求解房地产长效机制：如何才能摁住“地王”

编者按：房地产市场，历来是舆论焦点和民众关注的重中之重。2016年中央经济工作会议提出，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。“长效机制”概念一经提出，就引发了全社会的广泛关注。但“长效机制”是什么，怎么建，一直未有定论。同时，一些似是而非的观点和看法也趁机泛滥。为正本清源、凝聚共识，本版即日起推出“求解房地产长效机制”系列报道，敬请广大读者垂注。

春节后，房价又一次吸引了公众眼球。有媒体称，去年房价涨幅首位的合肥部分地区大幅下降，其他热点二线城市也不同程度“回调”。这让不少人长长地松了口气：“房价终于给摁住了！”

但一些信息也显露出了不同的迹象。开年后各地继续开始土地竞拍，在屡屡触及最高限价后均改用其他方式确定买家。这说明，土地市场依然火爆，只不过这次是“地王”被摁住了！

强令执行的行政手段能长期管用吗？“地王”频现的制度根源怎么消除？“面粉”和“面包”如何不相互推涨？现在，房价暂时停涨或许正给我们提供一个有利时机，是时候快马加鞭推进改革，构建房地产发展的长效机制了。

行政手段只是短期行为

2月14日，南京迎来了春节后的首场土地拍卖，经激烈争夺，其中5幅地块超过最高限价，摇号决定最终买家。次日，其中一个地块以98亿元的价格，成为南京总价地王。这一天厦门也进行了开年后的土地市场首拍。其中一个地块开拍不到半小时，报价已达最高限价，最终以竞配建决定买家。

南京和厦门两地土地市场火爆至少反映了一个现象，就是房地产企业在热点城市拿地的热情仍然高涨。去年在一二线城市有项目的企业普遍大赚，房子卖完后，资金充足了，就产生了补库存的需要。

在去年一二线城市房市大涨后，各地陆续出台了多项限购限贷措施。春节后，政策又进一步收紧，北京市银行业自律协会的公约要求，房贷利率最多只可打9折，二套房贷款不得超过25年。天津、广州、青岛、杭州、大连、珠海也陆续传出房贷政策收紧的消息。

近日，中国基金业协会明确资管计划不得支付土地出让价款或补充流动资金，且不得直接或间接为各类机构发放首付贷。在此之前，证券交易所也明确，重点调控城市竞拍地王的房地产企业将禁止发行公司债，发债募集资金不得用于购置土地。

种种迹象表明，在市场的非常时期，行政手段实属必要。但行政措施只可用于短期，不具有可持续性。长期而言，只要需求还真实存在，没有通过其他方式满足，或迟或早终会爆发出来。

土地供应出现倒挂

现在房地产市场的一个显著特征是，两极分化非常明显。大城市尤其是特大城市的人口流动大，房屋需求旺盛，中小城市人口减少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年来大城市尤其是特大城市土地供应相对不足，但大举供地的往往是需求不足的中小城镇。如去年北京土地市场共有44宗地块成交，同比减少66宗，其中住宅类用地仅有15宗。

这种情况的出现，是因为自2000年以来，各地普遍经历了城市摊大饼式的发展浪潮，粗放式发展造成了土地供应紧张的局面。为此，近年来节约集约用地已成共识。

今年年初，北京市有关负责人就曾表示，将每年减少城乡建设用地存量30平方公里，减到30平方公里以上的才是当年新增建设用地的规模。杭州市国土资源局提供的资料显示，2020年杭州市中心城区规划面积400平方公里，但到2014年底，中心城区建设用地面积已经达到385平方公里，人均建设用地面积85平方米，剩余空间有限。

但也有一些城市却库存高企，房价地价都呈跌势。比如沈阳，作为省会城市，去年房价一直温和甚至微跌。辽宁省铁岭市的铁岭新城有大量土地资源，但已经连续两年没有土地成交了。

从全国而言，新增建设用地呈现越来越少的趋势。近日，国土资源部发布的2016年国土资源统计数据显示，全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%，其中房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%。

有人认为，要解决上述问题，热点城市要加大土地供应，才能实现供需平衡。但一味增加供应，显然不具备现实可操作性。解决之道，还要从供给侧结构性改革做文章。

抓住时机推进改革

从土地供给改革的角度看，城镇低效用地盘活和农村集体建设用地改革的空间都很大。

数据显示，2016年土地供应中，存量建设用地超六成。其中，城镇工矿用地空间很大。通过改革，完善这些低效用地的再开发激励机制，可加快这些土地的供应并实现城市升级改造。

随着城市的发展，不少工厂现在处于城市中心位置，伴随产业转型升级，有些工厂实际上可以转为他用。近日国土资源部门明确，在符合规划的前提下，鼓励原国有土地使用权人通过自主、联合、转让等多种方式对其使用的国有建设用地实行改造开发。

农村集体建设用地改革空间更大。目前，我国集体土地尚不能上市交易，城市居民购买集体土地上的房屋，是小产权房，属于违规。

去年9月份，国土资源部召开进一步统筹协调推进农村土地制度改革三项试点会议，决定把农村集体经营性建设用地入市改革扩大到现有33个试点地区，宅基地制度改革仍维持在原15个试点地区。如这些改革有突破，农村集体建设用地入市将为当前的房地产市场提供更多的空间。

另外，土地招拍挂制度有待进一步改革。2004年8月份以后，我国规定所有国有土地出让必须经过招拍挂。客观地说，此举对于防止腐败，保证公平竞争，促进我国房地产市场健康发展和地方财政收入提高作用很大。但在价高者得的游戏规则下，客观上理性的企业很难拿到地，只有胆子大的企业才能获得土地，导致地价越来越高。

目前，各地均出台了不少招拍挂制度的改进措施，如到达限价后看物业自持、配套建设情况、中小户型供应情况等，这一领域还有很大改革空间。

此外，在土地一级市场由政府提供的情况下，在地方财权事权不匹配的情况下，容易助长地方政府对“土地财政”的依赖。有分析认为，增值税改革后，地方财政收入增速下降和新一轮基建支出增加存在矛盾，使得近年来一些地方政府对土地财政依赖性提高。要解决这一问题，需进一步推进财税体制改革，使地方政府财权和事权能够相互匹配。