房地产业形势与政策分析--中国房地产发展投资协会
当前，或者是近年来的房地产市场有两个显著特点，一是在经济放缓的背景下，国家没有放松房地产调控。7、8月份，经济下行压力很大。但是，家宝总理马上指出房地产宏观调控政策不放松，而且各地也没有放宽房地产宏观调控政策。二是今年房地产市场是平稳健康发展的，具体表现在三个方面，房价总体稳定、销售量与去年相比基本持平、保障性安居工程推进顺利。
下一步的房地产市场怎么样发展？大家比较关心。那么，在十八大报告中提到房地产的仅仅只有三个地方，住有所居；加强保障房的建设和管理，满足困难家庭的居住需求；促进生活空间、宜居市都。但是，我觉得要判断房地产的发展态势，还要从总体上来看十八大提出了哪些信息，还要结合去年家宝总理10月12日的指示和10月17日国务院常务会议上对当前房地产工作部署的一些话。那么，2013年房地产市场态势与2012年相比，哪些政策是持续的，稳定的？哪些可能会有适当的调整，哪些通过深化改革可能会有所突破？
哪些政策会稳定持续呢？
第一，2020年以前是我国发展的重要战略机遇期，这是不会变的，报告里面也有很多的认识，现在的城镇化率只有52%左右，潜力还有很大，特别是湖南还不到45%。
第二，目前(起码两个月时间)现行调控政策是不会变的。为什么？现行调控政策调控方向是正确的。一是调控是抑制投机炒作为着力点；二是抑制房价过快上涨为着力点；三是加强保障性住房建设，满足基本家庭居住需求为着力点。
第三，进一步转变增长方式，开发建设省地、节能、环保型的项目。本次更加提出，要促进生活空间的宜居尺度，这一点会更加进化，而不是恶化。
那么，随着形势的变化，政策有可能会有调整的地方，我认为有四个方面：
第一，调控的手段会逐步改变。家宝总理讲，要抓紧研究建立符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场政策调控体系。之后，他又讲了，地方政府要制定房地产市场引导规划和计划，今天的调控包括制定房地产的科学规划，规范市场秩序，促进房价合理回归，都是为了房地产的长期平稳健康发展。
第二，十八大报告提出新“四化”，工业化、信息化、城镇化和农业现代化的同步发展。房地产发展怎么和“新四化”协调发展？客观地说，前段时期某些地方部分依赖于房地产市场发展和土地财政，这个格局将来会有所变化，房地产业的发展一定会和相关产业发展相协调。
第三，在住房供应上，尽管是继续采取双轨制，由政府提供基本保障，由市场满足多层次的需要。但是，这一次的报告提得更加清楚，抓紧建立完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，我个人对“相结合”这一点很欣赏。因为，虽然是双轨制，但不是分离的，是可以结合的，这种结合的双轨制，我经常讲到贵阳的一个例子，去年省里要贵阳建1万套公租房，他通过住房公司在不到1个月时间里就从市场上收购了4800套小房子，少建了4800套，把市场盘活了。
第四，十八大报告中强调了扩大内需。这一点很重要，把扩大内需作为国家经济增长的一个重要基点。对于这一点，建议大家学习一下李克强副总理最近的一个讲话，在《人民日报》上整版登的，他有一个醒目的观点，扩大内需是我国发展的战略机遇点，也是最大的机构调整。那么，扩大内需在我们这个行业里头，毫无疑问住房既要支持自主性的改善需求，又要支持改善性的住房需求，改善性住房需求是一个真实需求，在政策上应该要细化，加大改善的力度，只有这样才能满足人民在居住上的需求。李克强总理在记者上讲了，要让人民住得更舒服。
十八大报告有一个显著的特点，强调要把全面建成小康社会的发展目标和全面深化改革目标一起来规划，要把市场化的改革与转变发展方式一起来部署。“两个全面”，我觉得这“两个全面”里头有很多的内容是可以探讨的。我也要提示一下大家，11月21日，李克强副总理主持了全国综合配套改革试点工作会议，他有一个重要的观点，看不准吃不透的改革可以先选择一些地区和领域通过改革试点来以点带面，这样可以及时纠正和调整有些机制上的问题。有些改革可能是局部性的，短期性的，但从长远来看受益面会更大，更持久，最终让人民得到实惠。他的意思是，凡是改革试验区要改要试。
长株潭城市群是生态文明建设的试点区，里面有很多改革内容是可以探讨的。李克强副总理的讲话中提到了土地制度的改革，金融制度的改革，我感觉到土地制度的改革、金融制度的改革在我们这个行业也是很重要的。土地制度的改革，比如怎么样将城市建设用地的增加和农村建设用地减少挂钩，怎么样盘活农民的宅基地，已经进城的农民工将房产资产扭转，来解决他们进城以后提高购房的能力问题，怎么样盘活现有存量的问题，既要健全金融产品，又要防范金融风险，还考虑建立基金的问题，怎么样让老百姓把过去直接投资住房转变到通过基金投资到开发建设环节，这样既弥补了建设环节的资金不足问题，又让老百姓得到了实惠，我认为这里头的文章还是很多的，这是改革深化可以作的文章。
在我们这个行业牵涉到综合开发运营的问题，除了住房以外，还牵涉到商业地产、旅游地产、老年地产等问题，对于商业地产的问题，我十分赞成韩主任的讲话，我们一直是用经济引导，我们怕盲目发展。坦诚地说，我们一直主张国家要有一个商业网点规划，没有规划确实是很难办的。在市场化的改革过程中，地方政府一定要组织和制定规划，要把组织和制定规划作为引导商业网点发展的必要手段。同样，在旅游地产业有这个问题，现在我们进入老年化了，怎么样解决老年化的住房问题？特别是在中小城镇，现在农村空巢化的问题比城市更严重，怎么样让老百姓生活得更舒坦？这些问题都需要大家来探讨。
下一步的房地产市场怎么样发展？大家比较关心。那么，在十八大报告中提到房地产的仅仅只有三个地方，住有所居；加强保障房的建设和管理，满足困难家庭的居住需求；促进生活空间、宜居市都。但是，我觉得要判断房地产的发展态势，还要从总体上来看十八大提出了哪些信息，还要结合去年家宝总理10月12日的指示和10月17日国务院常务会议上对当前房地产工作部署的一些话。那么，2013年房地产市场态势与2012年相比，哪些政策是持续的，稳定的？哪些可能会有适当的调整，哪些通过深化改革可能会有所突破？
哪些政策会稳定持续呢？
第一，2020年以前是我国发展的重要战略机遇期，这是不会变的，报告里面也有很多的认识，现在的城镇化率只有52%左右，潜力还有很大，特别是湖南还不到45%。
第二，目前(起码两个月时间)现行调控政策是不会变的。为什么？现行调控政策调控方向是正确的。一是调控是抑制投机炒作为着力点；二是抑制房价过快上涨为着力点；三是加强保障性住房建设，满足基本家庭居住需求为着力点。
第三，进一步转变增长方式，开发建设省地、节能、环保型的项目。本次更加提出，要促进生活空间的宜居尺度，这一点会更加进化，而不是恶化。
那么，随着形势的变化，政策有可能会有调整的地方，我认为有四个方面：
第一，调控的手段会逐步改变。家宝总理讲，要抓紧研究建立符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场政策调控体系。之后，他又讲了，地方政府要制定房地产市场引导规划和计划，今天的调控包括制定房地产的科学规划，规范市场秩序，促进房价合理回归，都是为了房地产的长期平稳健康发展。
第二，十八大报告提出新“四化”，工业化、信息化、城镇化和农业现代化的同步发展。房地产发展怎么和“新四化”协调发展？客观地说，前段时期某些地方部分依赖于房地产市场发展和土地财政，这个格局将来会有所变化，房地产业的发展一定会和相关产业发展相协调。
第三，在住房供应上，尽管是继续采取双轨制，由政府提供基本保障，由市场满足多层次的需要。但是，这一次的报告提得更加清楚，抓紧建立完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，我个人对“相结合”这一点很欣赏。因为，虽然是双轨制，但不是分离的，是可以结合的，这种结合的双轨制，我经常讲到贵阳的一个例子，去年省里要贵阳建1万套公租房，他通过住房公司在不到1个月时间里就从市场上收购了4800套小房子，少建了4800套，把市场盘活了。
第四，十八大报告中强调了扩大内需。这一点很重要，把扩大内需作为国家经济增长的一个重要基点。对于这一点，建议大家学习一下李克强副总理最近的一个讲话，在《人民日报》上整版登的，他有一个醒目的观点，扩大内需是我国发展的战略机遇点，也是最大的机构调整。那么，扩大内需在我们这个行业里头，毫无疑问住房既要支持自主性的改善需求，又要支持改善性的住房需求，改善性住房需求是一个真实需求，在政策上应该要细化，加大改善的力度，只有这样才能满足人民在居住上的需求。李克强总理在记者上讲了，要让人民住得更舒服。
十八大报告有一个显著的特点，强调要把全面建成小康社会的发展目标和全面深化改革目标一起来规划，要把市场化的改革与转变发展方式一起来部署。“两个全面”，我觉得这“两个全面”里头有很多的内容是可以探讨的。我也要提示一下大家，11月21日，李克强副总理主持了全国综合配套改革试点工作会议，他有一个重要的观点，看不准吃不透的改革可以先选择一些地区和领域通过改革试点来以点带面，这样可以及时纠正和调整有些机制上的问题。有些改革可能是局部性的，短期性的，但从长远来看受益面会更大，更持久，最终让人民得到实惠。他的意思是，凡是改革试验区要改要试。
长株潭城市群是生态文明建设的试点区，里面有很多改革内容是可以探讨的。李克强副总理的讲话中提到了土地制度的改革，金融制度的改革，我感觉到土地制度的改革、金融制度的改革在我们这个行业也是很重要的。土地制度的改革，比如怎么样将城市建设用地的增加和农村建设用地减少挂钩，怎么样盘活农民的宅基地，已经进城的农民工将房产资产扭转，来解决他们进城以后提高购房的能力问题，怎么样盘活现有存量的问题，既要健全金融产品，又要防范金融风险，还考虑建立基金的问题，怎么样让老百姓把过去直接投资住房转变到通过基金投资到开发建设环节，这样既弥补了建设环节的资金不足问题，又让老百姓得到了实惠，我认为这里头的文章还是很多的，这是改革深化可以作的文章。
在我们这个行业牵涉到综合开发运营的问题，除了住房以外，还牵涉到商业地产、旅游地产、老年地产等问题，对于商业地产的问题，我十分赞成韩主任的讲话，我们一直是用经济引导，我们怕盲目发展。坦诚地说，我们一直主张国家要有一个商业网点规划，没有规划确实是很难办的。在市场化的改革过程中，地方政府一定要组织和制定规划，要把组织和制定规划作为引导商业网点发展的必要手段。同样，在旅游地产业有这个问题，现在我们进入老年化了，怎么样解决老年化的住房问题？特别是在中小城镇，现在农村空巢化的问题比城市更严重，怎么样让老百姓生活得更舒坦？这些问题都需要大家来探讨。
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