近日，光明食品（集团）有限公司旗下的两家子公司农工商房地产（集团）股份有限公司与光明集团上海长江总公司正式签约，携手开发上海光明 崇明养生庄园项目，欲打造集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老...
近日，光明食品（集团）有限公司旗下的两家子公司农工商房地产（集团）股份有限公司与光明集团上海长江总公司正式签约，携手开发上海光明·崇明养生庄园项目，欲打造集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业。这标志着中国养老地产“大家族”又添一员。
在此之前，包括万科、绿地、绿城、万达、远洋、保利、合生等企业在内，全国已有超过80家房地产企业进入养老地产领域。养老地产究竟只是“看上去很美”，还是真的是房地产行业的下一座金矿？本报记者日前探访了号称中国首个大型综合性退休社区的北京东方太阳城项目。
养老地产看上去很美
北京东方太阳城项目位于顺义区潮白河畔，以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标，由北京奥林匹克公园设计者、美国SASAKI设计公司负责整体规划和建筑设计，一期于2003年4月全面入住，较同样主打养老地产的北京太阳城项目早了4年。单就自然环境而言，记者进入该项目后，一路上见到的都是林木葱茏、鸟语花香的场景，稀疏的建筑物掩映其间，确实“看上去很美”。尤其是为展示业主、著名画家黄永玉早年创作的十二生肖雕塑专门设立的“逗园”，十分有趣。
北京东方太阳城房地产开发有限责任公司销售总监石力告诉《中国建设报·中国住房》记者，该项目占地面积234万平方米，建筑面积80万平方米，目前已全部完成，只有三期工程桃花源还剩20多套房子。“社区绿化率超过80%，公寓部分是0.8的容积率，别墅部分的容积率只有0.26。在土地开发成本高企的当下，像我们这么低的容积率基本上没有。”在石力看来，东方太阳城模式在北京具有无法替代和复制的优越性。
历经11年打造成的“退休养老社区”模式，其运营状况如何呢？
该公司公共关系部经理王丹接受本报记者采访时称，“目前用来维持养老设施运转的收入来源，主要有康体中心、酒店、老年公寓、上门服务、老年大学、社区医院等项目，从2009年开始，收支基本能持平并开始有微利。其中康体中心和老年大学最具特色，很受老人们的欢迎。”
至于为何定位“退休养老社区”，石力告诉记者，“我们主要针对能够生活自理的老人提供服务，不含失能老人，这也是我们没去申请政府扶持政策的原因之一。这种纯商业化的运作模式不会受太多限制。”
记者发现，东方太阳城盈利背后并不轻松。原本用于租赁的3栋公寓楼，目前只入住了十几位老人，其他房间则用来作为举办各种会议的接待用房，以支撑配套设施的运营。同时，他们还划出数千平方米土地作为农庄，以每分地每年600元的价格租给业主耕种。王丹告诉记者，“养老社区的硬件环境容易打造，但设施维护和服务需要大量的专业人员，维护成本高，尤其是为打造社区浓厚的人文氛围举办的各种活动，需要耗费大量的人力物力。”
中国老龄事业发展基金会副理事长台恩普告诉本报记者，目前养老地产的概念很混乱，一些打着养老地产名义的项目，大多数还是借道开发房地产，算不上真正意义的养老地产。近年来陆续开展的一些养老项目探索，“经营大多亏损，最好的也就基本持平。尽管养老地产前景广阔，但目前依然停留在看上去很美的阶段。”因此，如何盈利成为房企操作养老项目的难题，缺乏范例也是养老地产一直处于“试水”状态的主因。
北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志接受本报记者采访时称，“养老地产的概念根本不成立！”但出于业界观察和研究的角度，可以将适老化的这类房地产项目称为养老地产，只是养老和房地产完全是两码事，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式和名义卖房。
产品附加值最关键
据悉，光明·崇明养生庄园项目计划2015年底至2016年初开工建设，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。据光明集团副总裁庄国蔚介绍，集团旗下的养老院东海护理院也将在崇明开设分院。除医疗资源外，集团内部的教育、旅游等资源都将整合到养老地产项目，“更多采用租赁形式，大部分老人都能消费得起”。
国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民接受本报记者采访时称，对养老地产而言，医疗资源具有核心价值，据此拓展针对普通大众的养老地产业务，表面上看产出缓慢，实际上这才是真正回归到了养老产业的巨大潜在市场。尽管养老地产目前还没有一个明确的界定，但无论采用何种方式、何种定位，“适合老年人居住”、“养老设施完备”、“养老服务到位”是养老地产最基本的要素，而最关键的是作为地产平台附加值的养老，附加值越高，可持续发展的动力越强劲，就越能致胜。
此前，万科集团总裁郁亮曾明确表示，万科涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，这种“社区化养老服务模式”，既不是地产属性，也不是商业属性，而是一种服务属性。万科计划将服务作为一种人文化的养老产品，为业主和社会老人提供专业、贴心的服务。
陈志认为，无论是东方太阳城倾力打造的“退休养老社区”模式、北京太阳城集团的全程化医护型养老模式，还是绿城集团的“学院式”养老模式、万科提倡的“社区化养老服务模式”，以及其他房地产企业打造的养老地产项目，都算不上成功的模式，症结在于采取的都是碎片式地推进，未从顺应养老产业中人的需求出发整体打造。
既然养老地产并非想象中的那么美好，为何还会有如此多的房地产企业趋之若鹜？
全国老龄工作委员会办公室政策研究部副主任李志宏接受本报记者采访时，分析了个中缘由。“到2020年老龄人口将达到2.43亿，2025年将突破3亿，全国老龄办根据养老市场前景预测，到2030年，养老服务业的总产值要突破10万亿元。”李志宏强调，市场稀缺和丰厚的产业利润预期，让“银发经济”成为未来20年内经济增长的最大一块蛋糕，加上《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等一系列优惠政策出台和房地产市场受政策调控房企急需多元化突围，于是导致了原本高投入、慢产出的“不招人待见”的养老地产，在眼下备受房企青睐。
对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，对于房地产行业来说，未来发展机会将从趋势性机会向结构性机会转变，“老龄化趋势下的养老服务社区开发就是结构性机会的重要方面”。而刘卫民的分析是，尽管养老地产盈利模式尚不成熟，但中国养老地产无疑已进入战略割据阶段，“先下手为强”，谁抢夺的客户资源和累积的经验越多，将来受益的可能性就越大，就越有可能占据中国未来庞大的“银发经济”制高点。
▉本报记者刘宏伟北京报道
