北京经适房“退出”预售资金监管--中国商业地产开发协会

北京商品房的预售款，开发商禁止直接收取，而是全部购房款都要存入专用账户。开发商按照工程进度各节点，按比例提取工程建设款。昨天，市住建委公布了《北京市商品房预售资金监督管理办法》的征求意见稿，面向社会公开征求意见。

与之前的暂行办法相比，经适房不再适用资金监管。开发商提取工程建设款的节点也有所增加。

经适房未列入资金监管

2010年10月，北京出台了商品房预售资金监督管理的暂行办法，开始对开发商的预售资金进行监管。市住建委相关负责人表示，此次将出台的正式办法，是对《暂行办法》实施一年后的正常完善。“暂行办法运行过程中，根据实际实施情况，我们听取了购房人、开发商、监管银行等相关各方的意见，并根据这些意见进行完善。”

此前暂行办法中，商品房和经适房都适用资金监管的制度。此次的征求意见稿中，经适房已不再列入。

北京市房协秘书长陈志表示，经适房与商品房不同，本身售价便宜，预售资金就少，且经适房要经过摇号后才能售房，因此前期大量建设资金都是开发商来垫付的，因此如再实施资金监管，也不利于经适房的建设。

“而且，资金监管的目的，是防止开发商挪用建设资金，去开发其他项目，以及烂尾等情况。而这与保障房也是无关的。”陈志说。

违规开发商将全市受限

在资金监管制度下，商品房预售时，购房人的购房款将直接存入专用账户，开发商不得直接收存。

对于购房定金，昨天公布的征求意见稿也进行了细化和明确，开发商收存的定金，要在网签后两个工作日内存入专用账户。

同时，购房人申请住房贷款的，银行也将把贷款直接发放至专用账户。

此外，征求意见稿还增加了对开发商违反资金监管的处罚。开发商如果未按规定收存或使用预售资金，情节严重的，将限制该开发商在北京所有开发项目的商品房预售。

 

4月27日前，可将书面意见和建议反馈至市住建委法制处。

电子邮件：bjjwfazhichu@163.com">bjjwfazhichu@163.com">bjjwfazhichu@163.com 传真：010-59958756

■ 解读

增加提款节点并非放松调控

在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证这4个节点上，开发商可按照申报方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款、采购材料等费用。

在地下结构完成和结构封顶之间，增加了一个节点——“建设总层数达1/2节点(7层以上10层以下)或建设总层数达1/3、建设总层数达2/3节点(10层以上)”。

业内人士认为，在目前开发商资金链紧张的情况下，增加可提取的节点，可缓解开发商的资金压力。

那这是否意味着楼市调控的放松？对此，北京市房协秘书长陈志表示，这与放松调控没有任何关系。“这是对于暂行期间一些不合理的内容进行完善。目前的这些环节下，开发商提取项目建设的资金有不畅的情况。政府重点监管的是开发商用于项目建设的资金，如果不让他们用好建设的钱，尽量发挥资金效能，房地产开发的风险就仍未解除。相反，还会造成无钱建设，影响工程进度的问题。”

他强调，开发商缓解资金链紧张，靠的只能是增量，就是加速销售和回款，或是银行贷款。而资金监管的是工程建设款，这部分钱本身就是开发商自己的，是用于项目建设的钱。所以不存在开发商因此缓解资金链的问题，也与房价的高低没有任何关联。

陈志表示，此次修改对购房人没有任何影响。对于购房人来说，最重要的一个节点就是最后一个，即购房人可单方办理房产证，这个节点并无变化。而且征求意见稿中仍然规定，在这个节点前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。这部分钱就相当于开发商的“保证金”，也是对购房人权益的保护。