北京土地市场陷入冰点 开发商差钱放弃拿地--中国商业地产开发协会

“北京住宅土地市场已经入冬，现在的确是拿地的好时机，如果有钱我肯定出手。”一位香港房地产大佬对《证券日报》记者如是坦言。

据北京市土地储备中心官网显示，北京市一季度成交45宗地，成交量同比持平，但总计96.7亿元的土地出让金相较去年缩水39.3%，为近两年最低。

更值得一提的是，上述成交的45宗地全部为底价成交，竞价次数为零，这是自2005年以来首次出现零溢价率。

土地市场阳春“入冬”

据北京中原市场研究部统计数据显示，2012年一季度，北京土地出让平均楼面价为2706元/平方米，同比下调近1000元，下调幅度达到了25.8%。其中3月份出让的9宗地块土地出让金为32.57亿，低于二月份的42.2亿。

值得注意的是，3月无住宅地块入市。

对此，北京中原市场研究部总监张大伟表示，从上述数据来看，2012年一季度北京土地市场已经陷入冰点，尤其住宅土地市场成交持续处于低迷状态。

张大伟认为，北京是调控政策执行力度最大的城市，房价下调的幅度也处于全国前列。而土地作为房地产的“面粉”，“面包”持续降价，开发商对后市预判不乐观，因而影响了“面粉”的需求和购买价格。

有业内人士则表示，两会以后，开发商的调控“松绑”愿望落空，对楼市态度高度谨慎，纷纷缩减一些被严厉限购城市的地产开发投资，尤其在房地产行业加快转型后，房企大批进军商业地产，纯住宅项目的投资热情正在相对减少。

除此之外，张大伟还认为，从一季度出让土地性质来看，产业地块占比比较多，但类似之前中服等热门的地块少；住宅地块中，除来广营住宅地块外，其他住宅地块位置相对比较差；商服地块及综合地块，也鲜见亮点地块。因此，土地供应结构的变化鲜少吸引开发商积极出手。

据此，张大伟预计，2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。

开发商放弃拿地

实际上，今年年初，锋尚国际房地产开发有限公司董事长张在东曾对记者表示，2012年整个行业的扩张速度会放缓。

张在东还表示，在拿地方面，企业更要“悠着点”，有一定土地储备的，不要再拿地了；买了不少地的，不要开工了；开工一半的，赶快甩卖吧。

而一季度的市场状态正契合了张在东的分析，一季度，万科在北京没有拿地；世茂房地产主席许荣茂在其年度业绩发布上强调，“今年世茂房地产原则上不会买地”，许荣茂还称这是2012年公司最大转变之一；华业地产董事长徐红也曾对记者表示，没有特殊情况，公司2012年在北京不会拿地。

值得一提的是，产品线集中在二三线城市的龙头房企拿地态度也相当谨慎。恒 大地产去年下半年几乎停止拿地，其董事局主席许 家印也曾多次向媒体表示，谨慎购地。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，多数房企目前正将所有精力都放在加快销售，回收现金流上，库存攀升和大笔偿债的双重压力已经导致房企无暇他顾，拿地热情自然锐减。

“在这个档口上，企业的消化能力决定了其旗下项目能否正常运转，更决定了企业是否有钱去拿地，未来几年中产品销售会不会出现断层，会不会导致无房可售的停滞状态。”北京房地产业协会秘书长陈志曾向记者表示，一边是上市房企的资产大幅缩水，一边是库存居高不下导致房企回笼资金慢，再加上负债高企，偿债压力巨大。房企首要解决的问题的是去库存，以保生存，而不是去购地扩张。

更值得注意的是，实际上，大型房企的土地储备已经足够企业开发3-5年，甚至更多。