环北京楼市隐现风险：调价冲动遭遇有价无市

　　购房者的热情，源自他们赌定随着京津冀协同发展战略规划的落地，环北京楼市仍有上涨空间。或为单位搬迁京郊准备自住用房，或担心房价再涨，无奈先“抢”一套的在京打工者，或瞅准市场空档期准备“捞一把”的投资客，掀起了又一轮京郊购房热潮。

　　不过，热闹之下，难掩风险。一边是开发商借概念炒作调价，一手房销售活跃;一边却是二手房价格倒挂，交易惨淡。京郊炒房热下，或面临有价无市风险。

　　调查走访中发现，京郊楼市存在四大问题需要特别关注：一是部分开发商借“京津冀协同发展”概念炒作，暗中调高房价，部分投资客囤货待涨，影响市场稳定。二是目前房价定价过高，市场能否承受是一大问题。在这几地购房的，多是北京溢出的刚性需求，对价格敏感，定价过高，可能出现有价无市。三是目前这些地方的产业不发达，交通及生活配套不到位，购房者大多在北京工作，有的项目入住率不足30%，房屋空置率较高。四是部分项目存在五证不全问题，暗藏风险。

　　在业内人士看来，京郊楼市乱象，无疑将影响正在进行中的京津冀协同发展战略的有序推进。部分开发商及投资客的炒作，导致房价虚高，不利于环首都经济圈区县承接北京产业落地和人口导入。另外，高房价势必推高用地成本，还可能会造成规划失控，土地资源浪费。

　　进入3月份以来，随着京津冀协同发展利好消息的释放，固安、燕郊、香河、永清等环首都经济圈区县房价普遍上涨，市场交易量明显增加。据销售人员介绍，去年房地产市场升温，全年房价普遍涨幅在20%—30%。“两会”后，部分已开盘项目已小幅调高了售价，部分蓄客阶段楼盘定价涨幅在20%左右。受访者多数认为，随着京津冀协同发展战略落地，未来房价仍有上涨空间。

　　以燕郊在售楼盘富地广场为例，去年12月开盘价为11000元/平方米，2014年1月价格调为12000元/平方米，2月中旬每平方米又调高了2000元，目前售价为13500-14000元/平方米。

　　在固安，据永定河·孔雀英国宫销售人员介绍，“两会”后，访客量和成交量明显增加。英国宫项目6期去年12月份开盘，目前在去年底基础上每平方米涨了30元-50元，均价9500元/平方米。销售人员表示，据传首都第二机场5月份开建，下一期开盘价格会涨更多。廊坊圣阜房地产公司开发的固安某项目，目前正二期蓄客阶段，预计5月份开盘。一期(2013年10月开盘)均价5800元/平方米，二期均价调为7000元/平方米，上涨20%。

　　传言北京动物园批发市场将搬迁永清，永清的房价从春节后开始蹿涨20%，现均价为7000元/平方米左右。

　　环首都经济圈房地产市场的稳定，对促进京津冀协同发展及北京的产业转移和人口外迁，分流部分刚需人群具有重要作用。但从目前调研的情况看，多个热点城市出现房价“异动”现象，不少开发企业借概念炒高房价。另外，借概念炒作，一哄而上，高房价势必推高地价，增加产业转移成本，不利于环首都经济圈的产业落地和人口导入。

　　调研中也发现，部分热点城市目前房价止涨，甚至有价无市。香河楼市在经历了2010年的掉价风波后未有大反弹，是北京周边房价的价格洼地。在对多家楼盘调研后发现，京津冀协同发展战略并没有太多刺激香河楼市，目前房价没有受到影响而出现大的上涨。以香河的香城丽景项目为例，5000元/平方米起价，总体不高于5900元/平方米。据介绍，该楼盘日均销售10套左右，开盘后一直没涨价。

　　与此同时，与一手房市场动辄20%左右的涨幅相比，二手房市场则表现逊色。以永清为例，虽然目前房价已涨至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米买了3套房的乔先生，最近他以原价3000元/平方米价格甩卖，却无人问津。乔先生的遭遇，或许可以给炒房客们一剂“镇静剂”。

　　在固安新城做二手房交易的天鸿房产经理顾寒表示，他代理的永定河·孔雀英国宫二手房项目，售价约7000元/平方米(目前英国宫新房售价9500/平方米)。“很多二手房还没有拿到房本，不太好卖。而且二手房涉及交易税费及过户费，即使价格低于一手房也不好卖。”顾寒说。最令他担忧的是，目前全国已有部分城市房价出现下跌，北京郊区房价近期也出现松动，固安房价是否会经历前两年那样的大起大落也未可知。

　　在固安、涿州等地都有大型开发项目的华夏幸福基业一位不愿具名的高管表示，去年受北京市场房价上涨带动，固安等地房价一路上扬，目前看今年房价走势仍会延续去年的利好。但潜在的风险是，固安市场跟着北京市场走，一般北京市场好，固安市场就好，北京市场差，固安市场就跟跌。他表示，环首都经济圈几个热点城市的消费需求主要是北京的溢出刚需，消费者心理受政策及市场影响大，一直以来这些区域房价都是最容易波动的。2012年，固安房价经历了持续10个月低价徘徊期，房价曾跌至 4500元/平方米，随后又上涨至8000元/平方米。市场大起大落，对房企和购房者都不利。

　　眼下需要面对的现实是，2014年全国房地产市场总体形势不容乐观。尤其是部分三四线城市存在供过于求问题，市场泡沫风险很大，环首都经济圈部分城市也存在供大于求风险。尽管受益于京津冀协同发展战略利好消息刺激，环首都经济圈房价眼下出现“小抬头”趋势，但后期高房价能否延续，还要看市场的真正需求。

　　另一个需要引起关注的问题是，一些已售楼盘入住率不高，空置现象严重。因为目前这些城市的交通及配套设施尚不到位，很多人房子买在当地，但仍在北京城里工作生活。在固安新城做二手房交易的天鸿房产经理顾寒告诉记者，目前最大的问题是房屋空置率高，有的项目入住率不足30%，卖房和对外出租房子的人多于买房和租房的人。

　　调查中还了解到，固安很多在售项目存在运作不规范，五证不全问题。

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生接受采访时表示，环首都经济圈楼市发展，与经济发展水平和市场需求相关，不顾市场需求的盲目炒作，只是开发商的一厢情愿，并不会被市场真正接受。市场回归理性和规划贯彻实施过程中，需要政府监管到位，帮助市场回归理性。

　　中国房地产研究会副会长暨房地产法规政策委员会主任委员胡志刚表示，京津冀协同发展战略推进中，短期内可能存在某个政策利好期内房价上涨问题，但要警惕市场风险。一是防止借概念炒作，导致有价无市;二是防止产业不落地，盲目大干快上，又造成一批“鬼城”、“睡城”，造成土地资源浪费。

　　他认为，长期看，河北的土地供应量充足，完全能够承接北京转移500万人口的任务，土地供应完全可以满足市场需求，房价不会大涨，开发企业和购房者要理性看待市场。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，京津冀一体化战略是利好，但一定要规划明确好各区县的定位。未来这些区县的发展取决于承载人口的就业、医疗、教育等公共设施的完备。否则，只是把这些地方的房价炒高了，但人还是在北京上班，最终这些地方又沦为新的“鬼城”、“睡城”。

　　针对目前环首都经济圈热点城市房价“小抬头”及开发商借概念炒作问题。瞭望智库建议：

　　一是国务院要密切关注环首都经济圈房地产市场动态，督查京津冀地区的房地产市场，指导三地的产业对接，防止一些“歪曲政策”和钻政策空子现象。

　　二是加强对市场监管力度。对借机炒作概念，误导购房者行为，要加大处罚力度。

　　三是三地应建立协调机制，以大区域为中心，统一协调保持供需平衡，确保市场平稳发展。

　　四是加大河北保障房和公租房建设力度，对接外迁人口需求，从供需平衡上做好协调。

　　五是以市场化调控为主，适当进行政策干预，防止投资投机性行为。目前，环首都经济圈区县大多数不限购，或者限购政策比较宽松，一些人利用政策空白地带，进行市场炒作。可以根据具体情况，分类调控。例如，对投资性购房者进行贷款限制，或者对购房者资质进行更严格的限定和审核。