房企发美元债潮起 融资成本走高后的市场博弈

 刚刚过去的2016年，中资美元债的发行量再创历史新高。据第三方机构统计，发行量达1030亿美元，占整个亚洲（除日本外）美元债市发行总量的56%，远超过第二名的韩国（226亿美元）。其中主体不乏房企，2016年12月以来，房企发美元债潮起。包括融信、碧桂园、万科、龙光地产、中国奥园、合景泰富、当代置业、旭辉控股等均发行了美元债，大部分获超额认购。

实际上，上述房企选择在去年12月发行或者增发美元债券是基于利率还没有大幅上涨， 此时融资相对划算。比如当代置业和合景泰富在圣诞和新年假期增发/发行了美元债券。一名证券界人士指出，2017年将有较多房地产美元债券到期或进入可赎回期，预计1月份会有不少房地产企业尝试进入离岸美元债市融资。

2017年，市场普遍预计中资美元债的发行量至少维持在2016年的水平。比如，摩根大通预计，中国发行人将于2017年在离岸债务资本市场发行1010亿美元债券，其中260亿美元将为高收益债券；中银国际预计，2017年中资美元债的总发行额将增长10%至1130亿美元。

21世纪经济报道记者获悉，亿达中国、珠海华发已经就发行外币债券向国家发改委登记备案。

抢筹美元债

梳理公开信息可见，房企选择在岁末年初发美元债，主要是出于前期债务到期压力考量。比如，花样年近期正在增发一笔4亿美元、票息7.375%、2021年到期美元债券。

该公司此前在2016年12月19日公告称，将于2017年1月23日，提前悉数赎回一笔2019年到期、2.789亿美元债券。

2016年12月19日，旭辉控股发行一笔2.85亿美元、2022年到期的高级无抵押、RegS美元债券，发行利率为5.5%。发债所筹资金净额约2.78亿美元将用于现时债务再融资及一般公司用途。

选择此时发美元债，房企融资成本增加无可避免。碧桂园在2016年12月7日发行一笔3.5亿美元、2026年到期高级无抵押美元债，利率为5.625%。而该公司两个月前发行的一笔6.5亿美元、2023年到期美元债券，利率为5%。

一名上市房企负责海外融资的人士指出，2017年房企的境外融资成本将会面临上涨局面，因此年底能通过发行的都会尽量发债。

这些海外债券也得到了市场追捧。1月5日，作为2017年首单中资地产债券，中国奥园以6.35%利息发行的2.5亿美元2020年到期优先票据，获约10倍超额认购。

融资大考

国内融资渠道收紧后，2017年对房企将是一个考验。在现金流入减速的同时，依旧需要准备过冬的粮食。但不少房企的美元债券将在2017年到期或进入可赎回期，再融资以及如何融资已被提上议事日程。

以市场内占据主流的中型房企为例，截至2016年6月底，龙光地产总资产732亿人民币，资产负债率71.2%。这家公司正发行一笔5年期2亿美元优先票据，年息为5.75%。龙光地产目前有三笔共计8.1亿美元债券在二级市场流通，发债规模分别为2.5亿美元、3亿美元、2.6亿美元，前两笔将于2017年到期/可赎回。换言之，龙光地产年内有5.5亿美元债务可被赎回。

财报显示，截至2016年6月底，龙光地产的“现金/短期债券”为177%，流动性充足。穆迪预计，龙光地产的债务杠杆（营收/经调整债务）将在未来12-18个月改善至70%-80%。

融资改善财务结构或许已经不是房企最迫切的问题。同策咨询研究部数据显示，2016年12月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计717.97亿元，环比11月的363.72亿元增加97.40%，近1倍。债权融资额度仍占房企融资总量的多数（57.61%）。其中，境内银行贷款虽然仍为融资最主要渠道，但海外发债、委托贷款、其他债权融资、中期票据等方式筹集的融资金额大幅上涨，紧随其后。