商业地产进入黄金发展期--中国商业地产开发协会

自楼市调控以来，商业地产投资和开发的热度未曾消减。近两年时间，商业地产项目稳坐年度成交榜首（2011年），推地方面商业用地牢牢占据半壁江山。在这个过程中，杭州涌现出了很多优质的商业地产项目，对于购房者而言，选择面大大增加。

为了给有意投资商业地产的读者网友，找到合适的投资方向，近日，都市快报、快房网（kfw001.com）联合举办了“2012杭州最具价值区域商业地标研讨会”，邀请了众多商业地产开发商以及专家，共同探讨商业地产的发展趋势及商业地产的价值所在。

浙江大学房地产研究院研究员、博士 周刚华

快房网首席评论员大老哥 程伟明

杭州大运河商务区有限公司运营部副总经理 钱宇

杭州万国投资发展有限公司副总经理 王征

浙江钱江房地产集团有限公司营销总监 程健

杭州星瀚置业有限公司总经理助理 王奕

浙江蓝顿置业发展有限公司营销总监 章瑾

杭州中大圣马置业有限公司营销总监 高玉

浙江好安居置业有限公司总经理 俞国梁

杭州百大置业有限公司副总经理 祝军

杭州尼加拉置业有限公司副总经理 单律

野风房地产股份有限公司销售管理部经理 单炜

论坛嘉宾代表：

商业地产还有很大的发展空间

周刚华：商业地产为什么这么火爆？我认为有两个层次的原因。

首先是快速城市化的背景，从改革开放到现在，中国的城市化率已经从20%上升到了50%，这极大加快了商业地产的发展；其次是产业发展比例的趋势，目前中国第一产业、第二产业和第三产业的占比是10.1∶43.1∶46.8。在欧美发达国家，第三产业占整个国民经济的比重高达60%-70%。从属于第三产业的商业地产在中国还有很大的发展空间。

虽然每个项目不同，但仍然具备不少共通点。第一，区位的选择非常重要；第二，项目应该针对实际需求进行定位；第三，主力店的招商很重要，一个好的主力店对今后的经营、招商和人气聚集等方面，都会带来意想不到的效果；第四，产权要尽量集中，应避免产权分散带来的经营分散；第五，商业业态一般要进行一定的组合。

程伟明：商业地产发展到今天，已经进入了黄金发展时期，这在政策方面体现得比较明显。对住宅投资的限制（限购、限贷），将是一项长期政策。但从居民的收入和存款来看，存在比较庞大的资金，需要一个出口，这给商业地产提供了很好的机会。同时商业地产的特点，也比较符合居民稳健投资的两个基本要求：一是能够长期持有；二是能够带来稳定的回报。

在商业地产投资方面，如果比较有实力，最好做一个投资组合，这样可以分散风险，要有长期投资的准备，开始时投资回报率往往不高，但随着区域的兴旺，投资回报率的上涨幅度会变得很快。

俞国梁：三年前，我们就开始专项做商业地产。因为中国已经进入了商业地产大发展的时期，拉动中国经济发展的三驾马车（出口、投资、消费）中，消费是国家一直希望提高的。

我们的项目在城西萍水东路和莫干山路路口，总共有22万平方米，往西1公里多一点是城西银泰，往东1公里是运河，往北1公里是汽车北站。未来还有地铁规划线路经过，可以算是一个地铁综合体。

商业地产重在操作

钱宇：商业地产在理论上和实践中的差别很大，如果用一句话来概括商业地产，我觉得商业地产重在操作，应该少研究、多操作。

我觉得开发商在做商业地产时，要区别“成熟中心”和“城市中心”。杭州的武林商圈就是“成熟中心”，它的特点是竞争激烈，要在这里做商业地产，有实力的开发商才行。一般从住宅转做商业地产的开发商，最好选择去“城市中心”，也就是政府规划的新区、新城等。在新区拿地成本低，升值潜力大。

章瑾：我们为什么会拿浙商财富中心这个项目，这里有两个背景。一是2008年市场比较低迷，住宅不好做；二是我们做过很多调查，发现城西的机会很大。

当时城西的人均商业面积是0.3平方米，跟国际标准（1平方米/人）还有不少差距。同时城西也是杭州最大的生活区，缺少一些高端的商业地产。我们在发现这个需求之后，提出一个定位，想做一个集高端餐饮、高端写字楼和精品酒店于一体的综合体。我们在做景观和商业配置的时候，考虑到人与人之间在公共区域的交流，特地增加了4000平方米的中央湿地水景，还增加了6个空中花园。同时，我们针对周边客群需求，设计了一些小面积的写字楼，大概100-300平方米，在开盘时，成交了70%。

王征：去年我们公司作了一个决定，对旗下所有成型的优质商业项目，进行整体持有和统一运营管理，包括东东城、和达城商业部分和IBC局部一万多平方米的商业。我们现在的这些项目地理位置非常好，和达城在地铁1号线文泽路站的边上，IBC属于金沙湖站的上盖物业，东东城相对离得远一些。

在资金可以平衡的情况下，我们会尽可能持有运营，确保产品的未来运营品质不至于降低。如果出售，只能获得短期利益，也不利于商业的经营管理，对区域产生的效应，也可能适得其反。

程健：目前我们在做的钱江·BLOCK，准备采用招商先行的方式，通过我们原先做彩虹城、水晶城过程中积累的一些资源，比如世茂酒店、世纪联华、江南忆、普罗旺斯等，在这里形成一个区域性商业中心，希望能够解决消费者工作和生活的一站式需求。在西溪路上，还有一个西溪星座，整个项目全都持有，对面就是阿里巴巴支付宝，整个商街跟他们贯通，希望形成比较好的办公氛围，我们自己的公司也会搬过去。

寻找市场空白点

王奕：目前很多成熟的商业地产开发商，都是以地产开发作为利益诉求点，而非以商业运营作为利益诉求点。譬如，现在的杭州万象城，它是以商业运营为最终目的。与其相比，我们的商业地产开发还处于入门阶段，星耀城是我们的第一个商业地产项目。

在怎么做商业地产的问题上，我们思考了很多。我们没有商家资源、没有运营团队，在16万平方米的总量中，有36000平方米纯商业，这不是一个小规模。按照规划，12000平方米要出售，24000平方米要持有。最终我们采取了借力的方式，找到了滨江的一个市场空白点：IT。我们和颐高进行合作，由他们进行招商，虽然价格较低，但前期的利益取舍，还是很有必要的。

我觉得做住宅开发，开发商把房子卖掉，购房者提升了居住品质，这就是共赢；而商业地产不一样，它的牵扯面比较广。首先是开发商，要把物业卖掉或出租；其次是投资客，需要通过物业的增值或者租金的回报，来实现收益；第三个是经营者，希望能够在商业用房里做好生意，获取自己的利润；第四个是消费者。我觉得必须实现四者的共赢，才能保证商业项目的持久经营。

高玉：我们的项目——中大银泰城，位于石祥路和东新路路口，也就是大家比较熟悉的万家星城北面。为什么会想到做银泰城？

杭州的南面有武林中心，已经很繁华了。而在城北，前期很多住宅项目都已经出售，随着香石公寓、铁建国际城、万家星城等楼盘的销售，城北具备了一定的消费能力。它需要有一个比较新的、比较高端的，能够改善以及满足当地消费水平的高端城市综合体或者大型购物中心，所以我们与银泰合作，在这里建设一个集写字楼、商业和酒店式公寓等物业为一体的综合体。

酒店式公寓将成稀缺产品

祝军：在今年2月杭州出台商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的规范后，从某种程度上来讲，商业地产将成为一种稀缺产品。

百大置业·绿城西子广场的项目位置很好，就在庆春广场的西侧，总共有28万平方米的体量，规划有写字楼、商业、酒店式公寓和酒店等四类物业。在杭州市中心，这样的项目非常少。另外，我们这个项目还是地铁上盖物业。

单律：商业地产在中国的发展比较晚，特别是酒店式公寓这种产品低总价、小面积的特性，比较容易被投资客接受。今天出现的酒店式公寓，在很多方面得到了改进，从原来的一室一厅到现在的LOFT，从产品品质到外部和内部环境的改善。目前，我们在杭州做的商业项目，主要是临平的美莱国际中心，希望10月份开通的地铁，能够带来不错的刺激效应。

单炜：对于酒店式公寓，可能很多人都觉得它是一个替代品，是买不了住宅退而求其次的产品。我觉得，任何产品都有存在的理由，不一定把它定位成替代产品。

像野风·现代中心这个项目，位于和平会展中心，距地铁站点直线距离只有500米左右，地段非常好；其次，在酒店式公寓的后续服务上，我们在原有野风物业的基础上，推出了野风盛世管家这个品牌，会引入一些酒店“金钥匙”管理，类似绿城的管家式服务；最后，和平这个板块一直比较缺少精装修的酒店式公寓。现在很多买酒店式公寓的人，已经不再把它当做替代品。从某种程度上看，他们已经把酒店式公寓作为提升本身生活居住品质的产品。