北广深3月房价数据齐降业内称楼市无实质改变--中国商业地产开发协会

　　昨日，广州市国土房管局公布的数据显示，3月份广州市10区新建商品住宅网上签约均价环比下跌8.2%，12859元/平方米的均价创下了今年以来的月度新低。同时，成交量也出现较大跌幅，全市10区新建商品住宅网上签约面积31.98万平方米，环比大跌31.6%。

　　不仅是广州，已披露3月楼市数据的北京和深圳，新房成交价均出现不同程度的下跌。

　　深圳市规划国土委发布的数据称，3月份新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。而北京的房价跌幅更为惊人，该市房地产交易管理网数据显示，3月，全市商品住房成交均价为19679元/平方米，环比2月大跌26.7%，同比下降了10.9%，为19个月以来首次同比下降。

　　对于均价和交易量的双双下跌，广州市国土房管局表示，数据显示新的限购措施实施后，商品住宅成交明显缩减，价格上升势头得到有效遏制。

　　然而，一位业内人士告诉《第一财经日报》，几大城市房价都不同程度受到成交结构变化的干扰，楼市并未出现实质性改变，房价下降的空间也未真正打开。“未来几个月，也不存在大幅降价的可能。”

　　数据显示，3月，广州中心六区的越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔合计网上签约9.99万平方米，同比减少46.9%，环比减少43.4%，其降幅远远高于全市的平均水平。这说明3月期间，位置偏远、均价较低的番禺、花都、增城以及从化的占比有所上升，从而拉低了成交均价。

　　而北京的情况更为明显。“位于郊区的密云保利花园的开盘均价每平方米为8000元~9000元，仅这一个低价开盘的项目，就占到3月北京新盘销售的19%。”伟业我爱我家研究院研究经理程浩业向本报记者表示。

　　根据亚豪机构统计数据，在北京3月份合计17个入市项目中，纯新盘只有4个，其中更有15个项目位于五环外，占比约九成。显然，郊区楼盘成为主流，是北京3月房价数据环比大跌26.7%的主要原因之一。

　　业内人士分析，深圳3月份房价跌破每平方米2万元，价格较低的深圳关外新房大量成交“功不可没”。数据显示，3月深圳关外新房成交2131套，远多于2月的1274套。整体的成交均价被价格较低的关外新房拉低，因此，不排除房价“假摔”的嫌疑。

　　事实上，单月的数据很难构成对房价走势的有效判断，尤其是在各大城市中心区的楼盘价格依旧坚挺，甚至有楼盘逆势涨价的情况下。

　　“将开发商资金链趋紧等同于一定会降价是错误的。因为市场需求相对乐观，所以大部分开发商目前都在等待市场趋于明朗。也有开发商进行小幅度促销，试探市场反应。”明天信华投资副总经理陈云峰说。

　　王培霖 张艳红

　　房地产企业资金链问题，再度跃入人们的眼帘。

　　在宏观调控大背景下，一季度江苏房地产企业资金面出现异常，人民银行南京分行就此发出风险提示。

　　不仅如此，从全国范围看，房地产企业“贷款下降，投资增加”的情况也普遍存在，其资金来源既有自有资金，也有境外融资，这引起了监管部门和国际评级机构的高度警觉。

　　信贷吃紧

　　在日前召开的江苏省金融系统经济金融形势分析会上，一份统计数据显示，一季度江苏省房地产业来自银行的新增贷款大幅减少，但房地产投资却在高速增长，人民银行方面据此判断，可能是房地产企业在大量使用自有资金进行开发。

　　该数据显示，今年第一季度，江苏省新增房地产贷款比去年同期减少了33.94%，而其中大部分还是保障性住房贷款，这意味着房地产企业从银行贷款吃紧。

　　同期，商品房销售面积比去年四季度下降42.8%，成交均价比去年下降7.5%，显示出一季度开发商收入不及往年。而在银行资金来源吃紧的同时，一季度房地产投资却仍然保持较高增速。房地产投资比去年同期上涨30%多。

　　国家统计局日前披露的数据显示，一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。

　　资金来源方面，一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款为3837亿，同比微幅增长4.4%，自筹资金、其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%，其中，定金及预收款同比上涨28.7%。

　　人行南京分行副行长李文森提醒，这种反差应该引起商业银行警惕。“两者的反差显示，房地产企业已经在大量使用自有资金。在房屋销售低迷的情况下，部分融资能力不强、应对市场能力弱的房地产企业资金链可能会出现紧张局面，可能引发贷款安全风险，其后期走势值得关注。”李文森在会议上说。

　　广州一位业内人士认为，由于统计部门没有将保障性住房的投资情况单独统计，因此还难以判断投资增长中有多少成分是来源于政府保障房大面积动工所致。

　　不过，房地产贷款日益吃紧已是不争事实。

　　“不管是四大行还是其他小型银行，对房地产贷款都卡得很紧，开发贷款和按揭贷款都在降，”江苏无锡一家大型房地产开发商的总经理告诉《第一财经日报》记者，“以前，一二季度银行几乎放完全年的额度，今年货币政策卡紧，要求按季度划分额度，实行‘3：3：3：1’分配，贷款非常难。”

　　“很多开发商根据前几年的销售情况开发，现在，糟糕！银行资金出问题了。”苏州房地产协会副会长、兆丰不动产董事长杨肇锋告诉本报记者，“开发商不但借不到钱，银行还往回要，大部分贷款是一年期的，银行说你先还过来然后继续借，等开发商好不容易凑齐了交过去，银行说对不起我不借给你了，这种情况很常见。”

　　而南京高科置业销售主管彭友向本报记者分析，目前信贷收紧，开发商主要依靠前几年积累下的资金进行投入，民间借贷或者其他渠道的融资，相对较少。而目前占用资金的项目，多是去年前年拿的地。“今年各家新拿地的积极性已经不高了，不再像前几年那么疯狂。统计数据里面所说的投资增长，应该主要来源于以前拿的地块、还未完成的项目。”他说。

　　“不知道能撑多久”

　　“目前自有资金足以支撑，但是不知道能撑多久。一年？一年半？如果房价再下降，开发商压力就大了。”上述无锡房企的总经理说。他向本报记者介绍，前几年市场形势好，开发商攒了不少钱，但靠自有资金开发，很难有可持续性。“现在也有一小部分企业以别的渠道融资，发债、发信托，但是信托开口就要18%的利率，关系好的13%、15%，资金成本太高了。”他说。

　　“现在手里有钱还不怕，但接下来恐怕会受很大影响。”江苏吴江一家房地产企业负责人告诉本报记者，“大家怕政策再变，都在抓紧开发，赶快动、赶快卖。”

　　杨肇锋分析认为，未来一段时间，大的开发商，例如央企、上市公司，不会受影响，因为它们有多元的融资渠道。但中小开发商，则会面临巨大的困难，另外随着成交量下跌，大量的房产中介将会受到巨大冲击。“以前拿地、现在还没交付的，不管银行贷款多难，也得硬着头皮上啊。”他说，“现在资金问题已经反映在房价上了，你上网查查价格，各种变相降价已经满天飞了。”

　　境外融资引警觉

　　另外值得注意的是，与开发贷款额度收紧相对应的是，诸多拥有“境外资源”的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利，发行相当规模的优先票据和可换股债券。

　　比如1月14日，恒 大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿。有统计数据显示，今年前三个月，中资房企境外举债超过30亿美元，包括恒 大、碧桂园、龙湖、仁恒、合景泰富、宝龙、雅居乐等。

　　中国开发商大规模境外发债的行为，已经引起评级机构的关注。日前，全球三大评级机构之一的标准普尔向部分中资房地产开发商提出风险警告，认为这些近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来，标普已将9家房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面，比去年年底新增了4家。

　　新增的被下调评级的房企，包括恒盛地产控股有限公司、佳兆业集团控股有限公司、人和商业控股有限公司等。标普表示，这几家新增企业被下调评级，主要是由于其用激进的债务融资来支持企业扩张。今年其余被下调评级的开发商还有上海证大房地产有限公司、绿城中国控股有限公司、沿海绿色家园有限公司、花样年控股集团有限公司和碧桂园控股有限公司。

　　不过，上述业内人士也指出，从一季度的资金情况还不能判断开发商已经陷入资金紧张的困境，现金的流动性依旧保持稳定。但如果银行开发贷款持续收缩，以及房屋销售市场陷入长时间低迷，则有可能对开发商的现金流形成冲击。