全国房地产政策变动监测报告（2月）
一、本月楼市政策聚焦：中央要求重点城市实施住宅用地“两集中”，热点城市房地产调控持续加码
2月，房地产政策环境稳中趋紧。中央层面，自然资源部最新要求，重点城市要对住宅用地集中公告、集中出让。自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，在过去工作的基础上，不断完善工作措施。此外，房地产贷款集中度管理制度已逐渐向地方层面铺开落实，广州、海南、浙江、上海等多地央行分行或银保监局相继发布有关通知，并根据地方实际情况对房地产贷款集中度相关指标进行了不同幅度调整，以期在坚持“房住不炒”定位和“因城施策”基本原则的前提下，引导市场预期稳定。
地方层面，2月地方出台房地产调控政策较1月小幅增加。其中，热点城市如上海、深圳、杭州、东莞等地，调控再次加码，房地产政策环境保持高压。而南京、江西、焦作等地则通过人才引进、放宽落户或上调住房公积金贷款最高额度等方式，为地方楼市发展注入活力。本期报告主要对2月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。
二、中央政策：坚持“房住不炒”，重点城市实施住宅用地“两集中”
1. 政策跟踪
2.政策小结及重点政策解读
（1） 政策小结
本月宏观政策延续相对宽松。LPR连续10个月未作调整，维持历史低位。同时，为了维护银行体系流动性合理充裕和满足金融机构临时性流动性需求，2月，央行对金融机构开展常备借贷便利操作共34亿元，均为7天期；开展中期借贷便利操作共2000亿元，期限为1年，利率为2.95%。有效维护了货币市场利率平稳运行和市场流动性合理充裕。在房地产调控方面，自然资源部最新要求，重点城市将实行集中供地措施，集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，并集中组织出让活动。自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，在过去工作的基础上，不断完善工作措施。中央层面对房地产调控立场保持坚定。在行业发展方面，我国已进入全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的新征程，本月中央先后出台支持革命老区振兴发展、加快农业农村现代化建设、加快推进乡村人才振兴、加强科技创新促进西部大开发及构建完善国家综合立体交通网等一系列重磅文件，强调要实现高质量发展和区域协调发展，与房地产业未来发展紧密相关。
（2） 重点政策解读：自然资源部明确：重点城市实施住宅用地“两集中”
2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。在此之前，天津、郑州、青岛、济南等地已相继发布关于住宅用地“两集中”的相关通知。所谓住宅用地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。住宅用地“两集中”土地出让政策的提出，是中央继房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理之后，对当前房地产调控长效机制的再次补充，对市场影响也是多方面的。具体而言：
（1） 于地方政府角度。第一，住宅用地“两集中”对地方政府统筹规划土地资源的能力提出了考验。如何通过优化出让供地结构搭配，降低整体土拍溢价率，引导房价整体平稳，从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，将是地方政府需要研究的课题。第二，土拍溢价率的降低，即意味着土地出让收入的减少，这对部分土地财政依赖度较高的城市同样是个考验。
（2） 于房企角度。第一，重点城市住宅用地集中公告、集中供应，对房企资金实力形成了更大的考验。现金流充足、融资能力强的房企迎来利好，而资金状况紧张、负债高的房企拿地机会减少。房企间分化将进一步加剧，龙头房企更具领先优势。第二，自2020年下半年以来，房地产金融监管持续收紧。房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理的推出，意味着房企资金将长期承压。在此情形下，房企在重点城市联合拿地以寻求更多的拿地机会的可能性大大提高。第三，土地集中供应将导致房企集中参与，对房企资金的要求也比较高。基于此，重点城市存量土地或成为热点。房企通过收并购拿地，不仅在时间、空间上具有更高的自主性，还可以缓解土地集中供应带来的资金压力。第四，一年三次的集中土拍，降低了房企拿地的容错率，增加了房企竞拍失败带来的潜在损失。无论是对22个重点城市供给土地的研究抉择，还是将部分投资转移至非重点城市，房企的决策风险提高。
（3） 于购房者角度。第一，住宅用地集中公告、集中出让，意味着项目也将集中入市。大大提高了市场透明度，更便于购房者横向比较和选择。第二，政府通过住宅用地“两集中”促使土地溢价率降低，房企拿地成本相对减少，从而引导房价平稳，有助于减轻刚需购房者购房压力。
三、地方政策：“因城施策”更加灵活，热点城市调控持续加码
1.政策跟踪
（1）行政限制政策
（2）土地政策
（3）公积金政策
（4）住房保障政策
（5）人口人才政策
（6）市场监管政策
（7）其他政策
2.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2021年2月地方出台房地产调控政策34条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策10条，紧缩性政策15条，中性政策9条。在经历1月中下旬热点城市楼市调控高频加码后，本月地方在收紧楼市调控方面节奏有所放缓，整体房地产政策环境仍稳中偏紧。
