楼市调控细则玩精简 多数城市未提20%个税--中国商业地产开发协会
就在各地“掐点”公布楼市调控细则的第二天，A股地产股逆势上涨1.32%。市场对此轮楼市调控的态度由此可见一斑。严厉的“国五条”细则为何未能 打击地产板块？近日集中发布的各地楼市细则或能说明此问题。记者细研这些“精简”的细则发现：多数城市未提个税方案；二线城市房价涨幅空间或近10%。另 外，各地赶在大限最后一天公布细则，侧面说明了地方阻力之大。
2月26日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按 照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。又因为“国五条”细则中明确提出严格征收 房地产交易环节的20%个人所得税，以及可适时提高二套房贷款门槛等，市场对地方政府一并公布上述原则的操作方案寄予厚望。
细则出台 杭州等地逾期一天公布
然而，在2月底至3月29日，没有一个地方政府出台相关细则。直到3月30日，北京、上海、重庆率先行动，公布了房价调控目标及相关细则。第二 天，即一季度最后一天，深圳、广州、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州和成都等16个城市陆续公布细则。 其中，南京细则以140余字的最少字数被市场称为最简洁范本。
4月1日，杭州、哈尔滨、海口等地逾期一天出台细则。杭州住房保障和房产管理局网站头条发布《2013年度我市新建商品住房价格控制目标》，正 文仅64个字，再次刷新最少字数纪录。内容为：经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家 庭人均可支配收入的实际增幅。
实际上，杭州这一表述代表了除京沪两地外，绝大多数地方政府的房价调控目标。“和2011年那轮房价调控目标不同，这次表述是扣除了CPI上涨因素，所以加了个‘实际’增幅字样。”易居中国分析师薛建雄介绍说。
尽管口径有所收紧，但根据国家统计局数据，2012年城镇居民人均可支配收入名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%。也就是说，如果各地今年房价涨幅参考这一指标，意味着房价年度增长接近10%。
对此，华中地区某大型房地产企业高层认为，这次调控主要针对一线城市和房价上涨过快城市。对于房地产尚属存货消化期的二三线城市，中央是支持其发展的。“我们这里目前房价5000元左右，供给非常充足。房价上涨10%应该是合理发展。”
细看国务院通知精神，也确有类似表述。《通知》称，“对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。”基于这一原则，海口等城市逾期公布价格调控目标，以及杭州等地以64字之文简要回应中央调控，或许也在允许范围之内。
根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，2月份，杭州新建商品住宅价格仍同比跌5.5%，海口跌0.1%，青岛跌1%，温州跌10.7%。
不过，值得注意的是，一些房价本就上涨明显的城市，也一并将房价控制口径定位为“不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，就显得有些牵强。
根据国家统计局数据，2月，广州、深圳、南京、福州、厦门5个城市的新建商品住宅同比涨幅分别为8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高 于上海4.1%的同比增幅。但从5个城市公布的房价调控目标来看，除福州未有公开可查文件外，其余4个城市均以“低于城市居民人均可支配收入实际增幅”来 界定。若按去年江苏人均可支配收入12.7%的增幅标准来看，南京今年房价涨幅仍可能达到10%左右。
京沪样本 行政性限价或成杀手锏
相比之下，北京上海两地细则确有明显不同于其他地方的严格之处。在房价调控目标上，北京的表述是“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”上海的表述是“保持房价基本稳定”。
“‘基本稳定’一词是北京等地方政府在细则调研阶段提出的说法，那时候住建部等中央部门对这种表述是不认可的，希望地方提出更明确的数字化说法。但从结果来看，地方的态度被采纳了。”一位接近北京房屋主管部门人士称。
除了基本稳定外，北京的一大亮点是把限价扩展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方态度是，在强大的行政力量下，今年刚需房的房价一定 会降。在此前提下，尽管高档房还会有一些涨幅，但平均下来，可保北京房价全年平稳。而这种做法，旨在为全国提供示范效应。在房价出现反弹的时候，各地政府 可效仿北京，以行政限价方式强行平抑价格。
类似的表述在上海细则也可见端倪。根据上海细则，“对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售的，采取暂停网上签约等措施。”
细则有别 多地细则未提20%个税
综观20多个地方细则，除了北京、上海、广州、天津、重庆五个城市外，其他所有城市(包括深圳)均未提及20%个税问题，后者因最有可能带来商品房销售短期大幅回落，进而撼动房价，被视为“国五条”最大杀手锏。
根据北京、上海、天津等地口径，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按 照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所 得，继续免征个人所得税。”这一表述在市场人士看来并未严于预期。另外，截至发稿时，北京、上海等地个税征收办法仍未采用新政。深圳等未提及20%个税的 城市，更一如既往地延用老的征收办法(即按成交额的1%至2%征收)。
“也许各地还在等待国税总局的指导意见出台。接下来，各地如何执行个税征收办法以及二套房的信贷政策的调整，将是楼市新的看点。并有可能实质性影响地产股的走向。”薛建雄表示。
2月26日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按 照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。又因为“国五条”细则中明确提出严格征收 房地产交易环节的20%个人所得税，以及可适时提高二套房贷款门槛等，市场对地方政府一并公布上述原则的操作方案寄予厚望。
细则出台 杭州等地逾期一天公布
然而，在2月底至3月29日，没有一个地方政府出台相关细则。直到3月30日，北京、上海、重庆率先行动，公布了房价调控目标及相关细则。第二 天，即一季度最后一天，深圳、广州、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州和成都等16个城市陆续公布细则。 其中，南京细则以140余字的最少字数被市场称为最简洁范本。
4月1日，杭州、哈尔滨、海口等地逾期一天出台细则。杭州住房保障和房产管理局网站头条发布《2013年度我市新建商品住房价格控制目标》，正 文仅64个字，再次刷新最少字数纪录。内容为：经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家 庭人均可支配收入的实际增幅。
实际上，杭州这一表述代表了除京沪两地外，绝大多数地方政府的房价调控目标。“和2011年那轮房价调控目标不同，这次表述是扣除了CPI上涨因素，所以加了个‘实际’增幅字样。”易居中国分析师薛建雄介绍说。
尽管口径有所收紧，但根据国家统计局数据，2012年城镇居民人均可支配收入名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%。也就是说，如果各地今年房价涨幅参考这一指标，意味着房价年度增长接近10%。
对此，华中地区某大型房地产企业高层认为，这次调控主要针对一线城市和房价上涨过快城市。对于房地产尚属存货消化期的二三线城市，中央是支持其发展的。“我们这里目前房价5000元左右，供给非常充足。房价上涨10%应该是合理发展。”
细看国务院通知精神，也确有类似表述。《通知》称，“对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。”基于这一原则，海口等城市逾期公布价格调控目标，以及杭州等地以64字之文简要回应中央调控，或许也在允许范围之内。
根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，2月份，杭州新建商品住宅价格仍同比跌5.5%，海口跌0.1%，青岛跌1%，温州跌10.7%。
不过，值得注意的是，一些房价本就上涨明显的城市，也一并将房价控制口径定位为“不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，就显得有些牵强。
根据国家统计局数据，2月，广州、深圳、南京、福州、厦门5个城市的新建商品住宅同比涨幅分别为8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高 于上海4.1%的同比增幅。但从5个城市公布的房价调控目标来看，除福州未有公开可查文件外，其余4个城市均以“低于城市居民人均可支配收入实际增幅”来 界定。若按去年江苏人均可支配收入12.7%的增幅标准来看，南京今年房价涨幅仍可能达到10%左右。
京沪样本 行政性限价或成杀手锏
相比之下，北京上海两地细则确有明显不同于其他地方的严格之处。在房价调控目标上，北京的表述是“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”上海的表述是“保持房价基本稳定”。
“‘基本稳定’一词是北京等地方政府在细则调研阶段提出的说法，那时候住建部等中央部门对这种表述是不认可的，希望地方提出更明确的数字化说法。但从结果来看，地方的态度被采纳了。”一位接近北京房屋主管部门人士称。
除了基本稳定外，北京的一大亮点是把限价扩展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方态度是，在强大的行政力量下，今年刚需房的房价一定 会降。在此前提下，尽管高档房还会有一些涨幅，但平均下来，可保北京房价全年平稳。而这种做法，旨在为全国提供示范效应。在房价出现反弹的时候，各地政府 可效仿北京，以行政限价方式强行平抑价格。
类似的表述在上海细则也可见端倪。根据上海细则，“对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售的，采取暂停网上签约等措施。”
细则有别 多地细则未提20%个税
综观20多个地方细则，除了北京、上海、广州、天津、重庆五个城市外，其他所有城市(包括深圳)均未提及20%个税问题，后者因最有可能带来商品房销售短期大幅回落，进而撼动房价，被视为“国五条”最大杀手锏。
根据北京、上海、天津等地口径，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按 照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所 得，继续免征个人所得税。”这一表述在市场人士看来并未严于预期。另外，截至发稿时，北京、上海等地个税征收办法仍未采用新政。深圳等未提及20%个税的 城市，更一如既往地延用老的征收办法(即按成交额的1%至2%征收)。
“也许各地还在等待国税总局的指导意见出台。接下来，各地如何执行个税征收办法以及二套房的信贷政策的调整，将是楼市新的看点。并有可能实质性影响地产股的走向。”薛建雄表示。
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