银行探索服务新模式 积极实行保障房贷款快速增加--中国商业地产开发协会

        中央在“十二五”规划中提出五年建设3600万套保障性住房的总目标，各级政府纷纷签订“军令状”，确保建设任务顺利完成。在保障房建设“快马加鞭”的同时，银行的保障房贷款也快速增加。

    央行数据显示，去年末，保障房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%。

    尽管如此，保障房项目，特别是作为地方政府建设重点的公租房项目却由于还贷周期长、收益水平低、信贷配套政策不完善等限制因素，很难获得商业银行青睐。对此，建行主动探索金融创新服务模式，在信贷支持保障房建设的同时，将业务延伸到公积金项目贷款和公租房租金管理领域。通过存贷业务的有效联动，对破解保障房“贷款难”问题作出积极尝试。

    积极支持公租房

    去年以来，很多银行在压缩房地产贷款和地方融资平台贷款的同时，却对保障房贷款积极推动。以建设银行为例，2011年，建行保障性住房开发贷款快速增长，年末贷款余额257.30亿元，增幅远高于同期房地产贷款增幅。

    记者获悉，建行对保障房实行差别化的信贷政策。建行总行要求，对保障房贷款和房地产贷款区别管理，在遵循商业可持续经营原则的基础上，支持各类保障性住房项目建设，并积极支持公租房项目建设。

    截至2012年3月底，建行已在苏州、宁波等地对公租房项目发放建设贷款，支持建设公租房房屋1.2万套。记者走访了建行苏州分行，截至今年3月底，该分行保障性住房贷款余额14.46亿元，信贷支持建设公租房2559套，经济适用房1860套，棚户区改造2402套，限价房15398套。

    “贷款难”症结

    另一家国有大行人士对记者坦言：“在五种不同类型保障房中，银行喜欢经济适用房和两限房，而公租房和廉租房等出租类项目，因租金低，回收成本困难，又长期占用银行资金，银行不愿意大规模介入。”

    上述人士表示，造成这种情况的原因，是商业银行支持保障房建设缺乏政策支持。和小微企业贷款相比，监管部门虽然要求大力支持保障房建设，但在政策上却没有给保障房贷款像小微企业贷款那样的优惠。这意味着银行在进入保障房信贷业务面临着还贷资金有限、还款周期长的风险隐忧。成都市住房保障中心是成都的保障房建设和融资机构，该中心主任屈强表示：“公租房吸引商业银行比较难，主因是公租房的租金收益只能覆盖银行贷款利息，贷款本金则需要政府把土地出让金的10%和公积金增值收益用来偿还。因此，建设和还款周期都比较长。”

    金融创新

    不固守传统贷款模式，不断创新金融产品和服务，拓宽存款、贷款、中间业务等产品组合联动的深度和广度，提供全面融资解决方案和投融资顾问咨询服务，是建行破解保障房贷款风险隐忧的积极尝试。在支持公租房项目建设时，除提供商业开发贷款外，建行还将业务延伸到公积金项目贷款和公租房租金管理等领域。

    建行数据显示，截至2011年底，公积金项目贷款第一批29家试点城市该行全部取得承办资格，初步取得85个项目承办权，累计对66个项目受托发放公积金项目贷款188.76亿元。

    天津作为29个住房公积金项目贷款首批试点城市之一，建行是全市独家承办银行。建行天津分行从2008年到2010年，已为5个公积金项目发放贷款16亿元。该行相关人员表示：“公积金项目贷款发放后，天津分行没有把银行服务仅停留在贷款资金的支用监管上，而是随着所支持项目的交付使用，把工作触角延伸到了为承租人提供租金代收和租房保证金等金融增值服务上。” 面对业务需求，天津分行提出了公租房租金和租赁保证金业务产品需求和营销企划方案，得到政府部门支持。政府部门又将公租房租金、租赁保证金、租房公积金委托提取等业务承办权交给了建行。为此，该行开发了公共租赁房租金收缴及保证金管理业务系统，通过发放联名“公租房龙卡”、电子银行等手段提升服务效率。