做得不好，比如业务结构、产品结构不能支持这个税收筹划的话，那么可能就会增加税负。