共有产权房的横空出世，与眼下楼市打折、银行收紧房贷等交织在一起，给市场留下了极大的想象空间。而在这部刚开始的悬疑剧中，我们该如何看待政府这双有形之手?政府之手从宏观调控伸到参与购买保障房，会对房地产市场的...
共有产权房的“横空出世”，与眼下楼市打折、银行收紧房贷等交织在一起，给市场留下了极大的想象空间。而在这部刚开始的“悬疑剧”中，我们该如何看待政府这双有形之手?政府之手从宏观调控伸到参与购买保障房，会对房地产市场的发展造成何种影响?我们所期望的结局又是什么?
日前，住建部召集部分城市在北京召开共有产权房试点城市座谈会，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市被明确列为全国共有产权住房试点城市。
其实，共有产权房在我国并不算一件新鲜事。几年前，江苏淮安和上海就曾试点共有产权房，但此次住建部将试点城市增加为6个，引发了社会各界的关注。共有产权房的产权是如何“共有”的?相对于传统的各类保障房又有哪些优势?
与政府“凑份子”买房
据了解，共有产权房是指政府和购房者共同拥有产权的房屋。购买时，政府让渡部分土地出让金，并约定相应的产权比例。在一定年限内，购房者只能自住，不能出售、出租。期满后，购房者可选择由政府回购限定的产权，或在市场出售后，按一定比例偿还政府的产权所得。
共有产权房试点始于2007年，由江苏淮安率先推行。2012年1月，上海降低共有产权房的准入门槛，月收入达5000元的居民也可以申请。
再看北京，今年1月22日，北京市《2014年政府工作报告》首次将自住型商品房的性质明确为共有产权。北京于去年10月推出了自住型商品房，按照规定，购房者在购买自住型商品房后，原则上5年内不得转让。5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，推出共有产权房将缓解一二线城市低收入者的购房压力。从在全国部分城市推行的共有产权房试点情况看，共有产权房的价格比同样地段的商品住宅低50%左右，优惠幅度相对较大。“共有产权房降低了购房门槛，毕竟很多人仍希望有自己的私有产权房。”他说。
职业投资人黄生则认为，如果真能大规模推行共有产权房，就能有效降低房价。因为政府持有一部分产权，必然要降低土地出让金和相关税费，而土地出让金是房价高涨的重要因素。但如果是小规模推行，就会和保障房一样，对降低房价起不到任何作用。
产权分配有据可依
2007年，江苏淮安大胆尝试了共有产权住房模式，而当时正是经适房的大发展时期。有媒体披露，“开着宝马住经适房”这样的尴尬局面不时出现，高空置率、高出租率等也成为不少经适房小区的常见现象。
据了解，北京在推出经适房时对其再上市交易做出了这样的制约——购买经适房满5年方可上市交易，出售时按一定比例缴纳土地收益等价款，且政府拥有优先回购权。然而，在房价快速上涨的大背景下，大量符合“限售解禁”5年期条件的经适房被再上市交易。
链家地产销售中介李树春告诉记者，天通苑70%以上的经适房已上市出租或出售，且售价比购买时上涨5倍以上。同时，一段时间以来的房价高企，让很多人连经适房也买不起了。
那么，共有产权房的试点铺开，能否避免此前推行经适房时出现的尴尬情况?共有产权房的高额利差是否也存在着寻租隐忧?
世联地产董事长陈劲松表示，比起经适房，共有产权房把保障和巿场两方面说清楚了。
中国指数研究院华中市场总监李国政认为，在当前的保障房建设模式中，政府提供了财政补贴、土地出让金优惠等支持，而共有产权房实际上是把这些支持以共有产权的形式明确下来，使住房保障政策更加法治化。
杨红旭指出，共有产权房是经适房的改良品种，产权更加清晰。经适房偷抢占现象严重，“有限产权”界限不清，退出机制难以操作。虽然按规定转售时须补足地价款，但补多少存在猫腻。共有产权房的准入和退出机制明晰，可避免许多纠纷。
此外，产权收益共享、补缴差价等因素使共有产权房的溢价空间大幅缩小，从而在很大程度上杜绝了寻租现象。
配套法律
有待完善
不过，地产评论员顾海波对共有产权房的具体运作过程表示担忧：“共有产权房采取限定房价的方式，建设方往往会尽可能降低建设成本，这可能会带来质量隐患。不要让保障房成为豆腐渣工程的重灾区，政府一定要加强监管。”
北京大成律师事务所合伙人张仁藏对此表示，国家应对共有产权房予以立法保障，完善立法和明确责权利是保障房居住管理持续运行的前提。目前，共有产权房还需要更完善的顶层设计和配套法律。
张仁藏告诉记者，尽管之前有些试点城市已经出台了关于共有产权房的相关政策，但基本上都是对居住使用行为的规定，缺乏对违规行为的处罚和监管规定。对于一般的违规居住使用行为，有关部门采取行政手段即可。但共有产权房牵涉住房、产权等问题，需要以司法手段为后盾，以应对可能发生的较严重行为。
此外，他还认为，共有产权房的居住管理不能简单参照商品住房物业服务模式，而应当依靠居委会等基层组织，加强政府引导，提高居民参与度，形成一个有法可依、组织健全、监管到位、居民参与的长效运行机制。
