地产趋势谈：快增长一去不返 顺应变革机遇
人民网北京1月24日电（卢志坤）回望过去一年房地产的总体发展状况，增长速度放缓已经形成了业内共识，而在新的一年，房地产企业如何面对新的发展趋势则是各方需要共同探讨的话题。 房地产市场的快速增长将会一去不复返，...
人民网北京1月24日电（卢志坤）回望过去一年房地产的总体发展状况，增长速度放缓已经形成了业内共识，而在新的一年，房地产企业如何面对新的发展趋势则是各方需要共同探讨的话题。
“房地产市场的快速增长将会一去不复返，房地产市场将从扩张型的竞争转向质量与品质的竞争，从生产者主导的市场转向以消费者客户为主导的市场。”在今天由人民网举办财经年会房产分论坛上，中国房地产协会副会长兼秘书长冯俊如是说。
不过他表示，对于房地产开发企业而言，对信贷的依赖度还相当高，尤其是去年信托产品在整个房贷开发资金来源当中占的比重越来越高，这对房地产企业的偿还和债券转移是有着很大的压力。
“中国房地产市场现在面临着价格上涨的压力还是非常大的，许多人希望通过房地产来刺激经济，但是有一个问题需要思考，就是房地产发展的目的是什么。”冯俊说，“我觉得现在应该是让蛋糕做大、做好，而不是让蛋糕做贵，如果说想通过刺激房地产来拉动经济，结果经济没拉动，房价上涨了，这个是需要努力避免的。”
冯俊说，当前房地产的整体形势，就是市场的需求是处于总量不足、局部过剩的情况。同时他也表示，现在市场正越来越成熟，消费者也越来越成熟，而政府对治理经济的自信，也让市场起决定性作用调节供需关系。
本次论坛的特邀嘉宾主持人，北京房地产协会副会长兼秘书长陈志也认同冯俊的观点。他说，房地产行业的局部过剩是确确实实存在的，二、三线城市有过剩的现象。“根本原因是支付能力，”陈志说，“政府的调控目前来说在市场上包括行政的退出，也反映出政府的自信和市场的理性。”
“我们从企业角度能体会到市场已经进入一个更加均衡的阶段。”中国电建地产副总经理谢苏明表示，“客户购房的主动性、积极性已经不再那么主动渴求，更多体现的是对于市场的比较平稳的心态。”
而对于新常态下房地产企业在今后的策略，谢苏明说，企业要思考的就是，在未来这个新常态之下，在市场进入均衡的状态之下，企业如何生存、如何发展，对于城市的选择也是一样。
“生存发展空间还是比较大的，整个中国房地产的需求还是在保持一定的量，只是增长、增速下滑。”谢苏明说，“我个人感觉2015年是通过兼并获得土地资源、提升运营效率很好的一个机会和方式。”
在京投银泰执行总裁高一轩看来，今年对于房地产企业而言，会呈现三个特征：向改革要红利；向资本要生存；向转型要发展。高一轩说，对于现在的房地产企业而言，已经出现了不同程度的增速下降，有些房地产企业甚至面临着很大的困难。在此阶段，整个行业应该学会从以往的监管政策中再寻求一些提高市场效率的方法，亦即继续向深层次改革要一些红利。
“这些红利不是简单地刺激市场，而是要刺激需求，比如释放流动性，但也并不简单就是这样。”高一轩说，“目前应该思考的，就是在现有的地产框架之下、现行政策中还有哪些是影响效率的，还有哪些是可以进一步挖掘。”
另外，针对近期二、三线城市已经出现的一些信托产品违约情况，高一轩分析认为将会带来两个效应。其中一个效应就是很多金融机构在短时间内要面临是否会成为一家房地产开发企业的可能性，因为信托违约之后很多的项目和土地都会抵押过来，这些信托公司、金融机构将会获得更多的房地产项目资产包。
“另一个效应是独立经理人的价值在未来一年会得到非常大的彰显。因为这些房地产项目可能会需要一些有水平的职业经理人带领一些独立的团队去将其完成。”高一轩补充说，“这会成为未来几年时间里整个房地产行业一个非常明显的趋势。”
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