调控博弈持续加剧 房地产行业将呈现两极分化--中国商业地产开发协会

       “国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，落地还取决于地方政府配合。”日前，住建部政策研究中心主任秦虹透露说，国家对控制投资投机性需求的决心很大，虽然在短时间内有些地方出现需求增加的情况，但房价上涨在政策上是得不到允许的。“控制投资投机、满足刚性需求的调控方向短期不会变，‘限购’还会继续，‘国八条’不会轻易改变。”

事实上，2012年的中央经济工作会议就曾指出，今年将推进房产税改革试点。年初时已有消息称，财政部与国家税务总局已被明确要求，结合住建部的个人住房信息系统全国联网，总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验，尽快给出一个向全国推广的试点方案时间表。市场人士预计，房产税不会马上推广至全国，但是试点城市会逐年增加，今年有可能会增加三到五个城市。

扩围已经是“板上钉钉”，关键在于哪些城市会成为下一个目标？日前，有媒体爆出北京正准备试点房产税政策的消息。对此，北京市住房和城乡建设委员会作出明确回应：北京尚无试点房产税的安排。“北京房产的产权比较复杂，既有商品房，也有央产房、军产房、高校产权的房子。产权过多对于征收房地产税来说比较不方便，从这个角度讲，北京入围第二批房地产税试点城市的可能性比较小。”根据国务院参事刘桓的预测，今年增加的试点城市很可能出现在沿海发达地区的一些城市。“这些城市商品房投资价值高，房价涨幅依然较快，需要房产税配合限购政策同步施行。一旦房产税扩面征收的试点大范围推开，房产限购的政策又同步淡出，或者是将高中档商品房购买放开，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。”

作为一项长效政策，房产税无疑是有利于房地产市场长期的健康发展。财政部财政科学研究所所长贾康(微博)日前在接受媒体采访时表示，房产税对房地产业的发展提供了一个使之更健康、少泡沫、长期可持续发展的配套制度，它可以凭借经济手段减少空置率，增加中小户型比重和遏制肆无忌惮疯炒，同时它也成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。另一位市场人士也表示，推进房产税改革试点提法与以往楼市“阶段性”调控特征不同，房产税的征收将成为未来常态化制度，并成为“后限购时代”的重要调控方向。房产税主要是增加了房屋保有环节的成本，从而抑制投机投资性购房需求；同时，通过提高持有住房成本，使闲置住房回归市场，有利于增加市场供应，平抑住房价格。

一方面，中央层面对地产调控的主基调没有改变；另一方面，自去年四季度开始，地方政府的救市政策频繁推出，显示出地方政府对楼市成交状况回暖的迫切期望。据了解，就在监管层再次重申推动房地产税试点的前一天，扬州财政局、房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励，最高奖励合同价款千分之六，7月1日起执行，执行期暂定一年。在不到一天的时间里，该通知从扬州房管局官网删除，随后不久又再次出现，可谓“一波三折”。重新刊登的同时，网站上还发布了一条关于个人购买成品住房奖励相关问题的说明，解释主要支持成品房，是已具备基本使用功能的住房，俗称“精装修房”。

“政策的幅度小，而意义大。”在最新发布的策略报告中，光大证券的研究人员表示：“相较于近期上调普通住房标准减免契税和调高公积金贷款额度等间接放松限购的政策，本次扬州的新政，着力于鼓励成品房的销售。这个政策更为直接，显示出地方政府的救市比以往更为迫切。”该研究人员进一步表示，目前楼市成交状况有所转好，回暖趋势明显，救市有被叫停的风险。但随着未来经济下滑后，这一风险在逐步减小，地方政府救市过关的可能性将大增。另一位分析人员也表示，鉴于目前投资和新开工持续下滑已经影响到地方政府的财政收入，未来地方政府政策微调的动力依然较强，救市政策的陆续出台将有效推动刚需的进一步释放。“在资金、库存、政策微调三大因素作用下，一线城市的新建商品住宅成交量或将出现同环比双增长的情况，以价换量的定价策略仍将是主旋律。”

调控已不是一天两天，放松的预期也不是一天两天，在现实与期望的博弈中，上市房企也正在由“闭眼捞钱”向“苦苦挣扎”转变。数据显示，房地产板块去年实现营业总收入4728.20亿元，同比增长17.47%；实现归属于母公司所有者的净利润650.54亿元，同比增长16.27%。增速同比分别下滑12.7个和12.5个百分点。而2012年一季度，上述数据则更为惨淡———营业收入同比只增长了7.36%，净利润甚至下降了94.42亿元。“目前房地产上市公司的财务指标并不乐观，与历史水平相比，房价的上涨带动了销售毛利率的提升，但未来提高空间有限；净现金流出较大，存货继续攀升，供应量将进一步增大，整个行业仍面临比较大的销售压力。”一位分析人士对记者表示。

在经历了十几年的高速成长后，房地产行业高速发展的阶段已经一去不复返。多位研究人员在研究报告中均表示，随着宏观调控的深入，上市房企将面临去杠杆化、利润率下滑等现象，进入集中度提升阶段的条件已经生成，因此，大企业的市场占有率将呈现上升趋势。“一方面，大企业财务控制能力较强，能以较低的成本融通资金，在市场不景气的时节寻找优质资源；另一方面，从资金链来看，大企业的自有资金偿债能力也远强于中小企业，有能力渡过市场流动性不足的困难。此外，一线开发商已经深入二三线城市，均衡区域布局，通过风险分散以及享受区域发展的红利，有望进一步提高其市场份额。”长江证券的研究人员认为，市场集中度的进一步提升，将使大型房企成为资金重点关注的对象。