2012年中国房地产企业发展回顾及2013展望--中国商业地产开发协会
2012年百亿房企逾五成
从整个行业格局，2012年房地产销售金额排在前50位的，第50位已经到了102亿，超过100亿的企业有57家左右，所以整个行业房地产企业在不断的做强做大，十年前这个数字是不到50位，仅仅用了十年的时间，现在有57家企业都超过了100亿。
从集中程度看，前十位的企业已经占到企业市场份额的12.76%，比2011年提升了两个百分点，前20强的企业集中度达到了17.62%，比2011年上升了三个百分点。所以现在十强也好，二十强也好，五十强也好，占到整个市场份额越来越高。
销售门槛也在逐步提升，现在十强的门槛是460亿，说个大数是400亿。二十强门槛达到了230亿，五十强门槛达到了102亿，都比2011年有了非常大的上升。500强的评选不是完全按照销售额、销售面积来评，里面有综合的指标，销售金额、销售面积只是其中一个重要指标的组成部分。
从企业运营看，整个企业的业绩增长情况非常好。从销售金额情况来看，2012年销售情况与2011年同期相比有飞速的提升，比如：绿城2012年比2011年销售金额提高了70%，对于规模型房企来说，要提升很困难。保利销售金额上升39%，去年也突破了一千亿大关，利润提升了37%。
规模性房企竞争加剧
从土地储备情况看，拿地的面积有升有减，万科上升45%。另外，从拿地的楼板价来看，大部分房企拿的楼板价集中在两千到三千元左右，包括龙湖、万科、保利，都是在三千元上下的购买价，体现了企业对于土地成本的控制。
从企业运营效率方面看，在不断提升。企业运营效率的两个指标：一是单城市产能，二是单项目产能。分别从万科、保利、中海这三家企业看，都是去年在规模房企当中销售金额相对来说比较靠前的企业。单城市产能都在26到30亿，因为他们已经进入到了非常多的城市，在每个城市销售额如果越高，就证明企业在这个城市的运营效率比较高。如果在一个城市当中销售金额平均价格比较小，实际上对企业运营的效率也会比较低。单项目产能万科是5.8亿，保利是6.04亿，中海达到了8.35亿，在项目上面也看到规模性房企在单个项目的运营效率也是比较高的。
从利润的角度讲，利润还在一个回归的过程，还不能完全体现去年的利润，因为财报要到3月份才能陆续发布。
从成本来讲，经历了2011、2012年市场的调整，大家对成本更加关注。从三费的比例上面看，整个三费控制的情况相对比较不错，比如龙湖在营销费率上面仅仅是1.5，远低于行业的平均水平，上市公司平均水平是3.99。从管理费用率方面看，恒大和龙湖都是2点几，招商地产还不到2，所以很多上市公司在成本控制方面都取得了很大的净值。
从负债角度来看，2012年是企业负债率大幅降低的一年，尤其是到了年末，年末的报表还没有出来，据了解，很多企业负债率降到了最近五年来的最低点，这也和当年整个销售情况明显好转是有关系的，整个四季度特别是最后一个月，企业的资金来源当中，销售回款差不多占到了企业资金来源的50%，所以在这方面对于中国的房企来说，整个负债情况得到了很大的改进。
从企业战略的角度来看，整个企业在2012年大多数都是根据市场的情况和政策的情况调整了一些战略，特别是龙头房企目前战略又重新回归了一二线城市，朱会长发布报告提到，三四线城市也发现了商品房需求有所下降，供应有所增加，竞争有所加剧。据数据统计，2012年销售面积和金额排在前十位的城市都在一二线，特别是前五位城市，销售面积都突破了一千万平米，销售金额都达到或接近两千亿。所以深耕一线和二线城市成为了规模房企的首选战略。
在融资方面，很多企业都开始打造海外融资平台，去年年底新城和旭辉在香港上市，另外万科、金地、招商等国内上市公司，也分别购买了海外上市公司作为他们的资源。
多元化战略成企业发展方向
另外，多元化的战略也成为了目前很多房企的选择，多元化当中包括了商业地产，包括了以经营性运作作为未来的发展方向，也包括介入海外地产、旅游地产、产业地产等等各个方向。
在运作方面，企业之间的合作越来越多了，特别是大公司之间的合作越来越多，万科、保利、中海、融创、绿地、绿城等等，这些规模型的房企在2012年都在很多项目上不约而同的采用了合作的模式，甚至在拿地的过程就采用了合作，可以规避成本上的风险，另外也取长补短，体现了各自的优势。
对于企业的运作模式当中最重要的一点是2012年以高周转来替代原先追求单个项目的高利率，这也成为大多数规模性房企共同的选择。周转率这块，销售金额从追求单个项目的利润，到追求整体规模的效益，发生了巨大的改变，所以在2012年又增加了两家千亿房企，还有另外两家房企接近一千亿。如果从数量级的角度来讲，2012年有六家房企是在千亿的数量级。
龙头企业销售金额和销售面积的两个龙头，万科和恒大，在面积和金额上面都遥遥领先，他们具备在2013年再上台阶的相关条件。其他一些规模房企当中，招商、融创、世茂也表现非常优异。
另外，在一百亿、两百亿的房企当中，像旭辉、新城等等，有的是专注在区域发展上面，有的打通了资本市场，都值得大家所借鉴。
整个2012年是房企发展非常顺的一年，也是房企发展非常精彩的一年，我们也希望能够在2013年能够出现更多优秀的房企，能够让中国房地产行业再上一个台阶。
从整个行业格局，2012年房地产销售金额排在前50位的，第50位已经到了102亿，超过100亿的企业有57家左右，所以整个行业房地产企业在不断的做强做大，十年前这个数字是不到50位，仅仅用了十年的时间，现在有57家企业都超过了100亿。
从集中程度看，前十位的企业已经占到企业市场份额的12.76%，比2011年提升了两个百分点，前20强的企业集中度达到了17.62%，比2011年上升了三个百分点。所以现在十强也好，二十强也好，五十强也好，占到整个市场份额越来越高。
销售门槛也在逐步提升，现在十强的门槛是460亿，说个大数是400亿。二十强门槛达到了230亿，五十强门槛达到了102亿，都比2011年有了非常大的上升。500强的评选不是完全按照销售额、销售面积来评，里面有综合的指标，销售金额、销售面积只是其中一个重要指标的组成部分。
从企业运营看，整个企业的业绩增长情况非常好。从销售金额情况来看，2012年销售情况与2011年同期相比有飞速的提升，比如：绿城2012年比2011年销售金额提高了70%，对于规模型房企来说，要提升很困难。保利销售金额上升39%，去年也突破了一千亿大关，利润提升了37%。
规模性房企竞争加剧
从土地储备情况看，拿地的面积有升有减，万科上升45%。另外，从拿地的楼板价来看，大部分房企拿的楼板价集中在两千到三千元左右，包括龙湖、万科、保利，都是在三千元上下的购买价，体现了企业对于土地成本的控制。
从企业运营效率方面看，在不断提升。企业运营效率的两个指标：一是单城市产能，二是单项目产能。分别从万科、保利、中海这三家企业看，都是去年在规模房企当中销售金额相对来说比较靠前的企业。单城市产能都在26到30亿，因为他们已经进入到了非常多的城市，在每个城市销售额如果越高，就证明企业在这个城市的运营效率比较高。如果在一个城市当中销售金额平均价格比较小，实际上对企业运营的效率也会比较低。单项目产能万科是5.8亿，保利是6.04亿，中海达到了8.35亿，在项目上面也看到规模性房企在单个项目的运营效率也是比较高的。
从利润的角度讲，利润还在一个回归的过程，还不能完全体现去年的利润，因为财报要到3月份才能陆续发布。
从成本来讲，经历了2011、2012年市场的调整，大家对成本更加关注。从三费的比例上面看，整个三费控制的情况相对比较不错，比如龙湖在营销费率上面仅仅是1.5，远低于行业的平均水平，上市公司平均水平是3.99。从管理费用率方面看，恒大和龙湖都是2点几，招商地产还不到2，所以很多上市公司在成本控制方面都取得了很大的净值。
从负债角度来看，2012年是企业负债率大幅降低的一年，尤其是到了年末，年末的报表还没有出来，据了解，很多企业负债率降到了最近五年来的最低点，这也和当年整个销售情况明显好转是有关系的，整个四季度特别是最后一个月，企业的资金来源当中，销售回款差不多占到了企业资金来源的50%，所以在这方面对于中国的房企来说，整个负债情况得到了很大的改进。
从企业战略的角度来看，整个企业在2012年大多数都是根据市场的情况和政策的情况调整了一些战略，特别是龙头房企目前战略又重新回归了一二线城市，朱会长发布报告提到，三四线城市也发现了商品房需求有所下降，供应有所增加，竞争有所加剧。据数据统计，2012年销售面积和金额排在前十位的城市都在一二线，特别是前五位城市，销售面积都突破了一千万平米，销售金额都达到或接近两千亿。所以深耕一线和二线城市成为了规模房企的首选战略。
在融资方面，很多企业都开始打造海外融资平台，去年年底新城和旭辉在香港上市，另外万科、金地、招商等国内上市公司，也分别购买了海外上市公司作为他们的资源。
多元化战略成企业发展方向
另外，多元化的战略也成为了目前很多房企的选择，多元化当中包括了商业地产，包括了以经营性运作作为未来的发展方向，也包括介入海外地产、旅游地产、产业地产等等各个方向。
在运作方面，企业之间的合作越来越多了，特别是大公司之间的合作越来越多，万科、保利、中海、融创、绿地、绿城等等，这些规模型的房企在2012年都在很多项目上不约而同的采用了合作的模式，甚至在拿地的过程就采用了合作，可以规避成本上的风险，另外也取长补短，体现了各自的优势。
对于企业的运作模式当中最重要的一点是2012年以高周转来替代原先追求单个项目的高利率，这也成为大多数规模性房企共同的选择。周转率这块，销售金额从追求单个项目的利润，到追求整体规模的效益，发生了巨大的改变，所以在2012年又增加了两家千亿房企，还有另外两家房企接近一千亿。如果从数量级的角度来讲，2012年有六家房企是在千亿的数量级。
龙头企业销售金额和销售面积的两个龙头，万科和恒大，在面积和金额上面都遥遥领先，他们具备在2013年再上台阶的相关条件。其他一些规模房企当中，招商、融创、世茂也表现非常优异。
另外，在一百亿、两百亿的房企当中，像旭辉、新城等等，有的是专注在区域发展上面，有的打通了资本市场，都值得大家所借鉴。
整个2012年是房企发展非常顺的一年，也是房企发展非常精彩的一年，我们也希望能够在2013年能够出现更多优秀的房企，能够让中国房地产行业再上一个台阶。
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