恒大完成3734亿销售额 充裕现金铺路规模扩张

        随着各大房企公布2016年业绩报告，过去一年房地产企业座次排名也逐渐清晰。根据恒大1月6日公布的公告，该公司2016年全年实现合约销售额3733.7亿元，完成3000亿元年度目标的124.5%，居行业第一。此外，恒大销售回款与现金余额两项数据均超3000亿元，这也为恒大的持续发力和回归A股的推进提供了底气。

超额完成年度目标

公告另显示，2016年全年，恒大累计合约销售面积4469万平方米，全国第一，同比增75.2%；合约销售均价为8355元/平方米，同比增5.9%。实际上，在恒大公告公布业绩之前早有机构对于2016年房地产企业的成绩单做出了预告，恒大、万科、碧桂园的排序最终也被各房企的业绩所印证。1月5日晚间，万科和碧桂园公布的公告显示，两家公司全年销售额分别为3648亿元和3088亿元。这三家企业也成为首批跨入3000亿元销售门槛的房企。

房地产行业人士分析认为，2016年10月之前信贷宽松、税收优惠等一系列政策落地，楼市环境转暖，这为房企提供了走量的机会，再加上恒大实施了无理由退房政策，去年3月还抛出了8.7折优惠购房的折扣，这也加速了恒大去库存的速度，为该公司销售额的提升做出了实质性的贡献。

值得一提的是，在2016年恒大曾经上调过一次年度销售目标。相对于万科去年初就提出的3000亿元销售目标，2016年恒大为自己定下了更为谨慎的2000亿元全年目标，但从实际完成情况看，恒大在去年7月末就已经完成了1847.9亿元的销售金额，于是该公司将全年目标上调至3000亿元，并以接近125%的额度超额完成了目标。

行业人士认为，恒大高速增长是可预期的，数据显示，从2009年到2015年，恒大年销售额保持了30%以上的增长。此外，超额完成销售目标也已经成为恒大多年来的规定动作。数据显示，2009-2015年，目标完成率分别为101%、126%、115%、115%、100.4%、120%、111.9%。自2009年上市以来，恒大各核心指标也保持快速增长，总资产从2009年的631亿元增至2015年的7570亿元，净利润从11.2亿元增至173.4亿元，营业额从57亿元增至1331.3亿元。

充裕现金带来的扩张底气

在恒大公布的2016年业绩数据中，有两个数字十分值得关注，那就是2016年全年销售回款3008.9亿元；截至2016年末，现金余额为3043亿元。这一数值已经超过了其他同行企业。数据显示，截至2016年6月30日，万科与碧桂园其他两家第一梯队的房企现金余额分别约为718亿元和494亿元。而同期恒大现金余额为2120亿元，分别较万科和碧桂园高出1402亿元和1626亿元。按行业正常的销售额增速和销售回款比例测算，即使下半年万科和碧桂园现金余额大幅增长，也无法超过3000亿元。

对于该数值，行业分析认为对于房企而言，评判抗风险能力的标准不能单纯看负债水平高低，而是要结合现金余额进行综合分析，于恒大而言3000亿元的现金可以做到覆盖短期债务，具备了较强的抗风险能力。

2016年对于房地产企业而言，整体环境宽松，房企普遍表现出了快速增长的势头。然而2016年10月以来各地趋紧的调控，也为2017年的房地产市场以及房地产企业的表现带来了诸多不确定性。不过，行业人士有个普遍的共识是，行业集中度的提升将成为不可扭转的方向，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌曾判断，预计地产行业在未来五年内，前100名会占市场份额70%-80%，前10名会占到35%-40%。这样的集中度未来更多的会靠规模兼并整合来完成。孙宏斌认为，对于账面现金充裕的房企，这将是一次难得的机会。由此，分析人士也认为，即便跨过了3000亿元的门槛，但是对于恒大为代表的龙头企业而言，依然有可观的市场增长空间，只要销售回款良好，有足够的现金余额，就能够实现并购行业优质资产来继续扩张。

实际上，恒大也善于通过收购来扩大公司的市场份额并抄底优质土地资源。在上一轮的楼市调整期，恒大就通过香港 新世界 和华人置地，抄底上海、成都等多地优质土地资源，并在这些项目中获得了非常不错的销售利润率。

值得一提的是，恒大集团董事局主席许家印在恒大集团20周年庆典上曾透露，到2020年恒大总资产将超过3万亿元，地产年销售规模超过6000亿元。近日，万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)董事局主席王石也表示未来五六年，万科要实现营业额万亿元的目标，市值也将达到万亿水平。对此，研究院认为，2016年房企超级阵营外延扩张与内生增长并举，为“万亿级”增长前景全面铺路。

预期两年达成利润承诺

除了销售业绩登顶全行业榜首外，围绕恒大的又一件热点事件是，引入300亿元的战略投资者。1月2日，恒大发布公告称，公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议，投资者将出资300亿元获恒大地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。这也是恒大重组深深房计划的一部分，引300亿元战投成功也意味着恒大回归A股的进程又迈出了关键一步。

在引入战略投资者时，就有分析认为恒大2016年的市场表现给投资者们带来了信心，此外按照恒大目前的发展增速预判，恒大完成预定销售目标也非常可期。与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，营业额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元，净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元，并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿元。

有机构据恒大年报近三年数据测算，平均交楼率为78%，按2016年3733.7亿元的销售额可推算出，该公司2017年营业额将达2912亿元，已超2800亿元的承诺目标。而要实现2018年、2019年承诺的营业额目标，增幅只需要分别达到19.5%和9.2%。

另外发布的数据显示，2016年恒大的权益销售额为3551亿元，对应的权益比约为95%。从恒大历年的年报分析，2009年上市至2015年，恒大的核心业务利润率为10.45%，若按照2016年3551亿元的权益销售测算，归属母公司的净利润将超过371亿元。这也意味着，恒大在尚未回归A股上市之前，就已锁定该公司承诺888亿元净利润的四成。假设在2017年，恒大仍能保持上市以来43.2%的年均销售增长幅度，销售额将达5347亿元，对应权益销售额为5079亿元，净利润可达到530亿元。这意味着恒大两年时间即可锁定888亿元的利润承诺。