过去一年，房地产行业发生了很多变化。前一阵，我看到一组数据，全国的房地产公司，在 A 股和港股上市的，总共将近 500 家，在 2018 年，有 135 家上市房地产 公司的大股东把股份卖掉，不做了。另外还有一大批房地产公司改名，甚至在主营业务当中把房地产拿掉了。也就是说，过去一年，房地产行业的确发生了转向。
事实上，我们认为这个转向在两年以前就开始了。3 年前，我们在中城联盟讨论时就认为，从 2017 年开始，房地产要进入到‘后开发时代’。
2017 年以前，叫‘开发时代’。‘开发时代’的房地产有三个标志：第一，产品单一，就是住宅产品；第二，开发模式是快速拿地、建设、销售；第三，大规模、外延式地扩张。所以‘开发时代’的房地产产品单一，模式单一，竞争力主要聚焦在成本、规模、速度上，凡是在成本、规模、速度上有优势的，基本上都能活到今天。
从 2017 年开始，因为多种因素发生变化，行业也跟着发生改变。
第一个因素，中国人均 GDP 超过了 8000 美金。根据国际经验，人均 GDP 超过 8000 美金的时候，住房，特别是新房的供应量和需求量都开始减少，新房在房屋总供应量中所占的比例越来越低，大体上会降低到 20% 以下，也就是市场上卖一套新房的同时，大概要卖五到六套二手房。
第二个因素，中国人均住宅面积超过 33 平米，超过日本的人均住宅面积。这是什么概念呢？改革开放初期，我们的人均住宅面积是 1.8 平米，改革开放四十年后，虽然人口增加了一倍，但人均住宅面积增长到了 33 平米，从总量上来说，人均住房也已经满足了需要。
第三个因素，城市的空间结构大体固定。一般来说，住宅需求量很大的时候，城市规划不断更新，城市交通、空间结构会不断地变化，会随之出现很多新的城区、新的人口聚集地。但是 2017 年以后，大部分城市的空间结构都已经固定了，外延式增长就停了。
第四个因素，制度环境发生了变化。‘房住不炒’，住宅产品被定性为‘以住为主，以投资和经营为辅助’，这样一来，各地的存量住宅在增加，有的建了以后都不卖，改出租了。
第五个因素，人们的预期发生了变化。比如税收政策的预期、遗产税的预期、房产税的预期、人民币贬值和升值的预期，等等。这些预期，大部分都让人们在买新房时变得更加慎重。
第六个因素，中国的城镇化率已经超过了 50%，按常住人口来算的城镇化率，现在将近 60%。城镇人口聚集的速度也在降低。去年，北京市净减少 70 万人，如果一个城市的人口净增量是负的，住宅的需求当然就会减少。
因为这些因素都发生了改变，导致房地产行业进入到‘后开发时代’。
所谓‘后开发时代’的房地产，也是三个特点。
第一，产品多样化，我们叫全产品线。住宅以外，我们开始进入全产品线的竞争，包括五大类：写字楼、购物中心、仓储物流、教育研发、医疗健康。五大类产品又分了若干细节的产品。五大类产品全部都开始竞争，我们叫进入全产品线，后开发时代是全产品线竞争。而在全产品线当中，开发商要做的，是找其中具体某一类产品去做，很难再有一个公司，能把所有五大类产品做全。
第二，全价值链。进入‘后开发时代’，不是挣开发的钱，‘开发时代’，买地、开发、再卖掉，挣的是加工费。‘后开发时代’，买地、经营、资产证券化、不动产金融……全价值链都是要价值创造的重点。
第三，全商业模式。进入‘后开发时代’以后，商业模式非常丰富。‘开发时代’就一种模式：买地、建房、卖房。‘后开发时代’可以是建了卖，也可以是出租，也可以用金融方式来做，也可以小股开发商操盘来做，各种商业模式同时存在。
进入‘后开发时代’，巨型住宅公司和中等甚至小一点的地产公司，其实是在同一起跑线上，大家都得面临全产品线、全价值链、全商业模式的竞争。
在‘后开发时代’，我们将如何竞争，该怎样去发展？
先看住宅。‘后开发时代’住宅也是有机会的，但只有两种可能性。一种是中小公司的生存方法，叫‘细分再细分’，中小公司在细分市场上，仍然有可能把有限的增量做得很好。在市场饱和以后细分市场的竞争中，还能存在的公司，我们做过一些研究。
举个例子，台湾有一个老板，我和王石第一次去见她的时候，她做女性公寓。那个时候台湾市场已经很萎缩了，台湾的人均 GDP 将近 3 万美金，所以新房很少。我们去她的公司，问她做了多少套女性公寓？她说 40 套。这个量级，在大陆都不叫地产商。后来我们又去，她说，‘我又做了一个产品，这次做的跟上次不一样’。我们问，‘多少套？’她说，‘24 套’。她说，‘上次做的公寓是卖给单身不独居女性的，现在这 24 套是单身公寓，一个人住的，单身独居公寓。单身不独居的公寓，面积大，这个面积小一些。’她能把产品细分到这个程度。
另外一种可能，是工业化住宅，大规模地用工业化方式来做住宅，降低成本，提高质量，加快速度，加快周期。万科就是如此，它现在有三分之一的住宅用工业化住宅的方法，它能在保证速度的同时保证品质。大公司的做法，一定是工业化住宅。
再看住宅以外的产品形态。住宅以外的产品，其未来的发展，跟我们的经验和直觉是一样的。随着消费的丰富多样，社区商业会先发展起来。围绕社区发展起来的商业比写字楼更早发展，社区商业是‘后开发时代’其中一个时期的重点。同时，人要创业，创业产业园区就会增长。城市住宅发达，城市CBD投资级的物业需求量也会增加，围绕城市核心区、商务区，大型的商业设施、酒店、公寓需求也会增长。大概在人均 GDP 到两至三万美金的时候，这个需求的增长很快。而伴随着互联网经济增长，人和人的交往模式在变化，陌生人之间的交往会更频繁，公共空间的需求就会增加，一些社交性的公共空间，比如咖啡馆、电影院，还有一些大型活动场所，都在增加。
当然，随着收入提高，人们对健康的需求也在增加，于是医疗健康不动产的需求量也在增加。进入‘后开发时代’的这两年，我们在房地产只做一件事：专注于围绕大健康，做不动产的产品。在海棠河湾边上，我们就刚刚做完一个养老健康社区。包括健康公寓、月子中心、医疗 MALL、疗愈系酒店……全都是疗养大健康的。我们做了一些特定的空间产品，也就是房地产租给空间的需要者。我们的不动产产品最好的租户之一是医疗健康，他们租期长，租金高，而且收入稳定。
此外，随着社会进步，大学教育、公共服务的需求增加。所有的东西都需要空间，所以对于‘后开发时代’的房地产来说，经济增长全面创造了市场机遇。各种形态的物业需求都在增长，问题只在于开发商选哪些来做。比如我们就选大健康和不动产结合，虽然我们以前做大型写字楼，现在我们都不做了，就做这一类，在这一类做深做透，就会在这个类别变成‘后开发时代’里领先的地产公司。
‘后开发时代’，我们怎么该如何提升自己？大概有这样几点。
第一，在全产品线、全价值链、全商业模式中选定自己的领域、细分市场、产品、价值创造的价值链重点部分，选定属于自己的商业模式。要在这么多里头先聚焦这件事情。我们自己也经过这样一个筛选，我们只做大健康相关的不动产，我们就做价值创造的存量资产和新增资产，商业模式我们拿过来，把它提升，专业化处理，租出去，最后金融化。这是第一件事情，在后开发时代要选对自己的具体领域和商业模式。
第二，算账方式要发生变化。在‘开发时代’，是以每平米的销售额来算账。在‘后开发时代’的算账，一切围绕租金回报，预算以资产的管理和资产运营为核心。算账方法有很大改变。怎么算租金回报？就要研究行为、研究行业规律。
总体来讲，怎么样的租金回报才算高？概括而言，‘站着不如坐着，坐着不如躺着，活人不如死人’。比如去一个购物中心，大家都站着溜达不付钱，即使他不买东西，购物 中心也得给他开空调，偶尔还得提供饮水。如果这个人坐下，不管是吃饭、理发，还是看电影，都得给钱，所以说‘站着不如坐着’，只要这个人一坐下，就可以收钱。‘坐着不如躺着’如果能让人躺下，收钱会更多，医院、SPA、瘦身这收钱更高。‘活人不如死人’，躺下是活人，但你到太平间、殡仪馆告别厅去看看，一小时收多少钱？一年 365 天每天都需要，全国一年火化 400 万具尸体，那一个小房间得收多少钱。
所以，要以租金回报为核心，就得了解产生租金的规律，然后找到对的租客，匹配合理的周期。这样的话，租客、租金、租期、出租率都对，资 金回报就不会差。
第三，投资模式要改变。传统的开发，从买地一直到物业管理都是自己的钱，自己负债，自己去扛着，最后赚自己的钱。‘后开发时代’的整个模式改变了，叫‘三分开，一统一’，开发、投资、运营三个角色是分开的，统一于开发商。开发商逐步变成小股操盘，在美国这叫收费开发商，特朗普就是收费开发商。就像电影张艺谋导演拍电影，全盘都是他操控的，打到海报上，都是写‘张艺谋导演作品’，其实他也没出钱。特朗普就是这样，特朗普大厦他也没出钱。也就是说，模式发生改变了，能力取代了资本。
‘后开发时代’的核心是能力取代资本，你有能力你就能带来钱，而不是有钱你就能带来钱。在纽约，最有能力的都是收费开发商，最厉害的收费开发商通常出 5% 的钱，能分走 30% 的利润，还有人不断地给它钱。为什么呢？资本要是自己做一个项目最多挣 30% 的回报，但是即使把钱多给收费开发商 20%，还能挣 50%，所以为什么要自己做？收费开发商不光挣这个钱，还挣工程管理的钱，物业管理的钱，融资的钱，出租佣金的钱，以及证券化的钱。这种模式，目前在中国还比较少。这些东西，需要学习、需要了解，否则你没法进入‘后开发时代’。
最后，‘后开发时代’还有一个特别重要的事情：人才。之前所有的房地产，人才都非常单一，但进入‘后开发时代’，对人才的需求变得更加强烈。比如一个开发商花了二十年专门做酒店，放眼全国度假酒店，都是做得非常棒的，但他要做写字楼，就成了门外汉。另外，房地产还有大量的交易，怎么对房地产物业做尽职调查，基建怎么做，怎么样估值，都要很专业的知识。所以，‘后开发时代’的人才专业化要求特别高。
科技的发展，又使得空间使用的效率发生改变。互联网对空间使用的方法和效果发生了改变，物业的边界打破了。原来，我的物业产权只是我们家人住，现在是我的产权别人也可以来住，所有权和使用权发生了变化，可以很多人共享但不是共有。互联网使物业共享成为可能，但共有暂时还不行。
建高楼也越来越容易，现在 500 米以上属于有难度的，500 米以下属于常规建筑。人类建筑的高度，平均每 70 年增加一百米，都是靠技术进步。未来科技对城市空间物业的改变非常大，所以房地产科技也成为房地产行业的新兴的门类，就像 Airbnb 这样冒出来的新的对空间的使用方法。我们公司最近集中投资的领域也是房地产科技。而这些领域，对人才专业化程度的要求也越来越高。
我们国家的人均 GDP 还在增长，未来行业的新发展，我们也会感觉到力不从心，因为我们对很多新东西也知之甚少，我们身边也没有人给我们讲，中国的大学也没有开这这样的课程。所以我们就借助于行业已有的经验，同时联络国内外跟房地产有关的专业课程资源，去交流，去学习‘后开发时代’的专业知识。通过这样的交流、学习，提升自己，以便在‘后开发时代’完成企业的转变、升级。
如果能够对这些领域进行专业的训练、提升，我相信，我们从‘开发时代’进入到‘后开发时代’将是一个快乐的转型，而且是一个前景光明的转型。
