国家税务总局在近日发布的《关于开展 2014 年全国税收专项检查工作的通知》中明确，今年，行业税收专项检查项目中的 3 项指令性检查项目为房地产业及建筑安装业、办理出口退 ( 免 ) 税企业、股权转让交易的企业及个人，其中...
国家税务总局在近日发布的《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》中明确，今年，行业税收专项检查项目中的3项指令性检查项目为房地产业及建筑安装业、办理出口退(免)税企业、股权转让交易的企业及个人，其中房地产业及建筑安装业再次被列为指令性检查项目，这也是自2002年以来，房地产业连续12年被纳入检查范围。
据了解，2013年，全国税收总收入110497亿元，其中房地产行业缴纳的土地使用税1719亿元、土地增值税3294亿元、房地产企业所得税2850亿元、营业税5411亿元、契税3844亿元……仅房地产一个行业的税收就占到全国税收总收入的15.5%，这就注定房地产业将成为全国税收专项检查大户。
税收基数大
房地产业成逃漏税重点调查对象
据记者了解，房地产行业涉及10余个税种，包括房地产开发企业取得土地时缴纳的契税、耕地占用税，房地产交易环节销售方缴纳的营业税、城市维护建设费、企业所得税、土地增值税、印花税，购买方缴纳的印花税、契税，房地产保有环节缴纳的房产税、城镇土地使用税。有不少业内专家透露，房地产业税负较重，涉及多个税种，对税收收入贡献大，长期存在涉税风险，容易出现逃漏税现象。
与其他行业相比，房地产业涉及税种多，每年缴纳税收总额自然要超出其他行业很多。中国房地产财税咨询网总裁李明俊在接受本报记者采访时举出以下对比数据：一个销售额10亿元的房地产开发项目在房地产业不算是一个大项目，但是相对制造业而言，一家销售额10亿元的制造企业却是一家大企业。同样是在10亿元销售额的基础上缴税，房地产业缴纳税收比例占10亿元销售额的15%—20%，其他行业缴纳税收比例仅占销售额的5%。如果房地产企业与制造企业同时逃漏税，一定是房地产企业欠税金额高于制造企业。因此，税收基数大是造成房地产业被视作逃漏税重点调查对象的主要原因。
税收占比高
房地产开发企业盈利丰厚较困难
在查阅历年来国家税务总局的年度专项检查通知文件后，记者发现，2002—2014年期间，房地产业是唯一连续12年来都被列为年度专项检查的行业，有的年度房地产业税收被列为指令性检查项目，有的年度被列为指导性检查项目;有的年度要求重点检查房地产销售业务，有的年度要求重点检查建筑安装业务;有的年度要求重点检查房地产业的营业税或所得税等单项税种，有的年度则把房地产业涉及的所有税种都列为检查对象。
针对房地产业成为全国税收专项检查重点对象的现象，李明俊指出，在外界看来，房地产业是一个追求利润最大化的行业，但是殊不知房地产企业除了缴纳多种税款外，还须承担土地出让金、市政配套等各种费用。在今年全国两会期间，一位政协委员就曾提出希望中央政府能减轻房地产企业市政配套应缴费用的建议。开发一个房地产项目要缴纳近50多项市政配套费，每平方米房屋至少需缴纳几百元的市政配套费用，再加上各种税负，房地产企业要想赚取丰厚的利润，是不太容易的。
李明俊分析：“以排名前十的房地产上市企业为例,万科去年税后纯利率占销售额比重为11.2%，保利税后纯利率占销售额比重为14.8%，而税负占销售额的比重分别为12.9%和14.8%。大的房地产上市企业盈利尚且困难，其他房地产企业为降低过高税负，或多或少都会出现逃漏税的现象。”金杜律师事务所税务部负责人董刚认为，正是因为房地产业业务复杂，涉及的税种较多、税收占比高，拿地、立项、融资、拆迁、建设、销售各个环节问题都比较集中，如果不放过任何细节，深究严查，很难说有多少房地产企业能100%在税务上合规。
加快税制改革
逐步规范房地产业税收体制
李明俊表示，建筑安装业与房地产业密切相关，可谓一荣俱荣、一损俱损。那么，要如何避免房地产业及建筑安装业逃漏税现象呢?他认为，相比其他行业，房地产业的税收政策更新滞后，并且房地产业税额高、税种多，长期存在涉税风险，容易出现逃漏税现象，因此简化房地产业税制、统一税种显得尤为重要。
“事实上，房地产业征收最为复杂的税种是土地增值税，其征管政策至今仍在沿用1995年出台的土地征收政策，房地产开发经营中遇到的很多新问题在税收政策上都找不到明确的结论。十八大期间，中央明确提出要开展房地产税立法研究，将房产税、土地增值税、土地使用税、营业税等多税种进行合并，从而起到简化房地产业税种的作用。但是这样一来容易出现税率标准难以制定的问题，而税率的高低直接影响税收的金额。如果房地产业缴纳的税金过低，就会使地方财政收入明显减少，因此房地产业税制改革还需要一个过程，不会一蹴而就。”李明俊说。
业内专家认为，国家税务总局针对可能存在税收风险的行业开展每年一度的税收专项检查，加大了税收征管力度。通过检查发现房地产等行业在纳税中存在的问题，有助于规范纳税，成效是值得肯定的，不过要从根本上解决问题，需要一个渐进的过程和完善健全的税制。董刚表示，解决房地产业及建筑安装业存在的逃漏税问题，除了要加强立法和税务监管外，还需要增强纳税人合规纳税的意识，避免纳税人有意钻空子、
