抑制房地产泡沫应有“民生思维”

 楼市观察

根本而言，楼市泡沫能否化解，乃至民生能否得到更好保障，取决于实体经济能否转型成功。

中央会议再提抑制房地产泡沫。12月21日下午，中央财经领导小组第十四次会议，研究“十三五”规划纲要确定的165项重大工程项目进展和解决好人民群众普遍关心的突出问题等工作，会议将“抑制房地产泡沫”定位为“实现住有所居的重大民生工程”。

值得注意的是，近期闭幕的中央经济工作会议也旗帜鲜明地提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”。

抑制房地产泡沫自今年下半年以来成为热点话题，焦点主要在于防范金融风险，从民生保障的角度重新定位房地产市场，或许更为切近泡沫问题的本质。事实上，我国房地产市场被赋予了过多拉动经济的职能，民生保障功能则相对弱化，这种深层定位上的偏差，正是泡沫问题出现的根源。因此，当下抑制房地产泡沫，首先应该坚持“民生思维”。

应该看到，我国房价高企、长期易涨难跌根本上是由市场供需失衡导致的，导致供需失衡的则是地方政府靠卖地平衡收支的土地财政，以及靠房地产带动经济增长的发展思维。加之，我国地方政府当下负债水平整体偏高，房地产市场过快下行，将在地方政府、银行、房地产行业间形成连锁反应，由此带来的风险，是各方都不希望看到的。这一逻辑下，房地产的民生保障功能只能被相对弱化。

从“民生思维”出发抑制房地产泡沫，应该使房地产市场切实服务于民生和实体经济需求，而不是助长资金“脱实入虚”。自去年年底以来，楼市去库存政策导致了房价过快上涨，但过多的投资性购房，使得大量库存并没有去化，而是从房地产开发商转移到了投资者手中。这种状况对经济、民生造成的负面影响是多方面的，首先，过多的投资性购房不仅堆积了杠杆风险，也造成了刚需人群的恐慌，削弱了消费拉动经济的空间；其次，地价、房价高企造成企业的经营成本迅速上升，我国实体经济的竞争力也因此被弱化。

下半年以来，我国各地房贷政策持续收紧，调控严厉的程度史无前例，市场恐慌情绪得到抑制，然而，一二线城市住房供需矛盾并没有得到根本解决。因此，为了使我国房地产市场实现软着陆，政府应该放弃对楼市调控的依赖，在房价过快上涨时适当扩大土地供给，以保障刚需人群的住房需求，同时抑制工商业经营成本的过快上涨，最终通过实体经济的增长消化现有的房地产泡沫。长期来看，还应该尽快出台全国性的房地产税，通过针对住房保有环节收税，一方面抑制市场过度投机，使市场更多对接刚性需求；另一方面，也有利于破除地方政府对土地财政的依赖。

根本而言，楼市泡沫能否化解，乃至民生能否得到更好保障，取决于实体经济能否转型成功。明年，我国货币宽松或不及今年，促进资金脱虚入实的任务更为艰巨，这要求政府在适当抑制房地产融资和过多的信贷资金流入楼市的同时，着眼于供给侧改革以及解决企业经营中的融资难、高成本等问题，把资本市场建设得更有深度和广度，最终让资金更有效率地对接实体经济。