地产销售与主题公园盈利压力大 华侨城百亿产业梦或难觅--中国商业地产开发协会
核心提示：一直以来，华侨城的定位在外界眼中都较为模糊，总是游走在文化和地产之间，让人不知其所以然。就目前情况而言，仅以依托地产快速回流现金支持文化产业发展的模式，华侨城想在未来三年内，实现文化产业营业收入达到100亿的愿望，或许也仅是前景良好而已。
一直以来，华侨城的定位在外界眼中都较为模糊，总是游走在文化和地产之间，让人不知其所以然。
面对外界对公司整体定位的质疑，华侨城自身曾有明确表态。“从上市第一天开始，公司的战略目标就是定位在文化旅游行业里面的龙头企业。”华侨城总裁刘平春曾如此向外宣称。
或许正是基于此，华侨城似乎在文化产业的道路上，步子也越来越大。
100亿产业
财通证券在日前的一份调研报告中提到，华侨城计划到2015年实现与文化相关的营业收入100亿元。
具体规划包括：旅游景区超过20家（目前13家），酒店超过60家（目前30多家），实现3000多万人次的游客接待能力（目前接待能力2430万人次）。
其中，华侨城的新增旅游景区也将包括管理输出的项目，而今年华侨城可能会拓展2家城市型欢乐谷项目。这种项目定位于投资几个亿，每年接待100多万人的小型欢乐谷。
华侨城方面透露，目前正和南宁、福州、郑州等省会城市在洽谈，而酒店会作为公司综合项目的配套，仅依附于景区存在。
此外，提高人均消费将是未来华侨城旅游收入倍增计划的重要手段，目前华侨城景区的餐饮属于外包状态，未来打算逐步收回。
而在文化产业链的拓展上，华侨城会向上游进军，涉足娱乐设备供应行业。
其中，华侨城去年收购的华侨城文化科技公司将定位成娱乐设备提供商，主要业务涵盖主题公园娱乐设备生产，以及动漫、4D电影等创意内容提供。
华侨城甚至宣称，未来不排除将该公司单独上市。
华侨城文化产业营收百亿的信心源自两点。一是在国家推动文化产业发展的背景下，公司能享受到较多的政策支持。
二是公司依托主题公园发展，具备一定的文化元素和内涵，在此基础上发展与文化相关的产业，具有良好的前景。
财通证券还指出，由于房地产一直是华侨城重要的发展手段，在未来很长一段时间里，华侨城都将依托地产快速回流现金机制和高盈利的特点，来支持文化产业的发展。
但就目前情况而言，仅以依托地产快速回流现金支持文化产业发展的模式，华侨城想在未来三年内，实现文化产业营业收入达到100亿的愿望，或许也仅是前景良好而已。
地产的瓶颈
对于华侨城此次提出的文化产业发展计划，申银万国一位分析师就提到，华侨城的主题公园除了北京和深圳两地较成熟外，其余均处于培育阶段，想要真正步入正轨，实现大幅营业收入还需要很长时间。
“从规模上看，三年要实现100亿，每年的复合增长都要保持在一定高位，这还是有点悬念的。”
据华侨城2011年报显示，2011年旅游综合业务收入为63亿元，比重进一步下降至36%，不到四成。
但实际上，华侨城的旅游综合业务收入比年报披露的或更少，因为在年报披露口径中，旅游综合收入也包含了一部分地产销售收入。
而尽管华侨城一直声称自己是文化旅游企业而非房地产公司，但在大多数机构投资者和普通投资者看来，华侨城仍是一家房地产企业。
中银国际一位地产分析师就向观点地产新媒体提到，华侨城的文化产业百亿营收计划，在国家发展文化产业的背景下，确实能得到很大的政策支持，但在其主营收入--地产业务受调控政策影响的前提下，未来还是存在太多不确定性。
该分析师续指，华侨城首先必须解决好两个问题，一是要做好房地产的销售，这样才能有资金投向文化产业。但由于华侨城的产品定位高端，在调控政策下，销售显然不容乐观。
据华侨城此前公布的一季报显示，华侨城期末的存货总额为327.56亿元，而其2011年末就曾达到了历史最高点317.37亿元；同时，负债率也依然保持在71.71%的高位，去年底为71.17%。
“今年的销售压力还是相当大。”对于销售问题，华侨城副总裁陈建曾坦言。
而刘平春此前更是明确表示，“我们要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率，这是我们今年要做的第一件事情。”
从华侨城两位高管的表态中可得知，今年华侨城确实面临比较大的销售问题。
除了在房地产销售方面要加速变现外，华侨城还面临提高主题公园文化内涵，解决过度依赖门票收入的问题，目前华侨城收入结构比较单一，旅游业务中过度依赖门票收入的问题比较突出，门票收入占比主题乐园收入的70%至80%。
所以，能否最终完成与日本环球影城的合作，将是提高主题公园盈利能力的重点。
上述中银国际分析师就谈到，华侨城要解决的另一个问题就是与环球影城的合作，只有这样才能解决华侨城主题公园盈利能力低的问题。但结果要等到今年8月份才能知晓，所以这方面，现在还是未知之数。
事实上，对于华侨城文化产业的发展，早前也有分析指出，华侨城新的定位模式看不出其盈利点在什么地方，文化产业、科技资源等还没有互动起来，短期难以实现直接收益，今后很长一段时间内，地产销售仍会是华侨城营业收入的主要来源。（来自观点地产）
一直以来，华侨城的定位在外界眼中都较为模糊，总是游走在文化和地产之间，让人不知其所以然。
面对外界对公司整体定位的质疑，华侨城自身曾有明确表态。“从上市第一天开始，公司的战略目标就是定位在文化旅游行业里面的龙头企业。”华侨城总裁刘平春曾如此向外宣称。
或许正是基于此，华侨城似乎在文化产业的道路上，步子也越来越大。
100亿产业
财通证券在日前的一份调研报告中提到，华侨城计划到2015年实现与文化相关的营业收入100亿元。
具体规划包括：旅游景区超过20家（目前13家），酒店超过60家（目前30多家），实现3000多万人次的游客接待能力（目前接待能力2430万人次）。
其中，华侨城的新增旅游景区也将包括管理输出的项目，而今年华侨城可能会拓展2家城市型欢乐谷项目。这种项目定位于投资几个亿，每年接待100多万人的小型欢乐谷。
华侨城方面透露，目前正和南宁、福州、郑州等省会城市在洽谈，而酒店会作为公司综合项目的配套，仅依附于景区存在。
此外，提高人均消费将是未来华侨城旅游收入倍增计划的重要手段，目前华侨城景区的餐饮属于外包状态，未来打算逐步收回。
而在文化产业链的拓展上，华侨城会向上游进军，涉足娱乐设备供应行业。
其中，华侨城去年收购的华侨城文化科技公司将定位成娱乐设备提供商，主要业务涵盖主题公园娱乐设备生产，以及动漫、4D电影等创意内容提供。
华侨城甚至宣称，未来不排除将该公司单独上市。
华侨城文化产业营收百亿的信心源自两点。一是在国家推动文化产业发展的背景下，公司能享受到较多的政策支持。
二是公司依托主题公园发展，具备一定的文化元素和内涵，在此基础上发展与文化相关的产业，具有良好的前景。
财通证券还指出，由于房地产一直是华侨城重要的发展手段，在未来很长一段时间里，华侨城都将依托地产快速回流现金机制和高盈利的特点，来支持文化产业的发展。
但就目前情况而言，仅以依托地产快速回流现金支持文化产业发展的模式，华侨城想在未来三年内，实现文化产业营业收入达到100亿的愿望，或许也仅是前景良好而已。
地产的瓶颈
对于华侨城此次提出的文化产业发展计划，申银万国一位分析师就提到，华侨城的主题公园除了北京和深圳两地较成熟外，其余均处于培育阶段，想要真正步入正轨，实现大幅营业收入还需要很长时间。
“从规模上看，三年要实现100亿，每年的复合增长都要保持在一定高位，这还是有点悬念的。”
据华侨城2011年报显示，2011年旅游综合业务收入为63亿元，比重进一步下降至36%，不到四成。
但实际上，华侨城的旅游综合业务收入比年报披露的或更少，因为在年报披露口径中，旅游综合收入也包含了一部分地产销售收入。
而尽管华侨城一直声称自己是文化旅游企业而非房地产公司，但在大多数机构投资者和普通投资者看来，华侨城仍是一家房地产企业。
中银国际一位地产分析师就向观点地产新媒体提到，华侨城的文化产业百亿营收计划，在国家发展文化产业的背景下，确实能得到很大的政策支持，但在其主营收入--地产业务受调控政策影响的前提下，未来还是存在太多不确定性。
该分析师续指，华侨城首先必须解决好两个问题，一是要做好房地产的销售，这样才能有资金投向文化产业。但由于华侨城的产品定位高端，在调控政策下，销售显然不容乐观。
据华侨城此前公布的一季报显示，华侨城期末的存货总额为327.56亿元，而其2011年末就曾达到了历史最高点317.37亿元；同时，负债率也依然保持在71.71%的高位，去年底为71.17%。
“今年的销售压力还是相当大。”对于销售问题，华侨城副总裁陈建曾坦言。
而刘平春此前更是明确表示，“我们要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率，这是我们今年要做的第一件事情。”
从华侨城两位高管的表态中可得知，今年华侨城确实面临比较大的销售问题。
除了在房地产销售方面要加速变现外，华侨城还面临提高主题公园文化内涵，解决过度依赖门票收入的问题，目前华侨城收入结构比较单一，旅游业务中过度依赖门票收入的问题比较突出，门票收入占比主题乐园收入的70%至80%。
所以，能否最终完成与日本环球影城的合作，将是提高主题公园盈利能力的重点。
上述中银国际分析师就谈到，华侨城要解决的另一个问题就是与环球影城的合作，只有这样才能解决华侨城主题公园盈利能力低的问题。但结果要等到今年8月份才能知晓，所以这方面，现在还是未知之数。
事实上，对于华侨城文化产业的发展，早前也有分析指出，华侨城新的定位模式看不出其盈利点在什么地方，文化产业、科技资源等还没有互动起来，短期难以实现直接收益，今后很长一段时间内，地产销售仍会是华侨城营业收入的主要来源。（来自观点地产）
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