近日，《 2014 中国房地产开发企业 500 强测评研究报告》在京发布，这是中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第 6 年进行此项测评。在榜单中，万科集团以强劲的综合实力位居榜首，恒大地产和万达集...
近日，《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》在京发布，这是中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第6年进行此项测评。在榜单中，万科集团以强劲的综合实力位居榜首，恒大地产和万达集团分列第二和第三，绿地集团、保利房地产、中国海外、世茂房地产、碧桂园、绿城和龙湖地产则跻身前十名。
测评报告显示，在过去的一年里，房地产开发企业的整体业绩再上层楼，但产业的马太效应持续。与之相伴随的，则是不同城市和区域的分化加剧。
市场集中度再次提高
根据近年的房地产开发企业500强研究成果，2008年、2009年、2010年、2011年、2012年和2013年房地产开发行业四厂商集中度(CR4，即最大4家房地产开发企业销售收入占全国销售额的比重)分别为7.8%、3.3%、5.8%、5.9%、7.5%和7.2%，连续三年超过7%。
研究报告显示，在我国房地产行业整体转向理性发展的背景下，行业领军企业在品牌、服务、产品设计等方面影响着消费者;融资渠道广阔且成本优势渐显等方面的优势，将使领先企业的市场份额存在较大的提升空间，产业集中度进一步得到提升。
强者恒强的另一面是中小型房企生存空间的进一步收窄。核心城市主流产品供不应求的状态刺激资金实力雄厚的大型开发企业大规模介入，直接推升了地价，从而导致行业的进入门槛提高;小型房企依靠自身力量拿地扩张的可能性较小，且部分聚焦三、四线城市的企业受发展城市供大于求的影响，项目去化困难，资金问题严重，将逐渐被边缘化，市场规模逐渐缩小甚至被迫退出房地产市场。
区域和城市分化进一步加剧
与行业内企业分化相伴随的，是不同区域和城市的分化加剧。一线城市和热点二线城市短期和中长期供不应求的压力持续存在，虽然多数城市在2013年加大了土地供应使新开工面积增大，但供不应求的矛盾在短期内仍难以根除。基于其城市势能，这些城市将成为领军房地产开发企业竞争的主要区域。而在短期内，三、四线城市的市场差异性很大，部分城市呈现出供过于求的局面。
中国房地产研究会会长刘志峰认为，当前，各城市资源禀赋和政治环境不同，考虑到开发企业的战略思维和发展定位，在区域和城市的差异化发展过程中，要把企业决策放在整个经济发展环境中考虑。特别是中小企业，要有应对更多困难和挑战的准备。“李克强总理在今年的政府工作报告中提出，要解决好‘三个1亿人’问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。前几天，国家又发布了2014-2020年新型城镇化规划。这对于开发企业来说，是调整规划布局的好机会。”刘志峰说。
近年来，中西部的中心城市，如重庆、成都、武汉、长沙等供需相对均衡，企业深耕二线城市不失为持续健康发展的有效路径。部分三、四线城市的市场风险不能掩盖其发展前景，因为从政策导向看，未来三、四线城市将是吸纳城镇化人口的主要区域。从长远来看，三、四线城市作为我国新型城镇化发展的主要战场，其市场仍是我国房地产市场值得期待的组成部分。
“在中国经济转型的背景下，各城市的市场表现出现差异的可能性极高。因此，面对‘危’与‘机’并存的广大三、四线城市，房地产开发企业进入与否的决策以及进入后的经营将更具挑战性。”刘志峰表示。
行业转型亮点频现
房地产行业发展至今，企业之间的竞争重心不仅集中在土地、成本、价格等以利润为导向的领域，还蔓延至产品业态、后续服务、营销策略等领域。在此背景下，500强房地产开发企业在区域聚焦、产品及服务等方面的战略举措也表现出诸多可圈可点之处。
如以中小户型普通商品住宅为主要产品定位的万科，不仅满足客户居住需求，还关注客户对住所的体验感，通过在社区建立“第五食堂”、长者服务中心、“四点半学校”、租售中心等满足客户的多元化需求。同时，越来越多的房企也逐步向综合服务商转型。龙湖地产推出了旨在整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值，将业主从传统投资模式带入资产管理模式的“金苹果计划”;世茂则启动了“云服务”计划，宣布将发端于IT产业的最新“云服务”模式引入地产领域，联合教育资源、健康维护、高端酒店、设计定制、消费休闲等多个领域合作伙伴，共同为业主提供全面的资源服务。
海外投资的高歌猛进也是去年的一大亮点。绿地集团董事长张玉良给出了1组数据：2013年，中国海外房地产投资达76亿元，比上一年增长64%。这些“走出去”的企业都是龙头型企业，投资地区基本上是发达国家以及人口快速集聚的城市或是华人比较多的地区。
张玉良认为，与其他行业相比，中国的房地产行业是“走出去”比较晚的。“总体来说，我们的企业还是试探性的，没有到成熟的经营和成长阶段。刚开始‘走出去’的企业竞争力、品牌能力不强，但我认为，有竞争能力的企业就应该‘走出去’，企业竞争的最终结果就是全球竞争，而全球竞争是所有大企业的必经之路。”张玉良说。
对于更多的中小型企业来说，学习大佬们“走出去”的做法或许并不是正确的选择，还是应该在产品创新和服务创新上下工夫。福晟集团董事副总裁郭国强表示：“中国房地产的前15年强调‘地’，后来更应该强调‘房’，精准地把握客户的需求，把产品做得更精细、更到位才是最重要的。此外，还应强调金融的创新，因为融资、资本是房地产行业的基石。我们提出来的资本战略就是多快好省，即尽量多的企业、尽量多的融到钱、尽量低的成本。”
