自3月17日北京启动新一轮房地产调控政策以来，楼市降温明显。新房市场开发商推盘意愿不是很强，5月只有9个项目入市销售，其中商住房市场处于冰封期，二手房市场根据某房产中介研究院对其选取的“核心500盘”进行研究和分析，新政后一个月，本市二手房市场整体成交量下滑74.9%，近三成的楼盘无成交。
新房： 开发商惜售规避风险
根据亚豪机构统计数据显示，5月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中包括中粮天恒天悦壹号(楼盘资料)、北京经开汀塘、泰禾·昌平拾景园(楼盘资料)3个纯新盘，以及天资华府(楼盘资料) 、绿地海珀云翡、城建万科城(楼盘资料) 等6个老项目后期。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月1日-4月20日，北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签1759套，环比3月中上旬下滑3.2%，同比2016年4月中上旬下滑45.7%。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自3月深度调控之后，4月北京住宅市场供应迅速跌至低谷，而这一低迷趋势也将延续至5月份。而除去收紧调控的直接影响之外，供应的低迷还受到两方面的影响，首先是去年住宅用地成交的不足，将使得今年住宅市场供应的乏力，虽然供地计划大举增加，且实际供地明显加速，但毕竟“远水解不了近渴”，当下市场供应不足的现状仍在短期内持续。
从入市项目报价特征来看，9个项目当中7个尚未发布价格，而发布价格的两个项目绿地海珀云翡、城建万科城调控前均有入市，而此次入市的预计价格均与前期基本持平。郭毅认为，价格管制的严厉性由此可见一斑，而合理的价格策略也成为项目是否能够成功入市，以及占领市场的关键点。
业内人士认为：“3·17”之后，一方面主管部门严控定价造成项目被动推迟入市；另一方面，调控形势严峻，部分开发商主动惜售规避市场风险。楼市依旧供不应求，购房者还是感觉无房可选，紧迫的心理下，楼市销量并未重挫。
二手房：成交量遭遇“腰斩”
一系列调控政策出台，影响最大，最先降温的是二手房市场。来自北京市住建委的数据显示，今年4月份上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年3月份下半月下降5成，二手房成交量在“3·17”后遭遇“腰斩”。
据链家研究院院长杨现领介绍，新政后，“核心500盘”整体成交量下滑74.9%，零成交楼盘由调控前的2.6%，上升至27.4%，近三成的楼盘调控后无成交。“核心500盘”是根据该中介机构楼盘字典、成交数据，综合考虑成交量、换手率、楼盘产权属性、地理位置等因素，从全市楼盘中选取具有较强代表性的核心楼盘。核心500盘的交易量约为链家交易量三成左右，且长期稳定，成交变化可以说是与整体楼市同频的。
东四环四惠桥地区，因为有地铁，离国贸商圈近等优势，一直是二手房成交的热点区域，但新政出台后，人气骤降。上周末，记者在四惠桥东北角的一家中介门店看到，3个经纪人坐在前台等待客户，但大约半小时，都没能等来看房人。
一中介经纪人小韩无奈地告诉记者：“新政前，每到周六、日，每天要接待看房客户5个左右，现在只有一两个，这其中还包括租房的。”
据介绍，随着二手房市场贷款需求的下降，买卖双方也逐渐由原来的“买方市场”变为“卖方市场”，但二手房业主的挂牌报价和此前相比并没有出现明显的下降，一方面是由于目前买房看房的人不多，业主待价而沽，买卖双方都在等待着信贷环境缓和。另一方面是受到“买涨不买跌”的心理影响，在市场较为冷淡的情况下，二手房的报价依然以企稳为主，没有出现明显的下滑。
商住公寓：流通处于冰冻期
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，调控前大量位置较好的商办类项目成交火热，而在调控之后，这类项目集体“哑火”，市场当中仅剩纯商住宅项目。而受到供应特征的影响，近年来北京住宅用地基本以六环外为主，因此纯商住宅项目也集中在六环外区域。受到这一变化影响，六环外成为目前以及未来成交的主力。
贷款机构伟嘉安捷在4月24日发布的报告中提到，近期不少外省市银行开展了消费金融产品，而目前北京地区的抵押消费政策依然趋紧，商用房全部暂停抵押。一位国有大行贷款经理向记者表示，因为商用房抵押消费贷款的用途控制不了，不知道资金去向，所以一直不给贷款。
事实上，在4月中旬就传出消息，北京多家银行已禁止商用房做抵押贷款，一些能做该业务的银行审查也已经趋严。分析人士表示，商办公寓与学区房是本次调控的主要对象，各种政策叠加出台，对市场压力越来越大。历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。
戴德梁行华北区研究部董事魏东表示，众多商住房的购房者都会考虑将商住房套现出来再去购买其他的住宅类产品，以实现居住升级。如果丧失流通价值后，商住房的购房者只能依托于对外出租，实现租金回报，但目前来看也存在两个问题，首先，租金回报非常漫长，其次，它的收益很难保证，特别是对于这种商改住的违规产品，目前的监管比较严格，能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。
未来：价格上涨预期将改变
“3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜的房地产调控政策作用下，北京市等城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟日前分析北京市楼市表现时提道，3月18日至31日北京市出现新建商品住宅日均成交套数减少、二手住宅日均购房资格申请量下降、住宅交易三方合同成交笔数锐减的现象。这正为北京市楼市调控的效果提供了佐证。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，与一系列加强限购、限贷等限制性政策相配合，北京进一步加大供给侧改革，在限制需求的同时，进一步加大土地供应，尤其是加大自住型商品房、中小户型商品房和租赁住房用地的供应，这将从根本上改变市场预期，改善供需不平衡的矛盾，优化供应结构，扭转北京新房市场高端化、豪宅化的趋势，能够满足更多工薪家庭置业需求，有利于平抑房价，引导楼市健康平稳发展。
在楼市调控“组合拳”下，首先改变的是人们对北京楼市价格走势的预期，成交量迅速萎缩，房价快速上涨的势头被遏制。而新鲜出炉的北京一季度经济数据显示：一季度，北京市完成房地产开发投资同比下降7.2%。其中，保障性住房投资151.5亿元，增长26%。商品房本年新开工面积下降36.9%。其中，商品住宅新开工面积增长2.6%。商品房销售面积下降8%。其中，商品住宅销售面积134.3万平方米，下降15.4%。
业内人士分析：“新一轮政策调控的效果会陆续显现，可能在4月份或者更长一段时间越来越明显。”
未来，北京市楼市往何处去？国家统计局北京调查总队副总队长邬春仙认为，此次出台的有关房地产政策初步达到了调控效果，市场对房价趋稳的预期变强，预计上半年商品住宅价格仍保持平稳。随着需求的减少，住宅市场，特别是二手住宅价格有回落的可能。但“政策调整对预期的影响有一定的滞后性，观望期仍会持续一段时间。”
信报记者 朱盈洁
(北京娱乐信报)
