房地产行业偷逃税花样百出 税种设置有待调整

　　2014年税收专项检查大幕初启。记者日前从国家税务总局获悉，房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目，这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。

　　体量大、利润高的房地产行业涉及8个税种，包括广受关注的土地增值税。记者整理发现，在往年的税收专项检查中，房地产行业成了查补税款的“大户”，有些年份几乎占到全部查补税款数额的一半，其涉税违法手段花样百出。

　　突出

　　国家税务总局近日发布了《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》，明确2014年行业税收专项检查项目包括3项指令性检查项目和3项指导性检查项目。3项指令性检查项目是“房地产及建筑安装业”“办理出口退(免)税企业”和“股权转让交易的企业及个人”，3项指导性检查项目是“地方商业银行”“高污染、高能耗及产能过剩企业”和“高收入者个人所得税”。据了解，每年税收专项检查于四五月间全面启动，持续至11月底结束。

　　记者梳理历年税收专项检查方案发现，房地产业从2002年被纳入税收专项检查以来，今年已是连续12年“榜上有名”。

　　国家税务总局制订的检查方案要求检查房地产业涉及的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、土地使用税、契税、房产税和印花税，是对所有业务、所有税种的全面检查。

　　“从近几年全国开展税收专项检查的情况看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出。”一位来自税务稽查部门的人士指出。

　　来自国家税务总局稽查局的数据显示，房地产业及建筑安装业查补收入占2006年税收专项检查工作查补收入总额的42.51%;户均查补收入30.82万元，是总体户均查补收入的4.37倍;问题率为50.98%，高于全国平均问题率12.34个百分点。

　　2007年全国房地产业及建筑安装业税收专项检查共查补税款91.3亿元，加收滞纳金3.4亿元，罚款6.8亿元，共查补收入101.7亿元。房地产业及建筑安装业查补收入占到专项检查查补总收入的45%，户均查补收入35.4万元，是总体户均查补收入的2.6倍。

　　2011年中国税务年鉴中关于税收专项检查的总结中特别提到，对房地产行业开展税收专项检查是为配合国家宏观调控政策而部署的重点检查项目。2010年税务机关检查房地产企业9.63万户，查补收入294.47亿元，占全年税收专项检查总收入的49.23%。

　　个别地区房地产行业的涉税违法问题尤为严重《福清市地税局稽查局2010年度税收专项检查工作总结》称，2 0 1 0年专项检查查补各项收入2227.95万元，其中，共实施查补房地产行业税款约2126万元。

　　北京明税律师事务所高级合伙人夏聪告诉记者：“从2002年开始，每年房地产业和建筑安装行业都入围(税收专项检查)，说明行业面临的税收问题比较多。房地产业这几年发展比较快，每年房地产查补的收入几乎占到整个专项检查的一半。”

　　夏聪还表示“我们多年帮助房企应对专项检查，就我们所接触的情况看，房地产行业近年来查补的税收收入是呈逐年增长态势的，我觉得占全部查补税款的比例大体上也会有所增加。”

　　金杜律师事务所税务部负责人董刚说：“我作为税务律师，为一些房地产开发企业提供税务和法律服务，对房地产行业的业态和信息有一定了解。房地产行业业务复杂，涉及的税种比较多，拿地、立项、融资、拆迁、建设、销售，各个环节问题都比较集中，如果不放过任何细节、深究严查，很难说有多少房企能100%在税务上合规。”

　　中国政法大学财税金融法研究所教授施正文接受记者采访时表示“每年税务总局进行税收专项检查，选择重点检查对象有几重考虑：一是重点选择税收征管可能存在漏洞或者税收风险较大的行业;二是这个行业比较重要，税源大，对完成税收收入任务影响较大;三是这个行业领域最近出台新的法规、政策，执行中可能对政策的理解不太清楚从而出现风险;四是根据历年检查中发现的问题，选择长期以来问题比较严重的行业;五是选择一些很久没有被选取的行业。”

　　他认为，房地产行业连续多年被列为税收检查的重点，是因为该行业符合上述五条标准中的多项“房地产是支柱产业，利润高，税负比较重，涉及多个税种，对税收收入贡献大，长期存在风险，容易出现逃漏税”。

　　施正文告诉记者，在往年专项检查后公布的欠税名单中，很多房企都曾出现过。尤其是大房企，每年纳税额很高，通过欠税或避税可以获得很高的收益。

　　一位地方税务系统工作人士指出，很多房地产企业纳税人一味追求利益的最大化，偷逃税现象较为严重。有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用，设置“账外账”，开具虚假发票、白条等都是企业的惯用手段。

　　此外，有不少企业通过税收筹划把利润转移到享受税收优惠的地方。“比如设置一个高新技术企业，把其他企业的利润转移到高新技术企业，享受15%的所得税率，而非一般企业的25%的税率。或者在维尔京群岛等避税地设置公司，通过转让定价把利润转移到避税地，来逃避中国征税。”施正文说，“还有一些房地产企业转让土地、房产的时候，为了规避营业税、土地增值税、契税等交易环节税种，经常通过公司股权的方式转让，这样就只涉及所得税的问题了。”

　　董刚则认为，房地产企业的税收漏洞，除了房企自身的问题，和地方政府的态度也密不可分。“对地方财政而言，土地出让是很大一部分收入来源，地方政府对房企的管理、态度影响着地方土地出让的收入。同时，房地产行业的很多税种是地方税种，由地方税务局管理，而地方税务局受地方政府的影响比较大。包括土地增值税在内的一些税种这些年征管力度没有达到预期，我认为和部分地方政府的态度有很大关系。”他说。

　　专家认为，税务总局针对可能存在税收风险的行业开展每年一度的税收专项检查，加大了征管力度，通过检查发现房地产等行业在纳税中存在的问题，有助于规范纳税，成效值得肯定。不过，要从根本上解决问题，还需要进一步健全、完善税制。

　　施正文认为，应对当前税种设置进行调整和改革。以土地增值税为例，现实中能不能征收到位、税种是不是需要改革，都需要讨论。政策层面、征管层面和现实层面的很多问题都交织在房地产领域。

　　施正文告诉记者：“我认为应该对房地产领域的税种进行归并。很多税种是重复的，比如土增税和企业所得税。税种的归并应该和房地产税立法结合起来。同时，‘营改增’应尽快推进，把建筑业、不动产行业纳入。另外房地产领域税收主要在交易环节，持有环节几乎没有。为了遏制投机行为，应减少交易环节税负，增加持有环节税负，有利于财富公平分配。”

　　此外，多位业内人士认为，税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。上述地方税务系统工作人士告诉记者，房地产行业不仅税多，涉及的各种收费也多，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，弱化了税收的调控能力。因此不合理的收费应该清理。另外，房地产行业税负偏高且存在重复课税问题。“如果合法纳税，房地产行业的税负明显高于其他行业，不利于行业的健康发展。”该人士称。

　　董刚则表示，解决问题，除了要从立法层面、税务监管方面加强外，也需要培养纳税人合规纳税的意识。企业方面应该避免有意钻空子、偷逃税的行为。