城镇化带来巨量需求 房地产开发未来10年仍有利可图

核心提示:房地产开发在10年内还是有利可图的产业，经过努力，其利润既可高于一般制造业，又因受到方方面面的制约很难获取暴利。之所以限定为10年，是因为我国的城镇化要达到发达国家的水平虽然还要20年左右，但由于各种资金大量涌入房地产业，房地产业的发展速度会超前于城镇化。

房地产开发在10年内还是有利可图的产业，经过努力，其利润既可高于一般制造业，又因受到方方面面的制约很难获取暴利。

对房地产开发企业来说，过去10年可谓“黄金时代”。这个时期的特征是，买到地几乎等于发了财。即使是原来测算效益不佳的鸡肋地块，存放两三年就可以变成高利可期的聚宝盆。

随着国家房产限购政策的出台，特别是货币发行控制的到位，从2011年开始，房价急剧上升的势头戛然而止，全国房地产业进入了“白银时代”：一方面继续保持大发展的趋势，仍是有利可图的产业;另一方面，受到方方面面的制约，不太可能再出现“黄金时代”的暴利。

城镇化带来巨量需求

城镇化是中国不可逆转的大趋势，也是我国经济增长的强大动力之一。2011年，全国的城镇化率刚过50%，按照近10年来每年1%点多的速度，我国要达到发达国家75%以上的城镇化率，还需要20年左右。农民变市民的过程，为城市房地产业提供了巨量需求。

目前，美国债台高筑，更想通过美元贬值、债务缩水的方法来摆脱困境，这导致全世界资源不动产的价格有不断上涨趋势——房地产是目前人们实现财富保值增值的首选，人们财富保值增长的需求和货币贬值的心理预期，必然增大对房地产的需求，房地产的价格也必然随着货币贬值的速度逐步上涨。

住房制度改革以后，全国城镇居民的住房条件已有很大改善，但与欧美发达国家相比，人均住房面积和住房品质还有较大差距。我国经济高速发展和人民群众收入水平不断提高，为进一步改善住房条件打下了基础，也为房地产业提供了新的需求和市场。

各种产业升级换代也为房地产业提供了新需求，如旅游房产、养老房产、物流房产等。以前搞旅游，主要是包装景点供人们参观游览，现在发展到利用自然风光、天然资源打造休闲居所、养生居住，候鸟式的生活成为可能。

房地产业持续健康发展，也是整个国民经济持续发展的一个前提条件。衣食住行是人民群众的基本生活需求，也是国民经济发展的宝贵内需，房地产业又联系几十个行业、几千种产品的生产和销售。在目前条件下，房地产业的兴衰将影响整个国民经济的兴衰。任何决策者都不能忽视这一点。

未来10年依然有利可图

国家宏观经济调控水平不断提高，货币发行和通货膨胀受到严格控制。近10年来几次货币严重超发，导致不动产价格大幅上涨的后果已成为教训。可以预见，近期内不会重蹈覆辙，虽然美元的贬值趋向将影响人民币的价值变动，但只要我国的宏观经济调控把握得好，就不会出现恶性通货膨胀。

从2010年开始，国家各种保障房大规模开建，也减轻了市场的商品房供应压力。国家对购买二套以上住房的一系列限制政策，也在一定程度上制约了社会对房地产的需求。但另一方面，受近10年房价急剧上涨影响，各种资金通过各种渠道大规模涌入房地产业，使房地产业竞争越来越剧烈，商品房这个“皇帝的女儿不愁嫁”的现象已基本消失，一些经营管理不善的房地产开发企业经营状况明显滑坡，而且有可能因各种失误而被淘汰出局。

综上所述，房地产开发在10年内还是有利可图的产业，经过努力，其利润既可高于一般制造业，又因受到方方面面的制约很难获取暴利。之所以限定为10年，是因为我国的城镇化要达到发达国家的水平虽然还要20年左右，但由于各种资金大量涌入房地产业，房地产业的发展速度会超前于城镇化。再过10年或多一点时间，就可能出现供过于求的局面。这时，即使不会出现泡沫破灭的惨象，也会进入打破垄断后各行业利润趋于平均的时代。

五大转变提升开发商竞争力

房地产开发企业要求得生存和发展，就必须认清形势，与时俱进，实现五个转变：

一是由盲目购地到积极审慎购地。购地之前要深入调查、精心测算，认真分析地块所处的区域，当地市场的需求状况，土地的性价比，不要认为“捡到篮子里的都是菜”，盲目抢当“地王”。

二是由生产观念、促销观念到市场营销观念。传统的计划经济是短缺经济”，企业可以不问市场需求，能生产什么就生产什么，能生产多少就生产多少。当传统的计划经济向市场经济过渡以后，社会各种产品丰富起来，企业之间的竞争开始加剧，企业为了销售自己的产品而采取各种促销手段，形形色色的广告成为促销的有力工具。而现代营销观念是以市场为导向，市场需要什么就生产什么，虽然也不否认广告的作用，但把市场需求放在第一位。当房地产业进入“白银时代”，房地产开发企业必须加强对市场调研，对消费者爱好和需求进行分析，实现对项目科学的市场定位，生产出适销对路的产品。

三是由“慢慢来”到追求产品品质和生产速度。在房地产开发的“黄金时代”，囤地效益可能大于开发效益;而在“白银时代”，房价虽仍在波浪式缓慢上涨，但涨幅会低于财务成本的增长幅度，时间一长，好地块也会产生差效益。由于竞争越来越剧烈，房地产开发从规划设计到建筑施工的水平越来越高，如果开发速度慢，拖的时间长，就算比较先进的规划设计也会逐渐落伍，成为过时的产品。再加上土地增值税的因素，时间拖的长的楼盘由于地价房价逐步上涨，毛利可能会大一点，但最后效益都通过税收和财务成本归了政府和银行，企业冒着风险搞房地产开发还不如去搞民间借贷。因此，在“白银时代”，房地产开发企业必须在保证产品品质的前提下，加大楼盘的开发去化速度。这是许多优秀的房地产开发企业的成功经验。

四是经营管理由粗放到精细。在“黄金时代”，房地产开发企业经营盲目一点、管理粗放一点、浪费多一点、成本高一点不要紧，房价上涨后，一俊遮百丑，还是能取得一定的利润。到了“白银时代”，如果不注意控制成本，开发企业就可能没有效益，甚至出现亏损。因此，在房地产开发的各环节都要注意节省成本，注意购买的材料和服务的性价比，不能借口“算大账”随意浪费，要“大账小账都要算”，精心策划、严格管理、提高品质、加快速度，这样才会有效益。每个环节节约下来的费用很可能会成为主要经济效益。

五是由重视个别人才到重视人才群体结构。在“黄金时代”，房地产开发的关键是拿地和策划，少数关键人物能力强就行了。到了“白银时代”，虽然拿地和策划仍然是房地产开发成功的关键，但由于需要各个环节的精细经营管理，就需要人才群体的共同努力，需要一个高素质的经营管理团队。（宜居中国指数研究院房地产课题组 谷子 圣剑 邱莹）