房价全线下跌！明年可能会更冷？

 一线城市，跌0.1%。
       二线城市，跌2.1%。
       三线城市，跌0.8%。
       四线城市，跌0.4%。
      这是社科院财经战略研究院住房大数据项目组17日公布的10月份中国核心城市房价数据环比变动情况。
      核心城市房价全线下跌。这样的情形已经多年未现了。据该机构统计，从8月份开始，24个核心城市房价已经连跌3个月。
      国家统计局日前发布的数据同样“寒意阵阵”：10月份，70个大中城市中，新房价格环比下跌的城市超过70%，70城新房平均环比创下近六年多来的最大跌幅；二手房价环比下跌的城市超过90%，10月份，只有四个城市二手房价环比上涨。
      本是楼市销售旺季的“金九银十”，房地产市场却出现“反季节”的急速降温。仅仅几个月时间，房价上涨和下跌城市数量已经完全对调。
      未来楼市会怎么样？

楼市真的入冬了

房价急速的下跌背后是成交量的大幅萎缩。据中指研究院统计，10月份，中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降。易居研究院数据显示，当月住宅销售面积同比下降24.1%，创6年来同期新低。
      面对曾经让无数人趋之若鹜的新楼盘，购房者不再是“慷慨解囊”，而是捂紧钱包。16日，位于深圳市福田的一楼盘富通上舍公布项目意向登记名册。该项目此次推售65套房源，但仅有8人入围并完成意向登记和保证金冻结。就在上半年，深圳市还频频出现“万人摇号”的场景。
      土地市场同样大幅降温。中指研究院统计，第二批集中供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%(首批次为6.5%)。针对此，部分城市已经下调了第三轮集中供地的土拍保证金比例和首付比例，还有的顺延了缴纳保证金的时间表。
      本轮楼市降温之所以来得迅速，是由供给和需求侧同时“降杠杆”带来的。
      广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，下半年以来，开发商前端融资(开发贷、信托、债券、前融等)全面收紧，后端销售回款明显下降，造成资金链被双重挤压，叠加债务到期集中，部分房企债务违约事件恶化了市场预期，开发商不得不大力度打折促销，带动房价下跌。
      另外，受到房贷紧缩，利率攀升，二手房停贷等影响，需求端也急剧冷缩，二手房价开始下跌，换房需求转弱，造成了供需冷却的循环。

融资环境开始“解冻”

最近一段时间，这种“冰封”的情况有所改善。
      央行、银保监会等金融主管部门多次强调维护房地产市场平稳健康发展。
      据多家媒体报道，11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。11月10日起多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券等。房企融资出现“解冻”。
      今年3月以来，房企单月融资额同比不同程度下滑。其中自8月起，单月降幅超过50%，10月同比降幅最大，为74.8%。
      从房贷来看，央行发布的数据显示，10月末，个人住房贷款余额当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。这意味着房贷供应量增加了，过紧的政策确实出现了调整。
      据贝壳研究院观察，10月主要城市房贷利率已结束上涨、与9月基本持平，房贷利率结束上涨。
      此外，10月哈尔滨、义乌、成都出台预售制监管方面措施，缓解房企资金压力。武汉、三明、珠海调整落户条件或对于人才购房给予一定的优惠。

房价下跌何时见底？

政策的确出现些许暖意。但需要看到，目前的政策调整主要是在过紧基础上的纠偏，取消限购、放松限贷等实质性的调控“大招”并没有出现。业内普遍认为，房价调整可能还会持续一段时间。
      李宇嘉表示，房价仍在历史高位、同比仍旧明显上涨。同时，由于目前的政策调整仍在托底、适度纠偏，并不会大幅度增加信贷投放。特别是需求端不会松绑限售、限贷的情况下，未来需求复苏态势不能太乐观，房价仍会惯性下跌。
      房价普跌的情况过去也发生过。2008年、2011年、2014年，房地产市场均经历过这种实质性的下跌。房价下跌何时见底？
      易居房地产研究院副院长杨红旭指出，2008年时受金融危机冲击，房价出现急跌，但因为救市政策迅速出台，房价下跌仅持续6个月；2011下半年到2012上半年，下跌持续10个月；2014年的一轮房价下跌持续时间最长，达12个月。
      本轮的楼市调整已持续3个月，杨红旭认为，未来的半年内房价可能会探明跌幅最大的时点。
      中原地产首席分析师张大伟指出，此前因为放款周期延长，按揭贷款已积压多月，预计年内房价依然下调为主。比如：在北京，消化完目前积压的需求大约需要4个月左右，在此之前楼市并无反弹的动力。他认为，随着房贷的逐渐缓和，楼市有望在2022年一季度逐渐企稳。

楼市并未进入“负通道”

短期的楼市调整和局部企业引发的风险显化并不意味着楼市进入负通道。中国房地产业协会会长冯俊指出，中国的住房需求在相当长的时间内还会维持相当大的规模，现在每年农村向城市人口的转移尽管较前几年下滑，但仍有1600万-1800万左右。
      此外，城镇间的人口转移也会带来城镇人口的增长，目前城镇间人口迁徙每年有600多万。而且中国城镇人口迁移很多并非举家迁移。这一特点使得很多时候既会在迁入城市引发新的住房需求，又会在一定时间内保留原城市的住房。
      冯俊认为，今后楼市并不会持续负增长，而是会出现比较稳定的小幅增长。特别是把投资品属性有效控制住后，价格会呈现比较平稳的态势