2018年楼市展望：租购并举成重头戏 差别化调控不放松

        在经历了“房住不炒”、热点城市房价纷纷回落的一年后，2018年楼市的走向依然牵动人心。虽然无法做到精准预测，但从延续的调控政策和业界人士的预判中，还是能够看出些许端倪。目前来看，2018年，差别化的调控政策会延续其连续性和稳定性，预计全年将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。另一方面，“租购并举”将成为2018年的头等大事，住房租赁市场前景向好。  
租购并举成重头戏    
       对2018年楼市政策的判断，离不开2017年底中央经济工作会议的定调。这次会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。  
       短短100多字的表述中出现了5次“租”，重要性不言而喻。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受媒体采访时表示，发展住房租赁市场是住房制度改革的目标之一，从过去的“购租并举”到现在的“租购并举”，体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。  
       这一点，在后来多地地方两会上有诸多落实。北京、上海两地在明确调控不动摇、不放松的基础上，在租赁市场政策方面均多加布局。  
       北京市住建委相关负责人表示，今年仍会以建立购租并举的住房制度为主要方向，金融、财税、土地、市场监管等多措并举。北京市市长陈吉宁表示，今年北京将发展住房租赁市场特别是长期租赁市场，推进集体建设用地建设租赁住房。  
      上海市市长应勇表示，上海将加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。  
      中原地产首席分析师张大伟向经济日报-中国经济网记者表示，预计一直到2018年3月份全国两会前后，租赁的各种配套政策将都是两会房地产内容的最关键核心。  
截止日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。从全国看，累计出让的租赁土地面积超过600万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一二线租赁热点城市。  
  差别化调控目标不动摇  
       前一阵，合肥、南京、兰州等地的楼市新政引发市场“调控松绑”的猜想，但事实上这只是针对各类需求实行的差别化调控政策。从中央经济工作会议、地方两会、部委年度会议来看，2018年调控目标不会动摇，差别化调控继续深入。  
       住建部在明确继续严格执行各项调控措施的基础上，强调要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。要加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。  
       针对住宅规划，国土部表示，住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机，将强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划。  
       张大伟表示，2017年房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持推动的经济活力；最大的特点是一城一策，甚至一城多策，分类调控是2017年调控的最主要基调。他认为，过去部分城市的一刀切政策并不利于市场平稳，预计更多城市将执行一城多策，调控走向多样化。  
       对于调控政策持续时间，业内人士普遍认为，短时间内无法看到政策松动。链家市场研究院院长杨现领表示，2018年是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化，楼市政策不存在放松的可能。不过由于北京等一线城市的政策已经十分严厉，因此政策大幅加码的可能性也不大，预计调控政策将以维持稳定为主。  
业内：2018年市场下行    
       对于2018年的全国房地产市场走势，某机构常务副院长黄瑜表示，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。  
      “本轮调控周期将会持续较长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。其中一线销售面积将保持平稳；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降；三四线城市在基本完成去库存后，也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。”黄瑜说。  
       连一直唱高房价的任志强，也认为今年房价下降的城市会越来越多。任志强表示，如果按照现有房地产政策不变，会出现“三个下降”——房地产投资增速下降、房地产开发面积下降、房价下降城市越来越多。  
       杨现领则认为，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求增多，市场会小幅回暖，房价总体将保持平稳。  
        杨现领预测，二线城市内部继续分化，2017年政策环境相对宽松的二线城市，还有调控政策虽严厉但‘补涨’的城市，预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的二线城市，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。三四线城市在2018年将会迎来量价的回调。