均价翻番租金回报率仅4% 东莞商铺泡沫越吹越大 --中国商业地产开发协会
近日，记者踩盘获悉，长安万达[简介 最新动态]广场65间商铺被一个炒铺团一举拿下。另外，东莞还有旧项目被外来机构盘下，重新包装用于零售捞钱。
今年以来，商铺开发、投资的热潮滚滚，售价节节攀高，均价高达1.6万元/平方米，同比翻了一番，有的项目每平方米甚至高达七八万元。
但与此同时，租金萎靡不振，回报率低至4%。有观点认为，现在，商铺的泡沫已经初步显现，尤其是社区商铺风险更大，商铺投资需谨慎，不要被投资热所裹挟，买铺要首选好地段的优质铺，而不要贪小便宜捡素质太差的低价铺。
“买家都是商铺投资老手”
日前，在美轮美奂的长安万达广场营销中心，售楼小姐指着沙盘上项目A区说：“商铺已经推了两期都已经卖完了，剩下第三期65套，也已经被跟着万达的炒铺团拿下来了，我们不开盘也卖得了。”
长安万达广场，位于长安镇中心区内，是巨鳄大连万达[简介 最新动态]战略布局东莞第一个项目，是总建筑面积大约38万平方米的城市综合体，目前处于销售和招商[简介 最新动态]阶段，预计在明年7月19日开业。
5月19日，该项目开盘发售商铺，46间商铺当天售罄。6月16日，第二次推商铺，也迅速卖光。
售楼员介绍，该项目，万达自持18万平方米物业，零售的商铺是少数，仅200多间，每间大小在40-180平方米，均价大约4万元/平方米。
她说，现在有一个炒铺团，通过关系找到万达包销了第三期所有商铺，总货量1亿元多元，万达制定销售价格、时间，炒铺团买铺时，商铺依然是一手铺，若在规定时间内未售，炒铺团自己买下。
炒铺团活跃范围并不局限在一手铺领域。今年以来，市区大中介金信联行成交的商铺成交同比增加了30%。其市场部经理罗平说：“一个人买多间铺甚至一排铺的现象并不少见。那些买家都是有经验的商铺投资老手。”
住宅受调控，商铺投资升温
今年，商铺市场供需两旺。
据合富辉煌东莞市场研究部的监测数据，今年前8月，商铺新增供应量大约23万平方米，比去年同期16万平方米的大幅增加了44%，而住宅的新增供应量增幅仅1%。上半年，商铺销量高达38万平方米，比去年同期22万平方米大幅增加了73%。天利中央花园[最新消息 价格 户型 点评]、中熙弥珍道、金域华府[最新消息 价格 户型 点评]、长安万达广场等商铺销售强劲。
今年，开发商推售商铺显得相当急迫。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说：“以前住宅卖得七七八八，有人入住了，开发商才开始卖社区商铺，现在不少项目住宅开盘没有多久，就开始卖商铺了。”
去年第四季度，房地产市场急转直下，住宅销售不畅，走势不乐观，致使开发商今年纷纷选择销售商铺、车库等非住宅产品来回笼资金。东莞中原策略研究中心总监车德锐说：“住宅不好卖，开发商资金链紧张，就开始卖商铺，商铺单价高，回笼资金效果良好。”
最为典型的案例是体育路的龙光君御旗峰。该项目目前已经取得预售证的住宅有3座，其中5月18日在市房管局官网公示的有第8座、第9座，合计378套，3个月多月过去了，仅仅网签了51套(截至昨日早上8时)，销售率仅为13%；7月19日，新增供应第3座36套住宅，1个多月过去了，仅网签了4套，销售率仅为11%。
在住宅销售遇阻的情况下，龙光君御旗峰8月11日便推出了53间商铺，面积在30-190平方米之间，首批推出的均为180、190平方米产品，单价在4万元/平方米左右。
周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。与开发商卖铺热情相呼应的是，市场需求也在升温。熟稔东莞地产市场的天为地产总经理李宝柱分析，经济下行，虽然市民的收入暂时没有达到达捉襟见肘的地步，但开办企业、股市、黄金等投资渠道均不景气，所以资金进入楼市，由于住宅受调控，故商铺投资就升温了。
租金回报率“低三下四”
随着行情走热，商铺的价格也今非昔比了，芝麻开花节节高。
罗平说，西平、科技大道内景湖时代城、格林小城、石竹新花园、中信新天地等热点项目，去年2万元/平方米的商铺，今年涨到4万元/平方米，3万元/平方米的涨到5万元/元。
现在，南城西平板块商铺价格普遍涨到了每平方米四五万元，甚至六万多元；而长安万科广场[最新消息 价格 户型 点评]的商铺更是高达七八万元。
据东莞中原地产研究中心监测，今年上半年，全市一手商铺均为15821元/平方米，比去年同期的6655元/平方米上涨138%，比前年同期的9162元/平方米上涨了73%。
但商铺的租金却跟不上售价的脚步，租金回报率普遍“低三下四”。
日前，记者踩盘获悉，中熙弥珍道挨着西平东骏路的底商，售价高达6.4万元/平方米，而项目斜对面居住氛围较浓的东骏豪苑小区东骏路边的底商过半空置，其中美的直销店的租金为每月115元/平方米。两个小区地段相近，并且东骏豪苑规模是中熙弥珍道四五倍，以东骏豪苑的租金来预估中熙弥珍道并不会低估，若以每月115元/平方米来计算，中熙弥珍道的租金回报率仅为2%(考虑到商铺有可能空置，所以以11个月来计算年回报率)。若静态来看，投入一笔钱去买铺，需要51年才能收回这笔钱。
万江葡萄庄园三期的商铺售价目前为2.2万元/平方米，而规模更大的一期小区目前商铺的月租金一般在每平方米五六十元，按照每月60元/平方米来计算，租金回报率也仅3%。
罗平说，目前市区二手商铺的租金回报率在2.5%-3%之间。李兴旺估计，全市范围内商铺租金回报率大约4%。
就算取4%这一高值，也是很低的回报率，远低于5年以上的贷款基准利率6.55%，并且商铺按揭贷款利率上浮10%，也就是按照7.205%执行。
升值空间已大大透支
售价高歌猛进，租金“低三下四”，炒铺团纵横捭阖，东莞的商铺市场泡沫有多大？
车德锐分析，东莞的商铺价格目前已经透支了未来五到十年的升值空间，泡沫已经逐步显现，不过，从10年之后的中长期来看，他认为，随着东莞第三产业的发展和消费这架马车的壮大，相信东莞的好铺主力租金不会停留在150元/平方米?月，会走高，投资回报率会好起来。
车德锐认为，住宅底商的风险更大。现在，住宅底商除了中心地段之外，其余铺位空置率普遍较高。
李兴旺说，就算同一个小区，靠近主干道的铺位出租率好，但小区背部的商铺空置率就大幅增加。例如，石竹新花园、中信新天地靠近科技大道一侧的商铺，商家琳琅满目，可谓一铺难求，但是背部却十分萧条，空铺一片。
今年早些时候，记者就发展战略问题采访三正地产总经理刘光金，他表示，目前商业地产租金回报率在不少城市都只有3%，但开发商依旧大干快上，泡沫已经很大，其公司不会进军商业地产，会专注在住宅领域。
实际上，一住宅龙头企业在东莞开发的首个商业地产项目，目前商铺销售并不理想，走货速度慢如蜗牛，比如已经推出8个多月的其中第1栋，商铺总量为55套，现在只网签了18套(截至昨日上午9时)，销售率仅为33%。
既然泡沫已经出现，那么泡沫什么时候会破灭？
对此，车德锐认为，由于房地产调控加码，商业地产这波升温行情肇始于2009年，目前仍在上升期，当前相当于住宅市场2006年下半年的上升期，从目前来看，至少要三四年，泡沫才会能破灭。
上帝欲其灭亡，必先使其疯狂，疯狂是泡沫即将破灭的征兆。车德锐说：“当对商业地产疯狂到连一所知的人也开始炒铺的时候，也就是‘全民炒铺’时代到来，这波行情也就到顶了，泡沫也就会破灭。”
投资建议
买铺要选好地段
不比买住宅，商铺投资是一个门槛极高的游戏，牵涉宏观的经济发展、城市成长，中观的项目设计、招商运营，微观的铺位大小、硬件设施等方方面面。所以，首先得冷静，不要被这股投资热潮所迷惑，免得白花花银两被套死在钢筋水泥之间。
东莞中原策略研究中心总监车德锐说，从第三产业发展、人口规模、区域地位来看，东城、南城、虎门、长安、塘厦等镇街经济实力强大，人口规模较大，消费力较强，对周边带动也较大，是投资商铺的首选之地，而常平这个昔日的商贸重镇，近年经济发展速度趋缓，由于东莞火车站这一招牌被石龙抢走，而石龙也规划了直通香港的口岸，常平面临较大的挑战，在走下坡路，商铺投资需谨慎。
在项目选择上，车德锐建议，要选择那些有专业团队运作的项目，首先项目设计要专业，人流、车流能够方便进来也能方便出去，运营团队要专业，对招商运营有统一规划，有所选择，不是对所有商家均敞开大门。
从商铺类型来看，车德锐最为看重城市综合体，认为该类产品住宅、商业街、购物中心、酒店、写字楼等各种业态相互促进，可以把价值释放到最大。其次，他认为购物中心、商业街等集中商业也较为理想，而目前东莞风险最大在住宅的社区商业。
不过，合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，一些购物中心、商业街、城市综合体项目，尤其是此前的老旧项目，运营并不理想，购买商铺需慎重。
李兴旺建议，买铺要选地段好的，地段不好，就算便宜，也不足取。例如，住宅的底商，可以选择靠近主干道的，而背部的就要慎重，集中式商业二、三楼的风险比一楼风险更大。
此外，天为地产总经理李宝柱提醒，专业市场的商铺，升值是比较难的。
另外，特别值得注意的，一些购物中心，尤其是由外来机构盘活的旧项目，购买时尤其要慎重。若该项目招商政策模糊不清，特别是长时间仍无一个签约商家，千万不可购买，就算其强调大比例的面积是自持经营。因为其所谓的自持经营，很可能就是不经营，只是其为零售小部分面积来捞钱的一种托词。现在，已经有这类项目出现在东莞了。
