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富力十年“质量门” 员工自曝:全产业链是根结

楼体摇晃、外墙变形、房间漏水、天花板脱落、排水不畅、空调板掉落五花八门的质量问题遍布富力地产的各个项目。 1993年,富力的前身天力房地产公司在广州成立。彼时,从装修工程起家的张力应该并未想到,二十年之后,这...

 

      楼体摇晃、外墙变形、房间漏水、天花板脱落、排水不畅、空调板掉落……五花八门的质量问题遍布富力地产的各个项目。
  1993年,富力的前身天力房地产公司在广州成立。彼时,从装修工程起家的张力应该并未想到,二十年之后,这家他一手创建的公司将以“质量差”而闻名业内。而他和李思廉一直引以为豪的开发、建设、装修、物业一体的“全产业链”运作方式似乎正是质量门的成因。
  “因为全是自己家的,就可以关起门来作弊,”一位天力的建筑工程师表示。
  精装修为掩盖豆腐渣 质量门全面开花
  “北京那个豆各庄的富力又一城,建的时候一拆模,一整层的空调板全掉下来了。”在天力建筑工程公司担任建筑师的小陈(化名)透露。
  天力建筑工程有限公司是富力地产旗下的子公司,也是富力最大的承建商,承建了大部分的富力项目——因“天花板整块掉落”事件而知名的广州富力皇座,就是天力所建。
  2011年发生在富力皇座的天花板掉落事件震惊了整个地产行业,当时,多个媒体对此进行了报道。据报道,有厚度达5厘米的天花板水泥层整块脱落,裸露出内层的钢筋混凝土,所幸业主当时不在屋内,并未造成伤亡。
  在天力已经工作3年的小陈对自己公司的建筑质量并没有充足的信心,“只要是天力建的(楼盘),都差不多,都不行。”他举例说,“天津有一个地标性的建筑吧,一个商业项目,公司都不敢给天力盖,怕盖塌了。”
  2013年年底,在北京金禧花园推盘9号楼的前夕,该项目的前一期住宅被投诉质量问题。这个同样为天力承建的楼盘,被业主曝出阳台、客厅、卫生间都有严重漏水的问题,一个业主在论坛上发帖表示,一场大雨后,“阳台彻底崩溃了”。
  比较好的一面似乎是精装修,“精装修是富力地产的制胜王牌”,曾号称北京毛坯房终结者的富力一直致力于精装房的推广;但小陈对这一点却有些不同的看法,“富力的楼盘精装修一向都是比较好的,”他说,“因为‘里子’质量不好,所以要用外面的东西掩盖一下。”
  在天津富力津门湖,王师傅掀开自家精装修的地板,发现地板下并非水泥,而是厚达10厘米的煤灰。 “我每次找富力讨说法,都得到不同的理由。一次说用炉灰是为了保温的,一次说是为了减轻重量的,还有一次说是为隔音的。”王师傅很无奈,而这些粉煤灰,足足拉了71车方才运走。
  小到渗水漏水,大到天花板掉落、楼体变形摇晃,十几年来,各类质量问题始终影随富力的发展。据统计,从2004年至今,富力各个项目中,仅被媒体发现并报道的就有17个,其中漏水问题项目7个、劣质建材项目5个、结构问题楼体变形3个。
  全产业链节约成本 一体化缺监管是问题根结
  张力曾说,“我们造的楼不是最漂亮的,但性价比却是最高的。我们自己买地、自己设计、自己建设、自己卖楼、自己管理,连泥沙和水泥都是自己制造的。这样就降低了成本。”
  全产业链运作一直是富力的买点,据富力官网显示,其子公司包括:天力建筑工程有限公司、天力物业发展有限公司、恒力建设工程有限公司、富力美好置业发展有限公司、富力百货商贸有限公司、富力装饰工程有限公司、天富建设工程监理有限公司、富力国际空港综合物流园有限公司、恒富物业管理有限公司。
  这就是富力的“全产业链”开发模式,涵盖开发、建设、监理、施工、装修、物业、配套各个层面。
  “因为都是自己的,所以监督就比较弱,相当于关起门来作弊。”小陈对此评论说。
  富力在多个项目上,一直坚持由天力建筑承建。2010年,当青浦富力桃园出现“垃圾填充天花板”的问题之后,富力与当时的承建商海怡集团解约,改由天力建筑承建。
  而据媒体报道,天力早在这之前就已“劣迹斑斑”:该公司2004年施工富力城时连续发生3起安全事故,共致3人死亡;2006年建造富力又一城时因安全事故造成施工人员死亡,又一城完工后,除了上文提到的空调板掉落,陆续发生了楼梯摇晃、下水堵塞、返潮渗水等质量问题;天力还曾因多次在没有办理施工许可手续情况下擅自开工,而被处以巨额罚款。
  尽管天力是富力旗下子公司,但李思廉仍然对此回应:“公司对质量方面一向有严格的监控措施,但这些还是由工人去做,且项目量大因此出现个别质量问题很正常。”
  “因为天力富力是一家,所以就不会查的特别严,”小陈说,他表示,这样一体化的最大好处就是节约成本,比如他所施工的北京某楼盘,目前售价2.4万元每平方米,而所有成本“只有7千元左右”。
  而质量上,小陈透露说,“有领导自住的会好些,领导会监督,像富力尚悦居的C01,很多领导自己买了,施工的时候,上下(级领导)都会来检查,否则不好交代”。
  富力在这种情况下,尽管负债率长年接近100%,但净利润率却维持在40%左右。
  “这种模式下成本控制比较好。但是存在一个问题,内部缺乏相互监督。这是普遍存在的问题。追求速度、规模发展,就可能会牺牲掉一定质量。” 世联地产 首席技术官黎振伟表示。
  “据我所知,富力的房子都是以‘合格’标准验房,没有上升到‘优质’。”小陈透露说。
  业绩停滞后继无力 连续七年排名下滑
  与“质量门”形影不离的,是富力始终下滑的业绩。在2010年到2013年四年间,随着愈加频繁的“质量门”被曝出,富力的业绩也始终在300亿元上下徘徊。
  从富力今年的业绩报告来看,今年的成绩可能会首度突破300亿元,达到400亿元左右,但是——曾在富力之后、同为“华南五虎”的碧桂园今年业绩已近千亿,而三年前业绩才几十亿元的小弟融创,今年合约销售额也已经上涨到513.9亿元。
  “如果一个公司,你2年前看它什么样,现在还什么样,那不叫稳健,那是遇到瓶颈了。”某上市房地产企业董事长曾表示。
  有媒体把富力的快速扩张比作顺驰,但与顺驰在销售高潮时戛然而止的失败不同,经过2005到2007年飞速扩张后的富力,逐渐走向业绩的低潮,最终可能会停滞于销售业绩的踏步不前。
  从2007年到2012年,在全国房企销售排行榜中,富力的销售排名一路下滑,从2007年可问鼎万科的第4名,一路下跌到2012年的15名,陆续被往昔的竞争对手超过,跌出第一梯队。
  在资金运作方面,富力也遭遇了难题。净负债率高是富力一贯的特色,在2007年,富力的年报显示现金量仅为13亿元的情况下,负债总额却高达415亿元,年末净负债率高达123.8%。虽然这一数字在日后曾回落到90%左右,但据2013年的中报显示,富力的净负债率已回升到100.9%,负债400亿元。
  今年,原本在2014年到期的32亿融资额,被富力延迟至2015年偿还。
  面对高额债务,富力的解决方法似乎是——继续融资,8月29日,富力发布公告建议发行本金总额不超过60亿元的境内债券,并于9月2日股东大会正式通过,用途为“偿还本公司部分银行贷款及补充运营资金”。
  然而,时至今日,尚未见到债券正式发行的公告。
  质量问题、业绩停滞、欠债繁多、偿债困难、发债未决……富力,这个曾经的地产大鳄似乎已经走到了自己的瓶颈。这些问题,是否是由于富力对资金运作能力的欠缺而导致,人们不得而知;而广为人知的,是“质量门”的问题始终悬而未决。
  “听说富力的房子问题很多,大家还敢买么?”在广州富力城的论坛上,一位购房者问到。
 
 
 
 
 
 
 
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