国五条细则民间版本纷传 各地静候部委版落地--中国商业地产开发协会
本报记者3月18日从住建部相关部门获悉，“国五条”详细的信息解读方案还在研究中，没有确定时间，但会按照国务院要求的时限公布。住建部副部长齐骥在“两会”期间则说，这一方案，也就是住建部的“细则”有望在一周内公布。
与此同时，本报记者从参与方案内部研讨的人士处获悉，住建部和国税总局正在磋商售房个税征收的有关技术方案，包括个人售房个税征收范围、价格信息比对等问题在内的具体操作方式，较成熟的内容已交专家征求意见。
3月18日，媒体引某中介处消息称，北京已在落实国五条细则，部分中介公司下发相关文件，文件内容含房产交易个人所得税征收的政策细则，报道发出后，引发强烈关注。作为房地产调控政策的风向标，北京市的实施细则一直备受关注。
然而，本报记者第一时间致电北京住建委、地税局等多个部门获悉，“目前并没有发布收到任何细则的通知，也不知道中介从何渠道获知消息，如果细则出台，会第一时间公布。”
“按理说，北京的国五条执行细则版本官方不公布就开始执行的概率不大，另外从时间上看，也不可能早于各部委细则。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
江苏省某市一位不愿具名的住建委领导告诉本报记者，“各地除了加紧研究本地区的落地的执行细则外，只能静候、观望，市里等待省里的通知和细则，省里还要看各部委对新国五条的详细解读文件。”
寻踪民间版“细则”
虽然官方版本的执行细则尚未公布，但业内及其坊间一直没有停止猜测。最早的媒体报道称，有关“国五条”细则落地的消息源来自于北京市某中介。本报记者3月18日，走访我爱我家、链家地产[微博]、21世纪不动产等多个中介门店。
在谈及“京版国五条细则”，我爱我家的一位员工称，“已经出了。”但询问其是否收到官方通知及文件，则答复，“没有，但是网上已经在传了，估计不日就会发布。”
根据上述“民间版本”，若出售唯一普通住宅，按已购年限、面积和单价适当减免。五年及以上免除个税，四年免除80%，三年免除60%，两年免除40%，一年期免除20%。同时低于人均面积三倍的免除等。
出售非唯一普通住宅，将征收20%个税。已购公房和经适房都以房本年份的地区经适房基准价为参考。商品房契税发票遗失的，以房本年份的地区评估价补齐契税发票后上市交易。合同中，装修款不得大于房价的10%，房价低于地区评估价的以评估价为准。
另外，上述“版本”也称，公积金二套贷款额度降至80%，商贷二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍，并称已网签的按老办法执行，执行时间点为3月17日。
上述“民间版本”早在上周五就流传于各个贴吧，并在微博上被疯狂转发。上周五地产股暴跌。多位业内人士告诉本报记者：“此版本更像是建议稿、讨论稿，而非正规的文件。”
从内容上看，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，政策的可执行力度不大，一年细分递增，这样会涉及到大量的问题，“比如一年还是两年？是按照购房发票还是房本？还是契税票时间？并不清晰。”
文成建筑装饰工程有限公司董事长兼总设计师李文成表示，按照上述版本，不仅需要确认当年购买原价，还要审核装修花费、本次交易真实价格、是否为第一套房等资料以防止虚报，照此工作量，“仅这一项工作的落实就需要扩编上万公务员。”
记者致电住建委、地税局等部门获悉，上述版本均被否认，北京市住建委相关负责人称，“尚未收到任何关于‘新国五条’细则的通知，也并未收到任何关于个人所得税细则的发文。”
与此同时，北京交易中心现场的税务人员告诉本报记者，尚未收到调整通知，目前依然按照房屋总价的1%－2%征收个税。
而在阳光100集团常务副总裁范小冲看来，该版本之所以流传甚广，也因为其存在一定的合理性，“个税20%以及二套房贷政策等政策总体和国五条确定的方向一致，也符合各部委大员两会期间释放的20%个税肯定会被定调定向宽松的方向。”
“虽然官方版本尚未出台，但预计也会和该版本有重合之处。”范小冲表示。
预售审批更谨慎
市场预期已经形成。
张大伟表示，为稳定二手交易市场，官方版本应尽早出台。他提供给本报的一份数据显示，截止到17日，北京二手房住宅3月份的网签数量已经达到2.4万套，预计全月成交将突破3万套，有望突破调控以来的历史新高。
张大伟表示，市场普遍担心20%个税政策执行后会增加交易成本抬升房价，包括北京在内的各地纷纷在新政未出台前搭政策末班车。
与此同时，根据网易房产数据研究中心提供的数据，北京新建商品房3月上旬交易量环比上涨20%，成交均价环比下降3.1%。
一直以来，市场人士分析认为，“20%的个税政策会把二手房引至新房市场，并推高新房房价。”
不过，张大伟看来，一手房市场还未被波及。
“这或许源于建委在稳定市场预期工作的结果”，北京市国字头一位房企人士告诉记者，“为了避免国五条出台后，对新房价格的推涨，建委预售审批环节也有意放缓，对于开发商上报的预售价格审核也较此前更为谨慎。”
另外，上述北京市国企人士介绍，近期北京也召集各大开发商开会探讨有关国五条细则如何落地的执行，不过相关领导更倾向于听意见，而非表态，对于北京市国五条细则版本的最终内容，上述人士表示，“拿不准。”
静候部委细则
本报记者统计发现，自国五条及其细则落地已大半个月，各部委及地方并未有一个细则落地。
“一般而言先是各部委出细化政策，然后地方政府再落实，现在住建部、银监会、国税总局的政策尚未细化，地方的细则就成文可能性不大，除非北京提前知晓部委的方案，并且做了相关沟通。”陈国强说。
江苏省某市一位不愿具名的住建委领导亦告诉记者，“市里等待省里的通知和细则，省里还要看各部委的可执行细则方案最终敲定，总之，目前各地都在静候部委细则的落地。”
在陈国强看来，各部委细则未落地，是各地尤其是北京细则迟迟不出的重要原因。北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，有关“20%个税”争议颇多，执行方面也存在诸多难点，需要继续深化研究，另外，各部委恰逢换届时间点，不愿大动干戈。
3月18日，国家统计局发布的数据显示，中国70个大中城市的新建住宅价格，66个城市环比上涨，占比逾九成。
除上涨城市范围明显扩大外，房价增速也有所加快，最高涨幅为3.1%，而1月环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。
尤其值得注意的是，一线城市房价上涨明显，广州、北京、深圳以3.1%、2.4%和2.2%的环比涨幅领跑全国。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从房价数据来看，楼市新政“国五条”出台十分必要，一线城市更是首当其冲。“按照要求，大部分地区细则都会在3月底前出台，各地所剩时间不多。”杨红旭说。
与此同时，本报记者从参与方案内部研讨的人士处获悉，住建部和国税总局正在磋商售房个税征收的有关技术方案，包括个人售房个税征收范围、价格信息比对等问题在内的具体操作方式，较成熟的内容已交专家征求意见。
3月18日，媒体引某中介处消息称，北京已在落实国五条细则，部分中介公司下发相关文件，文件内容含房产交易个人所得税征收的政策细则，报道发出后，引发强烈关注。作为房地产调控政策的风向标，北京市的实施细则一直备受关注。
然而，本报记者第一时间致电北京住建委、地税局等多个部门获悉，“目前并没有发布收到任何细则的通知，也不知道中介从何渠道获知消息，如果细则出台，会第一时间公布。”
“按理说，北京的国五条执行细则版本官方不公布就开始执行的概率不大，另外从时间上看，也不可能早于各部委细则。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
江苏省某市一位不愿具名的住建委领导告诉本报记者，“各地除了加紧研究本地区的落地的执行细则外，只能静候、观望，市里等待省里的通知和细则，省里还要看各部委对新国五条的详细解读文件。”
寻踪民间版“细则”
虽然官方版本的执行细则尚未公布，但业内及其坊间一直没有停止猜测。最早的媒体报道称，有关“国五条”细则落地的消息源来自于北京市某中介。本报记者3月18日，走访我爱我家、链家地产[微博]、21世纪不动产等多个中介门店。
在谈及“京版国五条细则”，我爱我家的一位员工称，“已经出了。”但询问其是否收到官方通知及文件，则答复，“没有，但是网上已经在传了，估计不日就会发布。”
根据上述“民间版本”，若出售唯一普通住宅，按已购年限、面积和单价适当减免。五年及以上免除个税，四年免除80%，三年免除60%，两年免除40%，一年期免除20%。同时低于人均面积三倍的免除等。
出售非唯一普通住宅，将征收20%个税。已购公房和经适房都以房本年份的地区经适房基准价为参考。商品房契税发票遗失的，以房本年份的地区评估价补齐契税发票后上市交易。合同中，装修款不得大于房价的10%，房价低于地区评估价的以评估价为准。
另外，上述“版本”也称，公积金二套贷款额度降至80%，商贷二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍，并称已网签的按老办法执行，执行时间点为3月17日。
上述“民间版本”早在上周五就流传于各个贴吧，并在微博上被疯狂转发。上周五地产股暴跌。多位业内人士告诉本报记者：“此版本更像是建议稿、讨论稿，而非正规的文件。”
从内容上看，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，政策的可执行力度不大，一年细分递增，这样会涉及到大量的问题，“比如一年还是两年？是按照购房发票还是房本？还是契税票时间？并不清晰。”
文成建筑装饰工程有限公司董事长兼总设计师李文成表示，按照上述版本，不仅需要确认当年购买原价，还要审核装修花费、本次交易真实价格、是否为第一套房等资料以防止虚报，照此工作量，“仅这一项工作的落实就需要扩编上万公务员。”
记者致电住建委、地税局等部门获悉，上述版本均被否认，北京市住建委相关负责人称，“尚未收到任何关于‘新国五条’细则的通知，也并未收到任何关于个人所得税细则的发文。”
与此同时，北京交易中心现场的税务人员告诉本报记者，尚未收到调整通知，目前依然按照房屋总价的1%－2%征收个税。
而在阳光100集团常务副总裁范小冲看来，该版本之所以流传甚广，也因为其存在一定的合理性，“个税20%以及二套房贷政策等政策总体和国五条确定的方向一致，也符合各部委大员两会期间释放的20%个税肯定会被定调定向宽松的方向。”
“虽然官方版本尚未出台，但预计也会和该版本有重合之处。”范小冲表示。
预售审批更谨慎
市场预期已经形成。
张大伟表示，为稳定二手交易市场，官方版本应尽早出台。他提供给本报的一份数据显示，截止到17日，北京二手房住宅3月份的网签数量已经达到2.4万套，预计全月成交将突破3万套，有望突破调控以来的历史新高。
张大伟表示，市场普遍担心20%个税政策执行后会增加交易成本抬升房价，包括北京在内的各地纷纷在新政未出台前搭政策末班车。
与此同时，根据网易房产数据研究中心提供的数据，北京新建商品房3月上旬交易量环比上涨20%，成交均价环比下降3.1%。
一直以来，市场人士分析认为，“20%的个税政策会把二手房引至新房市场，并推高新房房价。”
不过，张大伟看来，一手房市场还未被波及。
“这或许源于建委在稳定市场预期工作的结果”，北京市国字头一位房企人士告诉记者，“为了避免国五条出台后，对新房价格的推涨，建委预售审批环节也有意放缓，对于开发商上报的预售价格审核也较此前更为谨慎。”
另外，上述北京市国企人士介绍，近期北京也召集各大开发商开会探讨有关国五条细则如何落地的执行，不过相关领导更倾向于听意见，而非表态，对于北京市国五条细则版本的最终内容，上述人士表示，“拿不准。”
静候部委细则
本报记者统计发现，自国五条及其细则落地已大半个月，各部委及地方并未有一个细则落地。
“一般而言先是各部委出细化政策，然后地方政府再落实，现在住建部、银监会、国税总局的政策尚未细化，地方的细则就成文可能性不大，除非北京提前知晓部委的方案，并且做了相关沟通。”陈国强说。
江苏省某市一位不愿具名的住建委领导亦告诉记者，“市里等待省里的通知和细则，省里还要看各部委的可执行细则方案最终敲定，总之，目前各地都在静候部委细则的落地。”
在陈国强看来，各部委细则未落地，是各地尤其是北京细则迟迟不出的重要原因。北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，有关“20%个税”争议颇多，执行方面也存在诸多难点，需要继续深化研究，另外，各部委恰逢换届时间点，不愿大动干戈。
3月18日，国家统计局发布的数据显示，中国70个大中城市的新建住宅价格，66个城市环比上涨，占比逾九成。
除上涨城市范围明显扩大外，房价增速也有所加快，最高涨幅为3.1%，而1月环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。
尤其值得注意的是，一线城市房价上涨明显，广州、北京、深圳以3.1%、2.4%和2.2%的环比涨幅领跑全国。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从房价数据来看，楼市新政“国五条”出台十分必要，一线城市更是首当其冲。“按照要求，大部分地区细则都会在3月底前出台，各地所剩时间不多。”杨红旭说。
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