楼市走出黄金时代 开发商面临重新洗牌

　　“房地产市场的大洗牌已经开始。”新华指数公司首席经济学家金岩石近日发表观点认为，未来只有极少数的城市具备投资价值，中国90%的城市房价都会崩盘，可谓“九死一生”。
　　“有人说将来城镇化率要到80%，房地产还有30年黄金时代，我看是做梦。”在日前举办的的“远见财富，论道泰禾——暨泰禾长安中心投资论坛”上，金岩石亮出了自己的观点。他认为，以2012年为转折点，中国的城市化进程已经基本完成，目前还留在农村的人口巨大部分也许永远也不会进城，即便进了城，他们也不会再成为人口红利。
　　金岩石解释，其他城市化率达到80%的国家，城市化进程都经历了50年到100年，甚至更长，在农村人口真正转化为城市人口的同时，农村人口死亡、生育率下降等因素都促成了80%这一数字的达到。“而在中国，只用了30多年的时间就走完了别的国家100年的路，这意味着农村人口还处在死亡率低、出生率高的状态，因此造成一个虚假的现象，那就是，我国城市人口才刚刚超过农村人口，只占到总人口的53%。”由此，伴随着城镇化的完成，楼市投资的黄金时代已经结束。在未来，只有极少数城市还具有投资价值和保值功能。也因此，开发商同时进入“九死一生”的境况，行业的大洗牌已经开始。他预测，“10年后，现在已经上市的开发商都还会在，而不上市的会死掉一大半。”他同时提醒，目前在投资楼市的过程中需要极度谨慎，第一要选区位，第二要选开发商。
　　在未来的房地产行业，另一个值得关注的现象是，互联网缩短了空间的距离，让办公场地变成了一个可以流动的空间，总部经济也在这个阶段同时出现。金岩石认为，房地产最后的疯狂会出现在中心城市的中心区，在中心区的关联地产当中，高端物业加商业地产，会成为下一轮的房地产投资热点。而其余大部分城市楼市会一个接一个崩盘，90%的城市会在未来10-15年间走向死亡。他总结为“楼市金字塔定律”。
　　泰禾集团品牌投资经理沈力男认为，住宅在2014年出现了一定的下滑，但写字楼市场却呈现了完全相反的趋势。近年来多家世界500强企业进驻首都CBD传统的商务区，需求的外溢效应逐步显现。包括石景山的CRD、银河商务区，包括望京、亦庄写字楼市场，都呈现了明显上升的势头。“随着国家经济产业政策的调整，第三产业已经成为支柱行业，IT、金融、文化创业是写字楼需求的主要市场，也推动了写字楼的需求。”沈力男说，有数据显示，在过去3-5年里，北京办公物业新增供应非常有限，已经远远无法满足现在北京对商业物业的需求。
　　复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三发表观点说，中国经济最近将会出现一些调整，其中最大的原因是一部分城市的房地产将面临下跌，已经有22个城市放开了限购。但也应该看到中国房地产市场的特殊性，比如中国每年640万的人口增长，以及中国土地财政的现状等等。记者李仁平