昆明万达广场投100亿 未来商业地产比拼品质--中国商业地产开发协会
[提要]未来的昆明万达广场，除了有写字楼、酒店、商业中心之外，最震撼的来自几个方面。
未来的昆明万达广场
未来的昆明万达广场，除了有写字楼、酒店、商业中心之外，最震撼的来自几个方面：
有一对两栋约300米的写字楼，这个产品在目前全国还没有人投资。两栋并在一起的“双子塔”模式还没有过。我们把名字暂定为“昆明双塔”。这个产品我相信将来对于建设泛亚金融区，丰富昆明的商务环境有很大的作用。
这个项目规划了超五星级酒店，这个产品一定会超越此前的酒店，品质可以跟大连今年初开业的媲美。
商业定位是A级店，不是意味着很多奢侈品商店。而且在这个项目设计上，原本还设计了一个音乐灯光喷泉，邀请奥运会团队来做，后来政府要求把这个挪到外景。将来这个恐怕会成为昆明旅游一景，至少比拉斯维加斯那个喷泉高档很多。
还有一点可能是对小众阶层，我们在300米高的顶层规划一个云中会所，这个产品也会是非常奢华。
十年前，当滇池卫城落子昆明，并伴随争议不断的时候，万达集团董事长王健林曾对当地媒体放话：“你们十年之后再来看这个项目，无论哪方面都不会逊色。”
十年后，滇池卫城依旧是昆明人津津乐道的好楼盘之一。
于是，“十年磨一剑”不仅成为万达首个昆明项目最好的注脚，也成为大连万达集团在昆明的第二个项目“昆明西山万达广场”良好的开端。
只不过，相对于住宅地产项目的滇池卫城，此次带来的“昆明西山万达广场”项目，王健林有着更大的谋划，“滇池卫城只是规模大，但它恐怕很难给人带来真正意义上的震撼，而这个项目，除了是首个进驻昆明泛亚金融产业中心园区的项目之外，我们还要让云南的老百姓，外地出差到昆明的人，了解什么是真正的城市综合体。”
投入100亿，再建城市综合体
这一次，万达带来的究竟是怎样的城市综合体？
在短短的40分钟时间内，王健林不止一次地向大家描绘三年之后的昆明西山万达广场：“未来的广场，除了有写字楼、酒店、商业中心之外，最震撼的来自几个方面。一是我们有一对两栋约300米的写字楼，这个产品在目前全国还没有人投资。两栋并在一起的‘双子塔’模式还没有过。我们把名字暂定为‘昆明双塔’。这个产品我相信将来对于建设泛亚金融区，丰富昆明的商务环境有很大的作用。再一个，这个项目规划了超五星级酒店，我们在昆明的这个产品一定会超越此前的酒店，品质可以跟大连今年初开业的媲美；此外，商业我们定位是A级店，不是意味着很多奢侈品商店，但是会非常震撼。而且在这个项目设计上，我们原本还设计了一个音乐灯光喷泉，邀请了奥运会团队来做，后来政府要求把这个挪到外景。将来这个恐怕会成为昆明旅游一景，至少比拉斯维加斯那个喷泉高档很多；还有一点可能是对小众阶层，我们在300米高的顶层规划一个云中会所，这个产品也会是非常奢华。”
在王健林的规划中，这个项目的投资额和强度都史无前例，“接近100亿投资，要在两年半到三年的时间内完成，不会像滇池卫城那样搞11年。”
当这些条例一一罗列，几乎所有人都会为之瞠目。毕竟，按照昆明的经济体量以及最近频繁出台的房地产政策，所有人都会问出同一个为什么。可是，当这个问题抛给王健林时，他的回答却一笔带过，“云南是面向东南亚和南亚的桥头堡，我们希望在这里展现我们的产品，你说有什么不同？”“目前在全国经济放缓房地产遭到严厉调控的形势下，能掏出20多亿买这个地，还是纯粹商业性的建筑，还是需要勇气的，这就是对昆明和云南最大的支持。”
未来商业地产比拼品质
言谈中，王健林依旧带着四川和东北人惯有的豪气和笃定。对最大、最早、最多、第一流的追求和热爱，也毫无保留。但这只是王健林和万达的一面。在另一面，是严格的流程控制体系与对精细的追求。
按照王健林的说法，从2011年开始，万达提出，2011-2013年是品质提升年，从外装、内部装饰、招商、室外、环境五个层面进行品质提升。这样的规定，在万达内部制定了一个评分体系。这样的评分体系让不少万达广场（项目招商信息）压力倍增。“因为很可能前年最好的一个万达广场A级店，到去年一考核，比谁都差。”王健林说：“但是还是要执行下去。后面几年还要出台政策，有惩治也会有激励措施出台。”
“昆明的项目我们是在品质提升年开始的，将来的品质会好，我们现在有超过5000家合作商家，很多企业为招商发愁的时候，万达是在选择，我们叫谁进去就是给谁赚钱的机会，这就是品质。”
2020年将成为全球最大的不动产持有商
万达的确有这样的底气。
“首先是规模上，全世界在商业市场没有一个公司可以做到一年在建规模在3000万平米。”王健林说：“二十几个广场，规模首先就是优势，政府选择，或者一般企业选择，都会优先选择品牌企业。”
其次，不动产对于实力的要求也非常严苛。“住宅地产一般是一年回收成本，而商业地产的周期是3-4年，快一点也要2年左右，各方面考验都巨大。”王健林预计，万达广场在今后相当长时间内会保持优势。现在2014年开业的项目已经全部开工，按照正常速度，2020年万达将成为全球最大的不动产持有商。在不动产方面中国企业超过万达的可能性比较小。
另据网络数据显示，在2011年上半年，万达集团营收超过618亿元，仅次于万科——值得一提的是，这一数字是在超过400万平米的自持物业的基础上取得的。2011年上半年，万达的营收是其计划的153%，同比增长69.7%，已开业万达广场总客流高达3亿人次，全年预计可达6亿人次。对此，业内人士的评论是，“几乎人人都想学习万达，但似乎没有成功的模仿者。”
“我们也不是神。”王健林一如既往地对曾经的失败毫不避讳，“我们也有很多店开了以后，头半年比较困难的，比如绍兴科桥、或者当年的宁波，也有开业头几个月比较难的情况。”王健林坦言，“这种商业业态可能就是商业定位不准确，马上分析，哪些商品不合适调整，商家跟进，还有就是一些促销措施，再进一步细化到性别、年龄层次那就更准确，很多都是看不到的软功夫，就形成了‘万达广场就是城市中心’”。
即使这样，王健林还是担心万达招式会老化。万达一工作人员向记者透露，“其实所有人都在向着城市综合体迈进时，王董已经开始在想，是否有城市综合体之外的另一种城市商业模式。”
地产行业50-80年饱和，未来转向文化旅游地产
万达广场，将是昆明地标性建筑
记者：万达在2002年时就进入昆明，如今10年过去了，滇池卫城已经是完美收官。如今，万达又准备在昆明开发昆明西山万达广场（项目招商信息），但这个项目与10年前开发滇池卫城有什么不同的战略意义？
王健林：万达来昆明算是比较早，11年前。我们在昆明光交税都超过20亿了，但是因为各种原因，万达广场没有在昆明落地，这一次终于落地我感觉很高兴。两个项目的不同点有三点：
第一，产品类型不同，滇池卫城是纯居住大盘，而万达广场是全部规划为商业项目，其中有写字楼、酒店、商业中心等等。
第二，后者的地标性很强。刚才讲的写字楼，我们现在暂时定名叫“昆明双塔”。外形招标也结束了，现在拿过来的方案都是全球顶级大师做的。这意味着以后昆明也会有全国地标性的建筑。
第三，投资额和强度更大，接近100亿投资，两年半到三年建成。
万达广场就是城市中心
记者：对于万达广场有一句非常有名的宣传语“万达广场就是城市中心”，万达是凭什么可以做到每开业一座万达广场就可以创造一个城市中心商业？
王健林：万达的宣传语有两个，一个是万达广场就是城市中心；另一个是万达广场让生活更美好。
万达广场一般不选在城市中心区，除了极特殊的。我们一般选在有发展意向的城市新区，这样是为了获得更好的升级空间和投资利润。当然，选择城市核心区的好处是不用做更多的营销、策划就能获得好的收益。但是一个问题就是地价奇高，投资收益下降。为此，我们选址的特点是投在一个城市计划发展的方向，顺势而建。最大的痛苦无非是我们先走一步，先痛苦一段时间，但是开业的情况都是非常好的，毕竟跟大趋势、大规划结合。至于为什么说每一个广场开了就是一个中心。我想有几个原因：首先体量巨大，我们一个商业项目，小城市在15万平米，省会城市20万平米以上，业态非常丰富；第二，万达广场突出规划非零售业态，就是吃喝玩乐。我们内部有一个规定，零售比重低于50%，影城、唱歌、旱冰、餐饮等等。特别是餐饮比重巨大，占整个广场的20%以上。一般规划25-35家，个别地方规划了40家餐厅，囊括各种各样的风格，包括海外、东南亚。
我曾经还有一次演讲提出一个观点，购物中心不是买出来是吃出来的。中国人的观念是民以食为天。当然餐饮升值没有那么高，但是会带来很高的人气，会产生在商场的消费，会带动服饰、售卖、体验类的人气。
第三我们的整体运营能力。我们是一个综合性的全国商业管理公司，现在超过2万人，有一个强大的运营中心和策划部。
万达成为地产文化旅游的综合集团
记者：我们发现近年来调控围绕住宅市场，很多大的企业也转型做商业地产，这个市场竞争异常激烈，万达如何保持在商业上的领先地位？如何保持其竞争核心优势？对未来而言，万达需要应对那些挑战来保持这种优势？
王健林：房地产调控以后，很多企业转而进军到商业地产，我觉得这不一定是坏事，首先我们国家的开发比例严重不合理，在2010年之前我看了开发数据，住宅占城市建设超过80%，一般来说住宅比例应该在50%-60%，其他应该是商业、文化、医院等，为什么造成这种局面？就是土地政策。只有拍住宅拿到的地可以挣钱，搞医院亏本。所以，现在我觉得是一种回归，但是现在有一种一拥而上的势头，未来很可能有很多会失败，这又是一个大浪淘沙的过程。
记者：现在，万达开始发力文化产业和旅游投资，新的产业模式会给房地产业带来什么影响，万达集团未来在云南有什么样的投资布局？
王健林：今后万达产业有五个，但是核心的有三个方面。商业地产、文化产业、旅游投资，文化产业和旅游度假肯定会成为万达未来的支柱产业，原因是我有一个目标：2020年的时候，万达的非地产比重要超过地产，使企业真正转化成为地产文化旅游的综合集团。
为什么会如此规划呢？因为地产本身在任何国家就不是长寿产业，一般发展50-80年产业饱和，开始萎缩。万达提出百年企业，我们就要想一百年后的事，这个产业同样可以运营，所以我们向文化旅游产业发力。从行业本身也是需要有更新的产品支撑。
在云南我们现在已经有两个大项目，西双版纳现在已经正式开工了，可能在2014年会有一些开业。我们还做了一个秀，周期有3年，此外还有主题公园，像小型迪士尼这样的。前段时间德宏州邀请我们参观瑞丽，我们计划在瑞丽投资一个比较精巧的万达广场，虽然投资收益可能小一些，但我们现在比较重视在国门做贡献，专门做了一个模板建设，展现中国的良好形象。
记者：您是怎样看待国际企业概念，万达国际级企业的道路会怎么走？
王健林：我们有一个口号叫国际万达百年企业，国际企业全世界没有一个通行的标准。我们自己的理解主要有三条，第一就是企业规模是国际级的，就是至少你在世界上企业规模排在前一千家，现在有两个排名一个是财富排名500，一个是福布斯1000，你至少在这个当中。第二就是企业的管理水平、制度水平就是你企业的竞争力，规模上去了，你的竞争力、制度、管理都是国际标准。这个标准没有清晰的定义，但是至少大家公认你的管理水平是现代企业制度，信息化水平要到位，不然靠人管人，怎么做得到，要靠现代技术。第三是文化。文化要有国际战略、国际思维。比方说你搞一个家庭化、搞小圈子、小家子气这个都不行。
（来自云南信息报 龙庆）
未来的昆明万达广场
未来的昆明万达广场，除了有写字楼、酒店、商业中心之外，最震撼的来自几个方面：
有一对两栋约300米的写字楼，这个产品在目前全国还没有人投资。两栋并在一起的“双子塔”模式还没有过。我们把名字暂定为“昆明双塔”。这个产品我相信将来对于建设泛亚金融区，丰富昆明的商务环境有很大的作用。
这个项目规划了超五星级酒店，这个产品一定会超越此前的酒店，品质可以跟大连今年初开业的媲美。
商业定位是A级店，不是意味着很多奢侈品商店。而且在这个项目设计上，原本还设计了一个音乐灯光喷泉，邀请奥运会团队来做，后来政府要求把这个挪到外景。将来这个恐怕会成为昆明旅游一景，至少比拉斯维加斯那个喷泉高档很多。
还有一点可能是对小众阶层，我们在300米高的顶层规划一个云中会所，这个产品也会是非常奢华。
十年前，当滇池卫城落子昆明，并伴随争议不断的时候，万达集团董事长王健林曾对当地媒体放话：“你们十年之后再来看这个项目，无论哪方面都不会逊色。”
十年后，滇池卫城依旧是昆明人津津乐道的好楼盘之一。
于是，“十年磨一剑”不仅成为万达首个昆明项目最好的注脚，也成为大连万达集团在昆明的第二个项目“昆明西山万达广场”良好的开端。
只不过，相对于住宅地产项目的滇池卫城，此次带来的“昆明西山万达广场”项目，王健林有着更大的谋划，“滇池卫城只是规模大，但它恐怕很难给人带来真正意义上的震撼，而这个项目，除了是首个进驻昆明泛亚金融产业中心园区的项目之外，我们还要让云南的老百姓，外地出差到昆明的人，了解什么是真正的城市综合体。”
投入100亿，再建城市综合体
这一次，万达带来的究竟是怎样的城市综合体？
在短短的40分钟时间内，王健林不止一次地向大家描绘三年之后的昆明西山万达广场：“未来的广场，除了有写字楼、酒店、商业中心之外，最震撼的来自几个方面。一是我们有一对两栋约300米的写字楼，这个产品在目前全国还没有人投资。两栋并在一起的‘双子塔’模式还没有过。我们把名字暂定为‘昆明双塔’。这个产品我相信将来对于建设泛亚金融区，丰富昆明的商务环境有很大的作用。再一个，这个项目规划了超五星级酒店，我们在昆明的这个产品一定会超越此前的酒店，品质可以跟大连今年初开业的媲美；此外，商业我们定位是A级店，不是意味着很多奢侈品商店，但是会非常震撼。而且在这个项目设计上，我们原本还设计了一个音乐灯光喷泉，邀请了奥运会团队来做，后来政府要求把这个挪到外景。将来这个恐怕会成为昆明旅游一景，至少比拉斯维加斯那个喷泉高档很多；还有一点可能是对小众阶层，我们在300米高的顶层规划一个云中会所，这个产品也会是非常奢华。”
在王健林的规划中，这个项目的投资额和强度都史无前例，“接近100亿投资，要在两年半到三年的时间内完成，不会像滇池卫城那样搞11年。”
当这些条例一一罗列，几乎所有人都会为之瞠目。毕竟，按照昆明的经济体量以及最近频繁出台的房地产政策，所有人都会问出同一个为什么。可是，当这个问题抛给王健林时，他的回答却一笔带过，“云南是面向东南亚和南亚的桥头堡，我们希望在这里展现我们的产品，你说有什么不同？”“目前在全国经济放缓房地产遭到严厉调控的形势下，能掏出20多亿买这个地，还是纯粹商业性的建筑，还是需要勇气的，这就是对昆明和云南最大的支持。”
未来商业地产比拼品质
言谈中，王健林依旧带着四川和东北人惯有的豪气和笃定。对最大、最早、最多、第一流的追求和热爱，也毫无保留。但这只是王健林和万达的一面。在另一面，是严格的流程控制体系与对精细的追求。
按照王健林的说法，从2011年开始，万达提出，2011-2013年是品质提升年，从外装、内部装饰、招商、室外、环境五个层面进行品质提升。这样的规定，在万达内部制定了一个评分体系。这样的评分体系让不少万达广场（项目招商信息）压力倍增。“因为很可能前年最好的一个万达广场A级店，到去年一考核，比谁都差。”王健林说：“但是还是要执行下去。后面几年还要出台政策，有惩治也会有激励措施出台。”
“昆明的项目我们是在品质提升年开始的，将来的品质会好，我们现在有超过5000家合作商家，很多企业为招商发愁的时候，万达是在选择，我们叫谁进去就是给谁赚钱的机会，这就是品质。”
2020年将成为全球最大的不动产持有商
万达的确有这样的底气。
“首先是规模上，全世界在商业市场没有一个公司可以做到一年在建规模在3000万平米。”王健林说：“二十几个广场，规模首先就是优势，政府选择，或者一般企业选择，都会优先选择品牌企业。”
其次，不动产对于实力的要求也非常严苛。“住宅地产一般是一年回收成本，而商业地产的周期是3-4年，快一点也要2年左右，各方面考验都巨大。”王健林预计，万达广场在今后相当长时间内会保持优势。现在2014年开业的项目已经全部开工，按照正常速度，2020年万达将成为全球最大的不动产持有商。在不动产方面中国企业超过万达的可能性比较小。
另据网络数据显示，在2011年上半年，万达集团营收超过618亿元，仅次于万科——值得一提的是，这一数字是在超过400万平米的自持物业的基础上取得的。2011年上半年，万达的营收是其计划的153%，同比增长69.7%，已开业万达广场总客流高达3亿人次，全年预计可达6亿人次。对此，业内人士的评论是，“几乎人人都想学习万达，但似乎没有成功的模仿者。”
“我们也不是神。”王健林一如既往地对曾经的失败毫不避讳，“我们也有很多店开了以后，头半年比较困难的，比如绍兴科桥、或者当年的宁波，也有开业头几个月比较难的情况。”王健林坦言，“这种商业业态可能就是商业定位不准确，马上分析，哪些商品不合适调整，商家跟进，还有就是一些促销措施，再进一步细化到性别、年龄层次那就更准确，很多都是看不到的软功夫，就形成了‘万达广场就是城市中心’”。
即使这样，王健林还是担心万达招式会老化。万达一工作人员向记者透露，“其实所有人都在向着城市综合体迈进时，王董已经开始在想，是否有城市综合体之外的另一种城市商业模式。”
地产行业50-80年饱和，未来转向文化旅游地产
万达广场，将是昆明地标性建筑
记者：万达在2002年时就进入昆明，如今10年过去了，滇池卫城已经是完美收官。如今，万达又准备在昆明开发昆明西山万达广场（项目招商信息），但这个项目与10年前开发滇池卫城有什么不同的战略意义？
王健林：万达来昆明算是比较早，11年前。我们在昆明光交税都超过20亿了，但是因为各种原因，万达广场没有在昆明落地，这一次终于落地我感觉很高兴。两个项目的不同点有三点：
第一，产品类型不同，滇池卫城是纯居住大盘，而万达广场是全部规划为商业项目，其中有写字楼、酒店、商业中心等等。
第二，后者的地标性很强。刚才讲的写字楼，我们现在暂时定名叫“昆明双塔”。外形招标也结束了，现在拿过来的方案都是全球顶级大师做的。这意味着以后昆明也会有全国地标性的建筑。
第三，投资额和强度更大，接近100亿投资，两年半到三年建成。
万达广场就是城市中心
记者：对于万达广场有一句非常有名的宣传语“万达广场就是城市中心”，万达是凭什么可以做到每开业一座万达广场就可以创造一个城市中心商业？
王健林：万达的宣传语有两个，一个是万达广场就是城市中心；另一个是万达广场让生活更美好。
万达广场一般不选在城市中心区，除了极特殊的。我们一般选在有发展意向的城市新区，这样是为了获得更好的升级空间和投资利润。当然，选择城市核心区的好处是不用做更多的营销、策划就能获得好的收益。但是一个问题就是地价奇高，投资收益下降。为此，我们选址的特点是投在一个城市计划发展的方向，顺势而建。最大的痛苦无非是我们先走一步，先痛苦一段时间，但是开业的情况都是非常好的，毕竟跟大趋势、大规划结合。至于为什么说每一个广场开了就是一个中心。我想有几个原因：首先体量巨大，我们一个商业项目，小城市在15万平米，省会城市20万平米以上，业态非常丰富；第二，万达广场突出规划非零售业态，就是吃喝玩乐。我们内部有一个规定，零售比重低于50%，影城、唱歌、旱冰、餐饮等等。特别是餐饮比重巨大，占整个广场的20%以上。一般规划25-35家，个别地方规划了40家餐厅，囊括各种各样的风格，包括海外、东南亚。
我曾经还有一次演讲提出一个观点，购物中心不是买出来是吃出来的。中国人的观念是民以食为天。当然餐饮升值没有那么高，但是会带来很高的人气，会产生在商场的消费，会带动服饰、售卖、体验类的人气。
第三我们的整体运营能力。我们是一个综合性的全国商业管理公司，现在超过2万人，有一个强大的运营中心和策划部。
万达成为地产文化旅游的综合集团
记者：我们发现近年来调控围绕住宅市场，很多大的企业也转型做商业地产，这个市场竞争异常激烈，万达如何保持在商业上的领先地位？如何保持其竞争核心优势？对未来而言，万达需要应对那些挑战来保持这种优势？
王健林：房地产调控以后，很多企业转而进军到商业地产，我觉得这不一定是坏事，首先我们国家的开发比例严重不合理，在2010年之前我看了开发数据，住宅占城市建设超过80%，一般来说住宅比例应该在50%-60%，其他应该是商业、文化、医院等，为什么造成这种局面？就是土地政策。只有拍住宅拿到的地可以挣钱，搞医院亏本。所以，现在我觉得是一种回归，但是现在有一种一拥而上的势头，未来很可能有很多会失败，这又是一个大浪淘沙的过程。
记者：现在，万达开始发力文化产业和旅游投资，新的产业模式会给房地产业带来什么影响，万达集团未来在云南有什么样的投资布局？
王健林：今后万达产业有五个，但是核心的有三个方面。商业地产、文化产业、旅游投资，文化产业和旅游度假肯定会成为万达未来的支柱产业，原因是我有一个目标：2020年的时候，万达的非地产比重要超过地产，使企业真正转化成为地产文化旅游的综合集团。
为什么会如此规划呢？因为地产本身在任何国家就不是长寿产业，一般发展50-80年产业饱和，开始萎缩。万达提出百年企业，我们就要想一百年后的事，这个产业同样可以运营，所以我们向文化旅游产业发力。从行业本身也是需要有更新的产品支撑。
在云南我们现在已经有两个大项目，西双版纳现在已经正式开工了，可能在2014年会有一些开业。我们还做了一个秀，周期有3年，此外还有主题公园，像小型迪士尼这样的。前段时间德宏州邀请我们参观瑞丽，我们计划在瑞丽投资一个比较精巧的万达广场，虽然投资收益可能小一些，但我们现在比较重视在国门做贡献，专门做了一个模板建设，展现中国的良好形象。
记者：您是怎样看待国际企业概念，万达国际级企业的道路会怎么走？
王健林：我们有一个口号叫国际万达百年企业，国际企业全世界没有一个通行的标准。我们自己的理解主要有三条，第一就是企业规模是国际级的，就是至少你在世界上企业规模排在前一千家，现在有两个排名一个是财富排名500，一个是福布斯1000，你至少在这个当中。第二就是企业的管理水平、制度水平就是你企业的竞争力，规模上去了，你的竞争力、制度、管理都是国际标准。这个标准没有清晰的定义，但是至少大家公认你的管理水平是现代企业制度，信息化水平要到位，不然靠人管人，怎么做得到，要靠现代技术。第三是文化。文化要有国际战略、国际思维。比方说你搞一个家庭化、搞小圈子、小家子气这个都不行。
（来自云南信息报 龙庆）
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